О принципах “фильтрации” заемщиков

Несмотря на то, что постепенно соотношение «белых» и «серых» зарплат в нашей стране меняется в пользу первых, многие «маленькие украинцы» по-прежнему получают большую часть заработка «в конверте».

В этой ситуации почти все украинские ипотечные банки адаптировались к отечественной действительности, и предоставляют заемщику право подтверждать доход не только соответствующей справкой, но и другими документами – так называемыми справками по форме банка или с места работы клиента в произвольной форме.

Если работодатель готов поставить подпись и печать на бумаге, подтверждающей реальную зарплату сотрудника, никаких проблем с поиском кредитора у заемщика, скорее всего, не возникнет. Сложнее приходится тем, чье руководство не желает ничего подписывать и готово только в устной форме подтвердить представителям банка зарплату своих сотрудников. Тем не менее, на рынке уже сформировалась прослойка и таких «доверчивых» кредиторов. Однако эта «доверчивость» чаще всего предполагает, что банк проверяет благонадежность заемщика альтернативными методами: выясняется средний уровень зарплат в этой отрасли, примерный доход специалистов с такой же квалификацией и стажем, как у претендента на кредит, собираются другие данные, косвенно свидетельствующие, лжет клиент или говорит правду. Дело в том, что, как правило, сотрудники банка знают ситуацию на рынке труда и легко могут обнаружить несоответствие предоставленных сведений и реальных зарплат. К примеру, 20−летний парень или девушка без высшего образования и без значительного трудового стажа вряд ли могут работать финансовыми или генеральными директорами и получать зарплату более 2-3 тысяч долларов. Также вызовут сомнение и секретари с зарплатой несколько тысяч долларов. Но даже если они действительно получают именно эти суммы (ну все же возможно), то банк, скорее всего, откажет им в кредите, поскольку риски при выдаче займа увеличиваются: в случае потери работы столь высокооплачиваемый заемщик может просто не найти вакансию с аналогичным уровнем зарплаты.

Точное количество лояльных к такого рода вещам украинских банков установить трудно. Это объясняется, в том числе, и «двойной» политикой самих банков. Реальное число кредиторов, согласных на устное подтверждение дохода, гораздо больше, чем количество тех, кто готов это афишировать. Как неофициально пояснил представитель одной средней по киевским меркам риэлтерской фирмы в частном разговоре с автором этих строк, чаще всего вопрос решается путем личной договоренности брокера и банка: обычно кредитор готов принять клиента с зарплатой «в конверте» из рук доверенного партнера.

В то же время, подавляющее большинство банков, когда декларируется “отсутствие справок о доходах” или “устное подтверждение дохода”, отнюдь не имеют в виду, что им от заемщика достаточно паспорта и честных глаз. Все равно необходимо официальное трудоустройство и справка по соответствующей форме хотя бы на минимальную сумму. Да и условия выдачи кредита при этом вполне стандартные, потому что готовность к рассмотрению устного подтверждения размера зарплаты, конечно, не означает стопроцентную вероятность одобрения заемщика с таким доходом.

Впрочем, и те клиенты, кто всю зарплату до последнего доллара получает «в конверте», не остаются за бортом: некоторые банки готовы рассматривать и такие варианты. Разумеется, крупные игроки это не практикуют (или практикуют, но крайне редко). В основном клиентов с полностью “серыми” доходами берут мелкие и средние банки, которые выдают им кредиты под весьма высокую ставку – 18–20% годовых в долларах. Повышенный процент – это еще одна «страховка», ее применяют многие банки при выдаче кредитов «серым» заемщикам.

Хуже, чем неподтвержденный доход, только нестабильный неподтвержденный доход. Поэтому у таких клиентов, как художники, артисты, фрилансеры (журналисты, дизайнеры, программисты и другие специалисты, работающие не в штате, а на гонорарной основе), шансы получить ипотечный кредит действительно не очень велики. Такие категории клиентов абсолютно непрозрачны для банка. Однако часто у этих людей есть возможность оформить кредит на близких родственников с более прозрачными доходами.

Тут бы многим соотечественникам «вольных профессий» весьма пригодились бы ипотечные кредитные брокеры. Как правило, сам человек не всегда может сообразить, как лучше преподнести о себе информацию, а брокеры в силу определенного опыта могли бы это им подсказать. Например, многие люди не имеют постоянного стабильного дохода и пишут в анкете, что в этом месяце у них доход 10 тысяч гривен, а в предыдущем – 2 тысячи. Они не учитывают, что можно указать среднемесячный доход за полгода, тогда бы они выглядели намного привлекательнее в глазах, банков, куда они приходят в надежде взять кредит. Вот только ипотечных брокеров в классическом смысле этого слова нет. Не называть же так, «жучков», которые только и могут, что штудировать газету Aviso, выискивая квартиры для продажи или покупки. Попробуйте им задать вопрос об ипотечном кредитовании – насладитесь выражением их лица!

Хотя, в общем-то получить кредит «вольные художники» все-таки могут, но подход к ним будет исключительно индивидуальный. Если заемщик состоит в Союзе художников Украины, у него есть либо счет, на который регулярно поступают деньги от продажи картин, либо активы (машина, дача), то этот художник может, в общем-то, и под 14–15% в долларах кредит получить. А если он “непризнанный гений”, который имеет непостоянные и небольшие гонорары, то тут уже ставка будет от 18% и выше в валюте. Это, естественно, в том случае, если вообще кредит дадут.

Еще одна щепетильная тема – кредитование квартир, приобретаемых по заниженной стоимости. Официальных комментариев в банках по этому поводу не дают, но проигнорировать данную потребность клиентов кредиторы не могут. Дело в том, что по действующему законодательству продавец квартиры, в случае если он владеет ею менее года, обязан заплатить подоходный налог с полученной от продажи суммы. А подобных квартир, по экспертным оценкам риэлтеров, на рынке не меньше 20% – все мы прекрасно знаем, что именно недвижимость является наиболее популярным спекулятивным активом в Украине (большой привет работающей не покладая рук над созданием рынка ценных бумаг уже лет 12 Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку). Банки «обходят» вместе с клиентами эту проблему следующим образом – существенная часть объектов реализуются по схеме, когда на руки продавец получает полную сумму, а в договоре купли-продажи указывается цена, явно «подогнанная» под минимальную сумму предстоящего налогообложения.

Еще пару лет назад украинские банки в принципе не рассматривали подобные варианты в качестве обеспечения кредита. Сегодня, когда конкуренция становится жестче, а для банка важен каждый заемщик, многие готовы идти на уступки. Схема сделки простая; в кредитном договоре указываются две суммы: та, что для налогообложения – на саму квартиру, и оставшаяся часть – на «неотделимые ее улучшения». Это не представляет никакого особого риска для банка, потому что из отчета оценщика он все равно знает, сколько эта квартира стоит в реальности. И в случае «дефолта» заемщика банк продаст квартиру по рыночной цене. На принципиальные условия кредитования это редко влияет, но почти все банки берут повышенную комиссию при таких сделках.

Есть основания предполагать, что основной запас лояльности банки исчерпали в прошлом году. Число кредиторов, стремящихся понизить требования к заемщику, сейчас почти не увеличивается. Расширять границы терпимости, набирая в портфель всех подряд, большинству кредиторов уже нецелесообразно. Такая стратегия имеет смысл, только когда существует задача очень быстро выйти на рынок и в разы увеличить кредитный портфель. Впрочем, какие бы «недостатки» ни приписывались отечественным банкам, жесткая фильтрация клиентов к ним уже явно не относится. Получить кредит может практически любой заемщик, если он сам понимает, что в течение длительного срока готов выплачивать ежемесячные платежи.