Для многих украинцев ипотека – едва ли не единственная возможность решить квартирный вопрос.
Тем не менее, неразвитый ипотечный рынок, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, ограничения и непродолжительные сроки кредитования продолжают оставаться сдерживающими факторами. «Ипотека в Украине имеет огромный потенциал», – уверен исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Антон Сергеев. О ближайших и более отдаленных перспективах ипотеки он рассказал.
– Говорили, что ипотекой в Украине смогли воспользоваться от 6 до 10% желающих улучшить свои жилищные условия. За последний год что-то изменилось?
– Ипотечный рынок начал формироваться в 2002 году. Сейчас, по нашим последним данным, его объем оценивается в более чем 10 млрд грн. За последний год рынок вырос более чем в 2,5 раза. Сейчас в принципе как бы воспользоваться ипотекой могут все желающие. В этом плане преград нет. Банки расширили виды своих продуктов. Появились новые возможности. В Киеве, например, в последнее время 50% недвижимости приобретается в кредит. Данные по Украине существенно различаются и зависят, прежде всего, от инвестиционной привлекательности региона. Все-таки в Киеве вводиться шестая часть нового жилья от всего, построенного в стране. А вот в Донецке, например, по ипотеке покупают менее 20% недвижимости. Ситуация намного лучше в Днепропетровске, Одессе, Харькове. По мере выравнивания экономической ситуации в регионах будет расти и покупательская способность населения, а, следовательно, востребованность ипотеки.
– Можно ли говорить о формировании вторичного рынка ипотечных ценных бумаг?
– 22 декабря 2005 г. Верховная Рада наконец-то приняла долгожданный Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Президент подписал его в январе месяце. Следовательно, юридическая база для формирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг есть. Сейчас комиссия по ценным бумагам начинает работу по доработке регулятативных моментов данного Закона. Потребуется несколько месяцев, чтобы разработать нормативные и подзаконные акты. Мы надеемся, что к сентябрю будут первые эмиссии ипотечных облигаций. Этот год должен стать решающим, переломным, первым годом функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
– В бюджете на 2006 г. предусмотрен 1 млрд грн на ипотеку. Сможет ли это существенно увеличить возможности кредитования?
– В бюджете предполагается 1 млрд. грн гарантий для Государственного ипотечного учреждения. По сути, ГИУ может выпускать ценные бумаги в рамках Закона «Об ипотечных ценных бумагах», хотя этот закон не писался под него. Закон дает возможности банкам для рефинансирования ипотеки. Государственная гарантия ГИУ – несколько иная тема, также достаточно интересная.
– Поговаривают о возможности обвала на рынке недвижимости. Не скажется ли это на финансовой стабильности банков, выдавших много ипотечных кредитов? Ведь все-таки закладывали недвижимость по одной цене, а тут она оказывается куда меньше… И какова доля ипотечных кредитов в кредитном портфеле банков?
– Ипотечные кредиты составляют чуть более 7% от кредитного портфеля банков. И падение цен на недвижимость существенно не повлияет на устойчивость банковской системы. Надо понимать, что нет ничего вечного. Сама природа цен на недвижимость является цикличной. Ипотечные же кредиты выдаются на продолжительное время, за которое цены на недвижимость могут как расти, так и снижаться. Банки должны научиться планировать свою стратегию, управлять рисками. Украинским банкам падение цен пойдет на пользу, это даст им уникальный опыт работы не только в условиях рынка, который постоянно растет. Надо уметь работать на рынке, который падает, в условиях дефолта, работать непосредственно по формированию, скажем, кредитной истории. Через это прошли финансовые системы всех стран. Это неизбежно и в Украине. Хорошо, если бы это случилось раньше. Ведь учиться всегда лучше раньше, чем позже. И это закалит банки. Кроме того, подобный кризис был бы еще одним толчком для наведения порядка на строительном рынке, выработки более четких и нормальных правил, прозрачности землеотвода, работы застройщиков и т.д.
Мне сложно прогнозировать, будет ли падение цен на рынке недвижимости и в каких объемах, тем не менее, сложно понять, почему недвижимость в Киеве – столице такого бедного государства, как Украина, выше, чем в столице довольно богатой, например, Германии. Падение цен на недвижимость, если таковое будет, приведет к тому, что расшириться круг людей, которые смогут себе позволить ее приобрести. К примеру, сейчас в Киеве недвижимость стоит в среднем 1,5 тыс. долл за кв. м. Это нереально высокие цены. Плюс еще довольно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам – и фактически многие не могут себе позволить такое жилье. Все должно идти в одном ключе – и упорядочение цен на недвижимость, и удешевление ипотечных кредитов.
– С начала этого года вступил в силу Закон «О защите прав потребителей» в новой редакции. В частности, он предполагает, что потребители имеют право на досрочное погашение кредита, а также ограничивает права кредитора применять санкции за просроченный кредит. Это не противоречит Ипотечным стандартам?
– Нет. Такого ограничения мы навязывать не можем. Сама проблема досрочного погашения кредита является проблемой роста. Сейчас ипотечные кредиты достаточно дороги и доступны сравнительно состоятельным слоям населения. Банкам очень сложно запретить человеку делать предоплату. Если один банк это сделает, а другой нет, следовательно, будет отток клиентов из одного учреждения в другое.
– Людей интересует, когда подешевеют ипотечные кредиты?
– Ставки по ипотечным кредитам привязаны к стабильности экономической ситуации. Они также привязаны к стоимости денег, которые банки привлекают. Цена денег для украинских банков достаточно высока. Сейчас мы видим, «Приватбанк» сделал эмиссию своих еврооблигаций под 8,75% (если не ошибаюсь). Это уже показывает реальную стоимость денег для ипотеки. Плюс на этом должна быть определенная доходность для банков – с одной стороны, и затраты на выдачу кредитов – с другой. То и другое спокойно ложится в 3%. Вот и получается та ставка, которую мы имеем сейчас – 11-12%.
Это объективная реальность. Украинские банки используют депозиты населения, как один из основных источников финансирования ипотечных кредитов, а депозитным ставки сейчас тоже высоки. С другой стороны ,сейчас в Украине четверть банковского капитала находится в иностранных руках. Это также будет способствовать постепенному снижению стоимости ресурсов.
Ситуация будет меняться, но радикальных позитивных изменений за короткий период времени, я думаю, не стоит ожидать. Это будет происходить постепенно.