В азиатских странах с переходной экономикой ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде и ряде других стран. В Индии ипотечные кредиты предоставляют: коммерческие банки, кооперативные банки, компании жилищного финансирования, кооперативные общества жилищного финансирования. Особую роль в стране играет созданный в 1988 г. Национальный жилищный банк (НЖБ).
Основная цель банка — создание полноценной системы ипотечного жилищного кредитования. Основные функции банка — это развитие, регулирование и финансовая поддержка рынка ипотечного кредитования. НЖБ активно стимулирует развитие первичного рынка, в том числе создавая новые финансовые компании и рефинансируя их кредиты. Вторую важную функцию — регулирования и контроля — НЖБ выполняет путем установления и контроля соблюдения стандартов ипотечного кредитования. Коммерческие банки аккумулируют большую часть сбережений, что, однако, не сделало коммерческие банки лидерами жилищного кредитования. Причинами являются быстрая, в отличие от ипотечного кредитования, оборачиваемость капитала в торговле и промышленности в условиях отсутствия длинных пассивов у большинства банков.
Одной из серьезных проблем развитая ипотечного кредитования в Индии в условиях большого неофициального и полуофициального сектора национальной экономики является проблема нелегальных доходов в торговле и мелком бизнесе, что серьезно затрудняет возможности кредитования представителей этой группы. Одной из форм решения данного вопроса явилось развитие самофинансирующих общественных организаций при ипотечных кредиторах, когда кредиты выдаются не физическим лицам, а объединению физических лиц, несущему солидарные обязательства, в результате чего значительно повышается возможность управления кредитным риском.
Компании жилищного финансирования — небанковские структуры. В Индии насчитывается 354 таких компании, 29 из которых предоставляют 95% всех кредитов, выдаваемых компаниями. Эти компании имеют право рефинансировать ипотечные кредиты в Национальном жилищном банке. НЖБ осуществляет определенный надзор за этими компаниями и устанавливает правила регулирования. Так, компании не могут принимать депозиты сроком менее 12 месяцев и более 84 месяцев. Кроме того, они должны иметь приемлемый рейтинг и чистые активы в размере не менее 2,5 млн. рупий, а также соблюдать норматив привлечения депозитов к собственному капиталу.
Помимо компаний жилищного финансирования к специализированным кредиторам относятся различные кооперативные общества, финансирование в которых основывается на принципах взаимопомощи.
Большинство ипотечных кредиторов в стране предоставляет стандартные кредиты с фиксированной процентной ставкой на срок до 15 лет. Кредит не предоставляется гражданам старше 60 лет. Погашение кредита осуществляется ежемесячными платежами. Помимо расходов по обслуживанию кредита заемщик оплачивает налог на проценты (2% от суммы процентного дохода), расходы по обслуживанию кредита. Помимо этого банки берут сбор за подачу заявления в размере от 0,5 до 1% от суммы кредита и административный сбор в размере 1% от суммы кредита.
В настоящее время процентная ставка значительно сократилась и составляет при сумме кредита 500 тыс. рупий (11800 долл.) 14,5% годовых, снизившись на 100 базисных пунктов. В случае увеличения сроков кредитования процентная ставка по кредиту может вырасти на 25—50 базисных пунктов. Так как стоимость заемных ресурсов для банков ниже, чем для специализированных ипотечных кредиторов, процентные ставки по банковским кредитам несколько ниже. Однако специализация позволяет компаниям жилищного финансирования более профессионально работать на рынке, в результате чего их доля на рынке значительно больше.
Большую роль при реализации механизма трансформации сбережений в ипотечные кредиты в Индии играют Индийская корпорация страхования жизни и Индийская корпорация общего страхования, аккумулирующие средства через продажу страховых полисов, с одной стороны, и поставляющие ресурс на ипотечный рынок — с другой.
С начала развития ипотечного рынка в Индии благодаря активности правительства формирование ипотечной системы осуществлялось при мощной поддержке из-за рубежа. Так 115 АГО с 1981 по 1988 г. выделила 125 млн. долл. Корпорации финансирования жилищного развития для предоставления кредитов семьям с небольшим доходом. Финансирование поступало и по другим линиям.
Вторичный рынок закладных в Индии практически не развит. Пилотный проект выпуска облигаций, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, выданных отобранными финансовыми компаниями, пытался осуществить НЖБ. Однако ряд правовых и налоговых вопросов делает развитие вторичного рынка в Индии практически невозможным. Так, передача прав по кредиту требует передачи и залога, что может быть осуществлено в письменной форме в виде специального инструмента, стоимость регистрации которого составляет от 3 до 17% (в зависимости от штата) от суммы секьюритизации (некоторые штаты снизили сбор до 0,1%). Кроме того, передача долга требует специальной регистрации, что в условиях формирования пула кредитов, выданных кредиторами из разных мест, делает данный процесс достаточно дорогим. Существует также проблема по обращению взыскания на предмет залога.
Крайне интересным для формирования рынка ипотечного кредитования в России является опыт Таиланда. Рынок ипотечного кредитования в Таиланде является одним из наиболее развитых рынков в Азии. Основной причиной этого является то, что правительство страны уделяет большое значение развитию ипотечного кредитования. В 1997 г. в условиях азиатского финансового кризиса тайское правительство приняло новую экономическую программу, в которой жилищной сфере отводится роль локомотива по выводу страны из кризисного состояния. Ключевая роль в реализации программы отводилась Правительственному жилищному банку (ПЖБ), финансирование которого осуществляется Центральным банком Таиланда, а регулирование и контроль за которым проводится тайским министерством финансов. В рамках программы, в условиях кризиса на рынке и минимальных объемов выдаваемых кредитов планировалась выдача кредитов сроком до 30 лет с процентной ставкой 9% годовых (рыночная ставка тогда была 12—13%). Только в первые три или пять лет ставка по кредитам фиксированная. Капитал ПЖБ был увеличен с 10 млрд. бат до 30 млрд. бат. Программа была реализована достаточно быстро. В результате чего доля ПЖБ по вновь выдаваемым кредитам выросла с 32% в 1996-м до 51% — в 1997 г. В 1998 г. в условиях низкой ликвидности ставки по кредитам выросли до 18—19% годовых, однако, ПЖБ продолжал предоставлять ипотечные кредиты по минимальным ставкам, что позволило сгладить кризисные явления на рынке.
В период кризиса ПЖБ стал ведущим элементом системы ипотечного кредитования. Только он осуществлял привлечение ресурсов на рынок ипотечного кредитования. Однако в условиях кризиса цена привлечения для ПЖБ была достаточно высокая. Так, в 1998 г. банк разместил двухлетние облигации (обычные выпуски банка на 3 и 5 лет) в объеме 5 млрд. бат под 15,5% годовых (маржа ПЖБ составляла около 250 базисных пунктов). Коммерческие банки имели право брать фонды у ПЖБ, привлеченные в виде размещения облигаций.
В результате осуществленных мероприятий в 1999 г. ситуация на рынке стабилизировалась, банки начали активно конкурировать и наращивать свои ипотечные портфели, процентные ставки по кредитам снизились в среднем до 9% годовых (некоторые банки в условиях активной конкуренции предлагали кредиты даже под 6,5—7,5%). Стабилизация рынка и рост конкуренции привели к снижению роли ПЖБ на рынке. Так, из запланированного ПЖБ объема выдачи кредитов в 1999 г. на сумму 50 млрд. бат в первой половине года было выдано ПЖБ кредитов только на 11 млрд., что составляет 22% от запланированной годовой суммы. Таким образом, ключевая роль ПЖБ в условиях кризиса заключалась в снижении риска ликвидности для банковской системы, ограничении роста процентных ставок, ухудшения условий заимствования на ипотечном рынке.
Кризис 1997—1998 гг. заставил тайское правительство уделить особое внимание совершенствованию процедур андеррайтинга, оценки кредите- и платежеспособности заемщиков. В этих целях министерством финансов было создано Тайское кредитное бюро в июле 1999 г. Также были разработаны национальные стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. Кроме того, были разработаны новые стандарты оценки залогов, которые бы позволили ипотечному кредитору полностью удовлетворить свои требования путем продажи заложенной недвижимости. Для полноценного развития вторичного рынка закладных в 1998 г. была создана на основании специального закона Корпорация вторичных ипотек (КВИ) в виде государственного предприятия под контролем министерства финансов.
В настоящее время КВИ приступила к покупке ипотечных кредитов, формированию пулов ипотек и их секьюритизации. Однако более жесткие требования КВИ к качеству ипотечных кредитов не позволяют пока быстро наращивать операции на вторичном рынке.
Смотрите также: