Мечта? Нет – реальность для почти 10 тыс. семей, сумевших “выбить” льготный кредит у Фонда содействия молодежному жилищному строительству. “Деньги” узнали, каких нервов и денег им это стоило. И каких усилий им будет стоить продолжение участия в аттракционе неслыханной державной щедрости.
Бери кредит смолоду
По статистике около 800 тыс. молодых семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Менее 10% из них за последние девять лет смогли воспользоваться льготной государственной программой кредитования молодежи. Почему так мало? — Да потому, что денег на эти цели бюджет выделяет крайне мало. К тому же поговаривают, что осваивают эти деньги не только молодые заемщики…
В чем же суть молодежной программы? В том, что одинокие граждане или семьи, членам которых еще не перевалило за 35 лет, могут взять взаймы у государства деньги, необходимые для покупки новенькой квартиры или дома в деревне. Кредит выдается на срок до 30 лет, и сумма первоначального взноса составляет всего 6% величины кредита. Жилье, которое приобретается в рамках такой программы, может иметь площадь не более 21 кв. м на человека плюс еще 20 метров “сверху” на семью.
В чем же преимущество молодежного кредита? — Да во всем. Государство не только предлагает действительно щадящую кредитную ставку, но в некоторых случаях берет на себя и часть расходов по погашению тела кредита. Если заемщик одинок или молодожены еще не обзавелись ребенком, то плата за кредит составит 3% в год. Если же в семье есть ребенок, то кредит будет вообще беспроцентным. Ну а если семейство озабочено улучшением демографической ситуации и имеет двух детей, то государство не только не возьмет с него проценты, но и возместит 25% суммы кредита. А если детей трое и больше — все 50%. Плата за кредит взимается только после оформления документов, подтверждающих право собственности на жилье.
Впечатляет, правда? “Программа льготного кредитования молодежного строительства намного выгодней, чем программа стандартного банковского кредитования”, — справедливо отмечает председатель Фонда содействия молодежному жилищному строительству Валерий Омельчук. Это правда. Но не вся.
Кому положено?
Сравнивая условия Фонда с предложениями коммерческих банков, где кредит можно получить максимум на 20–25 лет и под 16–18% годовых в гривне, мы начинаем довольно потирать руки и прикидывать, какую мебель поставим в гостиной. Но не все так просто.
Прежде, чем бежать в Фонд с пакетом документов, желательно взвесить все за и против. Дело в том, что ожидание своей очереди на кредит может растянуться на годы. Из огромного количества претендентов на молодежный кредит Фонд формирует своеобразный рейтинг. Места в этом рейтинге распределяются в зависимости от того, кто больше (по мнению чиновников Фонда) подходит под условия программы. Чем больше балов набирает заемщик, тем ближе он к заветному кредиту.
Заемщики, получившие кредит, из рейтинга выбывают, а за ними “подтягиваются” те, кто стоял в очереди. На 13 февраля на кредиты претендовали более 15 тыс. семей. Если учесть, что в прошлом году было осчастливлено всего 300 человек, то нехитрый подсчет покажет — только 15–20% стоящих в очереди имеют хоть какие-то шансы на успех.
В марафоне участвуют только те, кто находится в списках граждан, которые, согласно законодательству, нуждаются в улучшении жилищных условий и имеют стабильную заработную плату (не менее трех совокупных прожиточных минимумов на человека в месяц). К тому же претенденты должны быть готовы уплатить первоначальный взнос. Необъяснимые преимущества по продвижению в рейтинге имеют не просто семьи с детьми, а семьи молодых ученых и спортсменов. Именно они получают наибольшее количество баллов и быстрее двигаются к цели.
“Звучит парадоксально, но действительно быстрее кредит может получить семья спортсмена, где родился ребенок, чем обычная семья”, — разводит руками г-н Омельчук. Однако не секрет, что у нас в стране можно без проблем купить себе не только спортивные достижения, но и научную степень. Были бы деньги. Поэтому в объективность такого рейтинга, верится с трудом.
Подозрения в непрозрачности схемы подтверждаются и фактами, собранными заемщиками, которые недовольны работой Фонда. По данным общественной организации “Молодежь. Жилье. Кредит”, в прошлом году Фондом было выдано 76 молодежных кредитов в городе Киеве. Из них только один был получен человеком, который находился в рейтинге довольно продолжительное время. При этом некоторым участника программы исполнилась 36 лет в считанные дни после получения кредита. В самом Фонде эти данные комментируют без особого энтузиазма.
Цена “квадрата”
Впрочем, ожидание в очереди еще полбеды, ради кредита под 0% можно и подождать. Проблема в том, что счастливчики, выдержавшие все испытания, достаточно часто бывают разочарованы полученным результатом.
Главная проблема “молодежки” состоит в том, что от заемщика могут неожиданно потребовать внесения суммы куда большей, чем оговаривалось в начале. Дело в том, что при расчете кредита учитывается не реальная рыночная стоимость жилья, а ее нормативный эквивалент, установленный Госстроем. Почувствуйте разницу! Цена квадратного метра в г. Киеве согласно нормативу Фонда — 3356 грн., тогда как минимальная стоимость “квадрата” на “первичке” — от 8000 грн. Та же ситуация сложилась и в других областях и городах. Если учесть, что эта разница должна быть внесена вместе с первоначальным взносом, то получится, что счастливый заемщик должен единовременно выложить из собственного кармана не 6%, а более 65% стоимости жилья (начальный взнос платится двумя частями — первая вначале, а вторая — уже после сдачи жилья в эксплуатацию).
В Фонде происходящее объясняют трудностями, возникающими во время строительства и необходимостью сотрудничать с коммерческими организациями. “Мы уже создали подразделение, которое будет выступать заказчиком по строительству жилья и позволит нам самим устанавливать цену на жилье, делая разницу между нормативной и реальной стоимостью минимальной”, — говорит Омельчук. При этом он уточнил, что такая программа реализуется только в четырех областях Украины.
Еще одна проблема, с которой может столкнуться заемщик — это не оговоренное изначально удорожание приобретаемого жилья. Известны случаи, когда Фонд ставил своих участников перед фактом: “Жилье, которое вы покупаете, выросло в цене, и вам нужно доплатить N-ю сумму денег”. И это происходит еще до того, как оно построено, и даже до того, как молодая семья успела в него въехать.
В случае если у молодых заемщиков не хватает денег, Фонд предлагает “докредитовать” необходимую сумму, и у заемщика, по сути, нет другого выбора, кроме как согласиться. Честно говоря, это напоминает работу компаний по покупке товаров в группах, где в договоре прописано, что предоставляющая кредит сторона может повысить стоимость покупаемого товара по объективным причинам.
Однако правомерность таких действий, честно говоря, сомнительна. “При получении ипотечного кредита в коммерческом банке такой ситуации не может возникнуть в принципе, поскольку банк заинтересован в стабильности тех параметров, которые были заложены в договоре”, — говорит Виктор Высоцкий, директор ипотечного центра банка “Райффайзен Банк Аваль”. А вот в Фонде уверены, что постоянный рост цен на квартиры и строительные расходы не оставляет им иного выбора, кроме как увеличивать сумму кредита. “Поскольку мы работаем с коммерческими застройщиками, целью которых является получить максимальную прибыль, то порой возникают такие ситуации”, — оправдывается Валерий Омельчук. Он также уверен, что решить такую проблему позволит лишь сотрудничество с “проверенными” застройщиками.
“Конечно, цены на недвижимость не стоят на месте, но это не должно влиять на тех, кто уже оформил кредит”, — оппонирует чиновнику экс-менеджер Фонда, а ныне председатель общественной организации “Молодежь. Жилье. Кредит” Евгений Исеев. Но поскольку на данный момент заключается не трехсторонний договор по принципу заемщик–Фонд–застройщик, а лишь двухсторонний, то уйти от этого риска практически невозможно. “При этом получившие кредит граждане боятся подавать в суд, поскольку юридически все правильно. Люди попросту боятся потерять то, чего они дождались, и им приходится, стиснув зубы, “докредитовываться”, — утверждает эксперт.
Надейся и жди
Помимо перечисленных подводных камней, есть и еще один — причем самый крупный. Речь идет о сроках всего “процесса”, то есть ожидания и строительства жилья. По разным оценкам, на “стояние в очереди”, даже с учетом продвижения с помощью взятки, нужно потратить минимум полгода/год. А что дальше? “Кредиты под строительство жилья начинают выдаваться Фондом в момент получения застройщиком разрешения на сбор необходимых документов для начала строительства. И поэтому реальное строительство начинается спустя 1,5–2 года после начала выдачи кредитов”, — утверждает председатель организации “Молодежь. Жилье. Кредит” Евгений Исеев. Если добавить к этому сроки строительства (минимум 2 года), то вкус “шарового уксуса” уже не покажется таким сладким. А ведь цены на жилье растут с каждым годом — только в прошлом году они поднялись на 60%.
Выходит, что пойти к “злым банкирам” не намного страшнее, чем воспользоваться услугами “доброго государства”. Практически невозможно обезопасить себя от того, что кредит в Фонде так и не будет получен, и от того, что цена квартиры возрастет. Количество же умерших нервных клеток не окупят даже сэкономленные деньги.
Глядя на динамику финансирования Фонда, напрашивается вывод, что границы державной щедрости плавно сужаются. Не отрицают этого и чиновники, не говоря уж об их оппонентах. Обе стороны сходятся в одном — даже если программа прекратит свое существование, “кидать” людей, связавшихся с ней, не будут.
“Безусловно, я советую молодым гражданам пользоваться нашей программой, но, прочитав перед этим ее правила. И если что-то не понятно, то не надо бояться задавать вопросы юристам”, — говорит председатель Фонда Валерий Омельчук. Иного мнения придерживается Евгений Исеев: “Если есть возможность взять кредит в банке, то лучше предпринять именно такой шаг, поскольку эффективность работы Фонда я могу охарактеризовать отрицательным показателем”.
Бери, что дают
Связываясь с “молодежкой”, нужно понимать, что заемщики столкнутся с серьезными проблемами при выборе жилья. Дело в том, что сотрудничающие с Фондом застройщики строят “молодежные” дома далеко не во всех регионах Украины. К тому же возможна добровольно-принудительная выдача квартир, по принципу “бери, что дают”.
“Когда я уже подала все необходимые документы на получение кредита и дождалась своей очереди на покупку квартиры в Киевской области, меня поставили перед фактом, что я должна “выбрать” квартиру в доме, который строится только компанией “Укржитлокомплекс”, — рассказывает одна недовольная заемщица. По ее словам, в договоре между нею и застройщиком не указывался ни номер будущей квартиры, ни даже ее фактическое расположение. Точной даты сдачи жилья в эксплуатацию тоже не было. Когда она попыталась добиться от чиновников определенных гарантий (поскольку именно Фонд утверждает такой договор) ей намекнули, что за ней в очереди еще много людей, и если она откажется, то договор на предоставление кредита ей вообще не утвердят. Пришлось соглашаться.
Большинство экспертов уверено, что именно внимание к деталям может обезопасить клиента от недобросовестности застройщика. “В договоре должны быть указаны: точный адрес стоящегося дома, номер приобретаемой в кредит квартиры и ее площадь. Помимо этого должна быть четко выписана процедура возвращения денег в случае невыполнения одной из сторон условий договора”, — объясняет Виктор Высоцкий, директор ипотечного центра банка “Райффайзен Банк Аваль”. Но в том-то и дело, что это не кредит в коммерческом банке. И, заключая такой договор с аккредитованным в Фонде застройщиком, нужно понимать — либо придется идти на риск, либо рисковать не получить кредит в принципе.
Автор – Никита Коваленко
Источник – http://www.dengi-ua.com