Квадратные метры недоразумений

Бывают случаи, когда инвестору строящегося жилья не отвертеться от уплаты дополнительных сумм. Даже внимательное изучение условий договора об участии в строительстве не всегда является гарантией защиты от неправомерных претензий другой стороны.

То, что покупка жилья на «первичке» в наше время сопряжена с целым рядом мошеннических схем, уже ни для кого не секрет. Одну из них – внезапное повышение стоимости жилья после завершения его строительства, – газета «СЕЙЧАС» уже освещала (см. «Ни копейкой больше»). Однако в связи с участившимися аферами при сооружении жилых домов (редакция располагает данными о винницком «опыте» взимания средств у инвесторов) возникла необходимость разъяснения, каким образом можно вообще отстоять свои права в подобных обстоятельствах.

Примечательно, что вся схема инвестирования в жилье в рассматриваемом случае оформлялась достаточно нестандартным образом: помимо договоров кредитного союза с отдельными гражданами, являющихся неотъемлемой частью Генерального инвестиционного соглашения между застройщиком и КС, был также заключен договор инвестирования в недвижимость и управления имуществом, сторонами которого выступили застройщик, кредитный союз (установщик управления) и банк (управитель). При этом стоит отметить, что вышеуказанные договоры были заключены в июле 2005 года, то есть еще до вступления в силу (14.01.2006) изменений в Закон «Об инвестиционной деятельности», устанавливающих обязательность инвестирования в объекты недвижимости практически исключительно через фонды финансирования строительства.

Согласно инвестиционным договорам, стоимость 1 кв. м общей площади квартиры была установлена на уровне 2300 грн., кроме того, 1700 грн. стоил один «квадрат» нежилых помещений. Окончательное завершение строительства было запланировано на ноябрь 2006 года при условии своевременного внесения инвестиций в соответствии с установленным графиком, где первый взнос определен на уровне 30% от общей суммы договора.

Однако в ноябре 2006 года члены КС – покупатели вместо ожидаемых документов на квартиры получили от самого Союза письма с просьбой в течение 10 дней внести в строительство дополнительные средства в сумме 10% от общей договорной цены в связи с удорожанием стройматериалов до 60%, что предлагалось квалифицировать как форс-мажор.

Все изменения стоимости объекта финансирования, в том числе из-за удорожания стройматериалов, должны в обязательном порядке сообщаться покупателям и отображаться в графике внесения инвестиций

В то же время данный случай не может быть отнесен к форс-мажорным обстоятельствам, исчерпывающий перечень которых приведен в самих инвестиционных договорах. Более того, последними было предусмотрено, что стоимость 1 кв. м и общая сумма строительства устанавливаются на день заключения Генерального соглашения при существующем уровне цен, зафиксированном в договорной цене. Причем договорами устанавливалась возможность повышения такой цены, в том числе в связи с ростом цен на стройматериалы. Однако важно отметить, что увеличение стоимости одного «квадрата», согласно договору, может распространяться только на невыкупленную часть жилья. Фактически это означает, что для покупателей, которые осуществили 100%-ный взнос (полностью внесли инвестиции), изменение стоимости жилья не должно иметь никаких последствий.

Еще одним положением инвестдоговора являлась необходимость согласования размеров договорной цены между застройщиком и кредитным союзом, окончательный вариант которой покупателям так и не был предоставлен. Кроме того, все изменения стоимости жилья должны были в обязательном порядке сообщаться покупателям и каждый раз отображаться в графике внесения инвестиций. Очевидно, что удорожание стройматериалов до 60% было не внезапным, а происходило планомерно. Следовательно, каждый факт такого повышения, подтвержденный самим застройщиком, должен обязательно фиксироваться в приложении к инвестдоговору с покупателем. Вместе с тем с участниками строительства в Виннице были согласованы только отдельные случаи повышения стоимости объекта инвестирования. Именно поэтому требование о 10%-ном увеличении суммы договорной цены, причем тогда, когда жилье полностью выкуплено по ранее оговоренной цене, а строительство фактически уже должно быть завершено, является нарушением договорных условий.

Следует отметить, что, если бы вся сделка осуществлялась через фонды финансирования строительства, в действие вступила бы норма Закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», согласно которой при повышении текущей цены предложения жилья застройщиком для ранее заключивших договор лиц ничего не изменяется. Однако, как уже отмечалось выше, финансирование строительства в данном случае проводилось по другой схеме.

Безусловно, определенным выходом из сложившейся ситуации мог бы быть отказ покупателей от жилья с одновременным возвращением суммы инвестиций, внесенной по договору. Тем более, что возможность такого отказа до момента введения жилья в эксплуатацию предусмотрена самим договором, правда, с условием об оплате покупателем 5% от стоимости проинвестированной общей площади объекта финансирования. То есть фактически покупателю удастся вернуть только 95% вложенных средств. Хотя расторгнуть договор, в соответствии с Гражданским кодексом, можно и в судебном порядке, но в этом случае последствия такого расторжения (в том числе возможность получения возмещения) будет зависеть исключительно от воли суда.

ГЛАВНОЕ

Таким образом, в данном случае покупатели, полностью оплатившие стоимость жилья и имеющие тому соответствующее подтверждение, могут быть уверены в своей правоте. Ведь договоры, заключенные ими с кредитным союзом, содержат положение, согласно которому повышение стоимости 1 кв. м жилья по сравнению с изначально оговоренной суммой может распространяться исключительно на невыкупленную его часть. Наиболее целесообразным выходом из сложившейся ситуации является, безусловно, подача иска в суд с требованием о сдаче завершенного строительством объекта в эксплуатацию и оформлении прав собственности на объект инвестирования. При наличии всех необходимых документарных доказательств у вкладчиков есть шансы добиться принятия решения в свою пользу.