Ипотекодатель + Ипотекодержатель = Ипотеконедвижимость

Чтобы взять кредит под залог недвижимости, необходимо знать массу правовых тонкостей. Ипотека – сравнительно новый финансовый инструмент, популярность которого среди участников рынка недвижимости, тем не менее, неуклонно растет.

При этом сфера финансово-правовых взаимоотношений имеет ряд юридических тонкостей, известных еще далеко не всем. Редакция «КН» попросила представителей юридических компаний, имеющих обширный опыт сопровождения таких операций, провести на страницах нашего издания небольшой ликбез.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ИПОТЕКОДАТЕЛЯ

Как объяснили нам представители юридических компаний «Джи энд Кей» и «Юрис», вопросы, связанные с ипотечным кредитованием, в нашей стране регулируются, главным образом, следующими нормативно-правовыми актами: Законом «Об ипотеке», Гражданским кодексом, постановлением Кабинета Министров «Об утверждении Временного порядка государственной регистрации ипотек» (от 31.03.04 № 410). При этом «творческая мысль» законодателей не стоит на месте: в течение последних двух лет Закон «Об ипотеке» уже дважды изменялся и дополнялся, причем последние изменения вступили в силу не далее как 14 января сего года.

Александр СИЗЫЙ, адвокат юридической компании «Джи энд Кей»:

– Передача недвижимого имущества в залог является на сегодня самым верным способом получения банковского кредита. При этом совершенно не важно, принадлежит передаваемая недвижимость кредитополучателю, или же лицу, согласившемуся посодействовать ему в получении кредита и выступить имущественным поручителем. Банк, наряду с подписанием кредитного договора, обязан предложить ипотекодателю заключить и нотариально удостоверить ипотечный договор. Согласно статье 3 Закона «Об ипотеке», взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя по ипотечному договору возникают с момента его нотариального удостоверения. Ипотечный и кредитный договоры могут также быть оформлены в виде единого документа. Этот документ (договор) по форме и содержанию должен отвечать требованиям Закона «Об ипотеке», а также требованиям, установленным законодательством для кредитных договоров.

Ипотека, по словам адвоката юридической компании «Джи энд Кей», имеет производный от основного (в данном случае кредитного) обязательства правовой характер, то есть ее действие автоматически прекращается с момента прекращения основного обязательства (например возврата кредита) либо же с момента окончания срока действия ипотечного договора. Кроме того, основанием для прекращения ипотеки могут быть:

• приобретение ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки
• признание ипотечного договора недействительным
• уничтожение (потери) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил ее.

Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение), в случае уничтожения (потери) здания (сооружения) ипотека земельного участка не прекращается.

Григорий УГРИНЧУК, директор департамента налогов юридической фирмы «Юрис»:

– Сторонами договора ипотеки, согласно законодательству, являются ипотекодатель и ипотекодержатель (кредитор). Ипотекодатель – это лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательство другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодержатель – кредитор по основным обязательствам, при котором основное обязательство – обязательство должника по кредитному договору, исполнение которого обеспечено ипотекой. Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель. Имущественный поручитель – лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица-должника. Имущественный поручитель несет ответственность перед ипотекодержателем за невыполнение должником основного обязательства исключительно в пределах стоимости предмета ипотеки.

По словам Г. Угринчука, ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно его целевому назначению. При пользовании предметом ипотеки ипотекодатель должен не допускать ухудшения состояния предмета ипотеки и уменьшения его стоимости свыше норм его обычной амортизации (износа). Ипотекодатель не имеет права передать объект ипотеки в следующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без письменного согласия на это ипотекодержателя.

ЗАЛОГОВЫЕ КРИТЕРИИ ДЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Предметом ипотеки, как сообщил нам Г. Угринчук, может быть такое недвижимое имущество:

• земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним (здания и сооружения, дома, квартиры, гаражи)
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
• объектынезавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на обретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем.

Предметом ипотеки также может быть право аренды или пользование недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользование недвижимым имуществом в целях ипотеки считается недвижимым имуществом.

Александр СИЗЫЙ:

– В случае, если в ипотеку передается земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие ипотекодателю на праве собственности, такой земельный участок подлежит передаче в ипотеку вместе с указанными зданиями (сооружениями). После обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие иному, нежели ипотекодатель, лицу, новый владелец земельного участка обязан предоставить владельцу здания (сооружения) такие же условия пользования земельным участком, которые предоставлял ему до этого ипотекодатель.

Ст. 5 Закона «Об ипотеке» устанавливает некоторые условия, без соблюдения которых заключение ипотечного договора невозможно:

• недвижимое имущество должно принадлежать ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения
• недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него (имущество) может быть обращено взыскание
• недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено Законом.

Кроме того, недвижимость должна передаваться в залог вместе со всеми его принадлежностями, если иное не установлено ипотечным договором. Ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость от риска случайного уничтожения, случайного повреждения, если ипотечным договором эта обязанность не возложена на ипотекодержателя. Часть объекта недвижимости может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Стоимость предмета ипотеки определяется по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности. Имущество, находящееся в общей собственности, может быть передано в ипотеку лишь по нотариально удостоверенному согласию всех совладельцев (статья 6 Закона). Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою долю в общем имуществе без согласия других совладельцев, при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Отягощение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном постановлением Кабмина № 410. В случае несоблюдения этого условия ипотечный договор признается действительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество.

БУМАЖНЫЕ НЮАНСЫ

Как показывает юридическая практика, при составлении ипотечных договоров нередко всплывают различные, порой даже очень неожиданные, правовые нюансы. Мы попросили представителя компании «Юрис» разъяснить правовые тонкости некоторых из них.

Григорий УГРИНЧУК:

– При составлении договора банк может настоять на составлении залоговой. Залоговая – это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника выполнения за основным обязательством, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства – право обратить взыскание на предмет ипотеки. Залоговая оформляется, если ее выдача предусмотрена ипотечным договором. Первым собственником залоговой есть лицо, которое на момент выдачи залоговой, согласно условиям ипотечного договора, имеет статус ипотекодержателя.

Для подтверждения права собственности ипотекодателем на недвижимость, передаваемую в залог, понадобятся, как рассказал Г. Угринчук, следующие документы:

• договоры, согласно которым предприниматель стал собственником недвижимого имущества (купли-продажи, обмена, дарственной, предметом которых является недвижимость)

• договор о выделении части недвижимости в натуре, о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей частичной или общей совместной собственности

• свидетельство о праве собственности на часть в совместном имуществе семьи (для физлиц), выданное государственными и частными нотариусами

• свидетельство о праве собственности на завещание (для физлиц), которое выдается государственными нотариусами

• свидетельство о приобретении недвижимого имущества на публичных торгах, выданное государственными и частными нотариусами

• свидетельство о приобретении недвижимости на аукционах от реализации залогового имущества, выданное государственными и частными нотариусами

• свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, которые выданы органами местного самоуправления и местными государственными администрациями

• решения судов, третейских судов о признании права собственности на объекты недвижимости, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества.

В банк документы подаются заемщиком в оригиналах и в надлежащим образом заверенных копиях.

Автор – Филипп ШЕВРОНОВ “Коммерческая недвижимость”
Источник – www.agent.ua

  Обсудить на форуме Обсудить на форуме  Подписаться на рассылку Подписаться на рассылку  Добавить свою новость Добавить новость Версия для печати 
 Опубликовано на сайте 06.04.2006 в разделах: Все новости, Кредиты на жилье    ]

Реклама:

Еще в разделе:
« 
 »

 Оставьте свой комментарий:

You must be Войдите для создания комментария.


Последние комментарии:

Последние новости:
  • Где в Украине брать кредиты онлайн – рейтинг и сравнение платформ
  • Ипотечная коррупция в законе
  • Дети банкирам не помеха
  • Украинские банки возобновили кредитование
  • Просроченных кредитов стало больше