Датский банк Nykredit намерен предложить пулу региональных украинских банков технологию облигационного рефинансирования ипотечных кредитов.
Мелкие банки получат возможность конкурировать с крупными на рынке ипотеки.
Управляющий директор датского банка Nykredit Нилс Торслев намерен предложить банкам — членам Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) — технологию рефинансирования ипотечных кредитов с помощью облигаций. В принципе, предложенная датчанами система обеспеченных облигаций (covered bonds) полностью соответствует нормам Закона «Об ипотечных облигациях». Все дело в ноу-хау по преодолению проблемы потенциальной неликвидности рынка ипотечных облигаций (жилищные кредиты нестандартизированы, банки не могут выпускать значительные объемы эмиссий ипотечных ЦБ. — Авт.) и в экономии на расходах на эмиссию ЦБ.
Датчане предлагают региональным ипотечным кредиторам основать ипотечную компанию, под брендом которой будут предоставляться кредиты на приобретение недвижимости в границах регионального присутствия каждого из банков соучредителей. Кредиты должны быть стандартизированы, чтобы их можно было объединить в пулы, под рефинансирование которых можно будет сразу выпускать ипотечные облигации. По мере накопления нужных объемов кредитных пулов на балансе «коллективного» финучреждения (инвесторов интересуют выпуски от $100 млн. — Авт.) оно будет осуществлять выпуски облигаций и концентрировать у себя обеспечение в виде кредитных портфелей.
Чтобы инвесторов заинтересовало предложение ипотечных облигаций от консорциума украинских банков, Nykredit (имеет максимальный кредитных рейтинг от мировых агентств) предлагает участие капиталом в создании ипотечного финучреждения. Кроме того, датчане предлагают украинским финансистам взять на вооружение их технологии скоринга и финансового анализа. Дескать, чтобы снизить и стандартизировать риски ипотечного кредитования, которые могут возникать в зависимости от региональной специфики в деятельности того или иного кредитора. Аналогичные схемы рефинансирования Nykredit сейчас реализует в Норвегии и Мексике.
Украинские банкиры пока размышляют над предложением датских банкиров. Председатель правления Икар-банка Константин Гнедов назвал его «интересным, но требующим детального анализа». Аналогичного мнения придерживается и исполнительный директор УНИА Антон Сергеев. Однако долго размышлять банкирам не придется. Дело в том, что крупные банки сейчас активно пытаются запустить другую схему — американскую систему секьюритизации ипотечных активов MBS (сравнительный анализ двух этих систем «Эi» делали в №283). Эти банки обладают достаточным объемом ресурсов, чтобы делать это самостоятельно. Мелким же банкам путь к рефинансированию ипотеки через MBS заказан. Если они совместно не начнут реализовывать схему рефинансирования ипотеки через обеспеченные облигации, крупные конкуренты выдавят их с рынка.
Однако на пути у банков, желающих работать с обеспеченными облигациями, есть одно препятствие — требования регулятора. По словам Олега Колесника, гендиректора КУА «ВИП» (входит в группу Первого инвестиционного банка), нормативная база НБУ не позволяет банку, эмитирующему ипотечные облигации, улучшать свои финансовые показатели (правда, до конца года НБУ обещает урегулировать эту проблему. — Авт.). «Растут объемы резервов, ухудшаются нормативы ликвидности. Чтобы банки заинтересовались системой облигационного рефинансирования, многие регуляторные акты НБУ нужно пересматривать», — говорит г-н Колесник. По его словам, из-за нормативных коллизий средние банки пытаются создавать дочерние ипотечные компании. Они должны предлагать мелким банкам продавать свои ипотечные пулы и выпускать в их обеспечение облигации.
Однако это не самый лучший вариант для банков, считает специалист по ипотеке проекта ЕС «Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине» Лайф Андерсен. «Во-первых, эта схема является одной из самых дорогих. С поправкой на страновые риски Украины бумаги, эмитированные ипотечными компаниями, не будут пользоваться спросом у инвесторов, а для банков рефинансирование окажется слишком дорогостоящим», — говорит консультант. Кроме того, не следует забывать, что американская система секьюритизации разработана для рефинансирования жилищных кредитов невысокого качества. Поэтому изначально предусматривает значительные расходы на надзор и контроль над пулами рефинансированных кредитов. «В Украине львиная доля всех жилищных кредитов — очень высокого качества, так как привлекать банковские займы могут только обеспеченные люди», — говорит г-н Андерсен. — Качество кредитов ухудшится лет через 10-15, тогда будет целесообразным использовать систему секьюритизации MBS».
Понятно, что с мнением европейских экспертов в США не согласны. Украинская национальная ипотечная ассоциация сейчас разрабатывает проект рефинансирования ипотечных кредитов через механизм закладных, поддержать который обещает МФК. Проведена и необходимая работа с ГКЦБФР и Минфином. Вся процедура выпуска и оборота закладных должна быть полностью согласована надзорными органами уже в июне.
* Редакция выражает благодарность проекту ЕС «Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине» за возможность посетить научную конференцию в Копенгагене по проблемам ипотечных ценных бумаг.
Автор – Александр Дубинский
Источник – “Экономические известия”