Ипотечно-ценовой мультипликатор

Банки и ипотечное кредитование переживают «медовый месяц», а если быть точнее – медовый год, (а еще точнее – даже несколько «медовых» лет): немалое количество участников этого рынка утверждают, что за 6 месяцев текущего года они выдали больше кредитов, чем за весь 2005 год.

Однако чем дальше, тем больше становится очевидным порочный круг, куда затягиваются и банки, и клиенты: развитие системы жилищного кредитования увеличивает спрос на жилье и тем самым “разгоняет”. Вместе с тем запредельные цены на жилье сделали покупку квартиры практически невозможной без ипотечного кредита. Отсюда бешеный спрос на ипотеку. Взаимная “возгонка” продолжается.
Ипотека все больше очаровывает банки и граждан – наверное, так можно вкратце охарактеризовать сложившиеся на рынке тенденции. Но, быстрое развитие долгосрочного жилищного кредитования и серьезное увеличение объемов займов совсем не обязательно является залогом успешного решения жилищных проблем наших граждан. Банки пришли к выводу, что ипотека, несмотря на сравнительно невысокий доход, “не обманет и не подведет”: если в потребительском кредитовании уровень невозвратов достигает в среднем 10%, то в ипотечных портфелях аналогичный показатель не превышает 0,5-1%. Пока, во всяком случае.

Ипотечный рынок растет очень быстро. И пусть, банки сталкиваются со многими сложностями при развитии этого направления, но общее “банкирское” мнение таково, что ипотекой заниматься выгодно, особенно если учитывать долгосрочный характер этого вида кредитования. И дело не только в том, что оно приносит стабильный доход, но и в том, что выдача ипотечных займов позволяет распределить риски, наладить эффективную систему риск-менеджмента. Последняя задача тем более актуальна, если учесть, что потребительский бум продлится не вечно, и для многих украинских банков проблема “невозвратов” может стать в полный рост уже через 3-5 лет. Правда, об этом сейчас никто не думает, все только и делают, что не устают радоваться успехам ипотечного кредитования.

Картина, наверное, была бы приятной во всех отношениях, если бы не одно “но” – стремительный рост цен на квадратные метры, который зачастую сводит на нет все усилия банков расширить свою кредитную базу и заполучить новых клиентов: многие граждане вынуждены отказываться от кредитов, поскольку не могут найти жилье, устраивающее их по цене. Повышение цен на квадратные метры со скоростью 0,5-0,75% в неделю действительно не слишком благоприятное условие для расширения клиентской базы и привлечения новых заемщиков. Фактически уже можно называть цены не за квадратные метры, а за квадратные дециметры. Мы вполне “созрели” для этого, особенно в тех случаях, когда речь идет о Киеве, где очень высока цена на землю, много административных барьеров, едва ли не 15% квартир в новостройке заселяется по социальным программам, и где наиболее высока конкуренция среди банков. Правда, Киев – город непоказательный: в регионах ситуация с ростом цен на недвижимость несколько проще, и с точки зрения банков, и с точки зрения заемщиков. Однако и там налицо огромный разрыв между спросом и предложением, причем отнюдь не в пользу последнего.

Многие здравомыслящие люди утверждают – на рынке надулся “мыльный пузырь” и рост цен на жилье носит истерический и нелогичный характер. Но, было бы несправедливо не сказать и о том, что этот рост обусловливается и рядом сугубо объективных причин. Первая из них – доходы населения выросли, произошла экономическая стабилизация, люди поверили в то, что их доходы будут стабильны, и они смогут обслуживать долгосрочные кредиты, выданные на 10-15 лет. С другой стороны, налицо дефицит предложения, объемы строительства сейчас в 3-4 раза меньше, чем аналогичные показатели в советское время.

Вопрос о том, какой вклад в ускорение темпов роста цен на жилье вносит ипотека, является на сегодняшний день очень острым, особенно если учесть, что стоимость квадратного дециметра “зашкаливает” в столице за 200 долларов, а стоимость квадратного метра соответственно превышает 2000 долларов. Ипотека вызывает дополнительный спрос на жилье, а он и без того сейчас достаточно высок. Существует скрытый спрос и спрос платежеспособный. Скрытый спрос формируют люди, которые нуждаются в изменении жилищных условий, но не имеют на это средств. Массовое развитие ипотеки означает, что все те, кто сейчас имеет скрытую потребность в улучшении жилищных условий, перейдут в разряд платежеспособных покупателей. При этом повышаться будет только спрос, а предложение останется на прежнем уровне – цены будут расти. Это общеэкономическая зависимость: рост спроса в условиях ограниченного предложения вызывает рост цен. А ипотека успешно переводит скрытый спрос на недвижимость в платежеспособный. И, следовательно, разрыв между спросом и предложением, который и является главной причиной роста цен на квадратные метры, увеличивается. Если раньше люди не покупали квартиры, потому что “не добирали” средства, то теперь есть программы, которые позволяют им купить всю квартиру полностью, без первоначального взноса.

Допустим, что ипотека влияет на цены не так сильно, как в странах с развитой экономикой, а в меру своих пока небольших возможностей. А вот влияет ли рост цен на ипотеку, и если да, то положительно или отрицательно? Судя по всему, и так, и так. К положительным сторонам можно отнести то, что по мере повышения стоимости жилья все больше людей обращаются за ипотечными кредитами. Раньше банкам приходилось долго объяснять потенциальным клиентам, что ипотека – дело выгодное, прежде всего для них самих. Теперь в этом нет необходимости: люди сами прекрасно понимают, что не смогут приобрести квартиру без внешней финансовой помощи. И поскольку общая ситуация на рынке такова: человек берет кредит под 15%, а цена на купленную им недвижимость только за год вырастает на 25%. В общем-то привлекательные условия даже для тех, кто склонен рассматривать квартиру как инвестиционный инструмент.

Однако, именно рост цен приводит к тому, что банки вынуждены все больше смягчать условия предоставления кредитов заемщикам и, следовательно, отказываться от уже проверенных схем риск-менеджмента во имя привлечения новых клиентов. В перспективе это неизбежно приведет к увеличению доли невозвратов в кредитных портфелях финансовых структур. Конечно, речь не идет о том, что этот показатель будет таким же, как доля невозвратов по краткосрочным потребительским кредитам, ипотека все же более “прозрачный” продукт, да и заемщики здесь подходят более серьезно к выполнению своих долговых обязательств. Однако общая тенденция налицо: снижение ставок, сокращение размеров первоначального взноса – все это объективно повышает уровни рисков. Банки вынуждены это делать и из-за высоких цен на жилье, и из-за растущей конкуренции в секторе.

Показателем того, что рискам уделяется все меньше внимания, стали программы кредитования с “нулевым” первоначальным взносом. Никто не оспаривает право участников рынка поступать в этом вопросе так, как они считают нужным, но следует понимать: в случае отмены первоначального взноса риски банка объективно повышаются. Хотя бы потому, что привлекается та часть клиентов, которая не смогла по каким-то причинам накопить средства даже для внесения первоначального взноса. Вступает в силу и психологический фактор: заемщик, который не участвует в приобретении недвижимости своими деньгами, меньше привязан к этой недвижимости. Он с большей легкостью допускает просрочки при обслуживании кредита и с большей готовностью допускает возможность невозврата долга в принципе. Кроме того, первоначальный взнос выполняет и другую функцию: прежде всего, он страхует банки от риска падения цен на недвижимость (фактически величина первоначального взноса – и есть показатель темпов этого падения в той или иной ситуации). Так что его отмена может обернуться для банков неприятными последствиями. Впрочем, произойдет это только в том случае, если банки начнут сворачивать программы ипотечного кредитования или если экономику настигнет общий коллапс или будет введено административное регулирование цен. А пока ни того, ни другого не предвидится, можно ожидать и появления новых программ с “нулем” вместо первоначального взноса и дальнейшего снижения ставок по кредитам. То есть, в ближайшее время кризиса и обвала не предвидится. Вопрос лишь в том, как долго продлится это “ближайшее время”.