Жилье в Украине в основном строится на привлеченные в рамках сомнительных схем деньги граждан

Еще в марте прошлого года президент Виктор Ющенко издал Указ «О мерах по усовершенствованию государственного регулирования в сфере строительства жилья и стабилизации ситуации на первичном рынке жилья».

Глава государства предложил законодательно запретить финучреждениям, управляющим фондами финансирования строительства (ФФС), привлекать средства граждан, если у застройщиков нет всех необходимых разрешений, а также усовершенствовать порядок отвода земельных участков под жилищное строительство. Однако за прошедший год ничего для защиты прав инвесторов так и не было сделано. При этом скандал с ООО «Элита-Центр» не отбил у украинцев охоту покупать квартиры на первичном рынке. Застройщикам лишь стало сложнее привлекать инвесторов в новостройки, которые пока находятся на этапе котлована. Если существующие правила игры в жилищном строительстве не изменятся, это чревато новыми аферами и скандалами. Кроме того, они не позволяют отрасли привлечь тот объем инвестиций, который необходим для прорывного роста.
Ни один механизм не гарантирует инвестору своевременного получения выбранной им квартиры

Строительство в долг

В Украине сложилась уникальная система финансирования жилищного строительства. Возведение жилых комплексов у нас в основном финансируется будущими владельцами квартир, тогда как во всем мире жилая недвижимость, равно как и коммерческая, строится за счет средств застройщиков и банков. При этом доступность уже построенного жилья для наименее обеспеченных слоев населения государство (в лице ипотечных агентств) обеспечивает через льготные кредиты и гарантии.

Построить стандартный многоэтажный дом в Киеве стоит около 20 млн долларов (себестоимость квадратного метра составляет семьсот-тысячу долларов). Застройщики не в состоянии сами осилить столь дорогие проекты, поэтому бо/льшую часть денег привлекают извне. Львиная доля привлеченных средств — это деньги дольщиковинвесторов: компаний и частных лиц. Несмотря на высокую рентабельность строительства, участие банков в его финансировании ограничено. Дело в том, что себестоимость новостроек формируется непрозрачно (далеко не все затраты попадают на баланс), так что проанализировать их рентабельность и окупаемость не просто. К тому же строительство всегда связано с высокими рисками, к которым прежде всего относится получение разрешений и оформление прав на земельный участок. Одно время банки вообще предпочитали не работать с этой отраслью, что вынуждало застройщиков обзаводиться собственными финучреждениями (к примеру, у «Киевгорстроя» есть банк «Аркада», у «Познякижилстроя» — Укрстройинвестбанк). Сейчас банки участвуют в строительстве жилья как кредиторы покупателей квартир, самих застройщиков, а также как дольщики новостроек (через дочерние компании).
При строительстве массового жилья до половины всех необходимых средств привлекается у покупателей квартир

Из всех возможных форм работы на первичном рынке жилья банки предпочитают выдавать покупателям квартир кредиты под залог имущественных прав, поскольку предоставляя множество небольших ссуд, они рискуют меньше, чем кредитуя строительную компанию на крупную сумму. После скандала с «Элита-Центром» (жертв пирамиды прокредитовали многие крупные банки, такие как «Аваль», Индэкс-Банк, Кредитпромбанк) взаимоотношения банков и застройщиков сильно изменились. Финучреждения стали гораздо тщательнее изучать документацию своих партнеров. Застройщикам банки чаще всего выдают краткосрочные кредиты на пополнение оборотных средств. «Немногие финучреждения предоставляют строителям целевые инвестиционные кредиты и участвуют в жилых проектах на условиях долевого участия», — говорит начальник отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Роман Тищенко. Предоставляя крупные ссуды, банки требуют гарантий их возврата в виде залога недвижимого имущества. Как правило, застройщики могут предоставить в залог лишь земельный участок. Но даже в столице его стоимость не превышает 30% общей стоимости проекта. То есть проблем с привлечением кредитных ресурсов не испытывают только известные застройщики, располагающие крупным собственным капиталом и построившие не один десяток домов. Такие компании могут позволить себе не продавать «воздушные метры», а занять деньги в банке (под 10–15% годовых в валюте и 15–20% годовых в гривне, что несопоставимо с темпами роста цен на жилье). Так, компания «Житло-Iнвест» строит дома в престижных районах Киева за счет своих и банковских средств и продает квартиры по максимальной цене уже после ввода зданий в эксплуатацию.

Небольшим застройщикам без продажи квартир на этапе строительства не обойтись. По словам партнера консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артема Новикова, при строительстве массового жилья до половины всех необходимых средств привлекается у покупателей квартир. Других вариантов у строительных компаний до недавнего времени не было. Однако теперь банки готовы финансировать застройщиков, которым нечего заложить, на условиях долевого участия в проекте. Такое участие позволяет финучреждению контролировать строительство, тем самым снижая свои риски, и к тому же зарабатывать доходность, как минимум вдвое превышающую кредитные ставки. Так, Укрсоцбанк, чтобы инвестировать в строительство, создал компанию по управлению активами «Укрсоц-недвижимость», предприятие «Укрсоцстрой», а также управление финансирования строительства. Афилированные строительно-инвестиционные компании также есть у УкрСиббанка («УкрСибинвест») и банка «Форум» («Форум-Инвест» и «Аквапарк»).
Больше всего жилья строится на деньги населения

Строительство в долг

На Западе и даже в некоторых странах СНГ жилая недвижимость строится с помощью проектного финансирования. Кредиторы обычно выступают совладельцами компаний, на чьем балансе находится строящийся завод или объект недвижимости. В Украине проектным финансированием в чистом виде занимаются лишь некоторые банки. При этом они предпочитают проекты, связанные со строительством коммерческой недвижимости, поскольку площади в торгово-развлекательных центрах можно сдавать в аренду еще на этапе строительства. В случае с жилыми комплексами все иначе: при продаже квартир на этапе строительства возникает юридическая проблема. Покупатели квартир могут претендовать на те же имущественные права, что находятся в залоге у банка. Афилированные с застройщиками банки обычно закрывают глаза на этот момент, но для независимых финучреждений юридическая чистота сделки принципиальна.

Проектное финансирование как альтернатива привлечению средств населения продолжит развиваться. Тем более что этому будет способствовать скупка отечественных банков западными, поскольку возможности банковского сектора по предоставлению крупных долгосрочных кредитов значительно возрастут. «Проектное финансирование — это перспективное направление для финансирования девелопмента любых объектов недвижимости, в том числе и жилых домов. Застройщику выгоднее продавать квартиры в готовом доме, поскольку цена квадратного метра выше, чем на этапе строительства. Эта разница с избытком покрывает банковский процент», — говорит начальник отдела методологии кредитных продуктов центра корпоративного бизнеса Укрсоцбанка Евгений Калашник.

Торговля воздухом

Зачастую сами застройщики не хотят связываться с банками, чье участие подразумевает контроль и необходимость раскрывать информацию. Проще привлечь средства частных лиц, у которых гораздо меньше возможностей отстоять свои права. Благодаря несовершенству отечественного законодательства средства инвесторов могут послужить дешевыми ссудами. Бывает, что, доведя дом до 90% готовности, застройщик приостанавливает строительство. Инвесторам, чьи нервы не выдерживают ожидания, средства возвращаются исходя из текущей стоимости квадратного метра, которую определяет сам застройщик (это прописано в Законе «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»). Новым инвесторам квартиры продаются уже по рыночной стоимости, которая в разы может отличаться от текущей. «В условиях сумасшедшего спроса на жилье выгодно вернуть инвестору двести тысяч гривен, а затем получить четыреста тысяч», — рассказывает представитель одной из столичных строительных компаний.

В 90-х годах объемы введения жилья в эксплуатацию упали из-за резкого сокращения бюджетного финансирования. Банковские кредиты были чересчур дорогими, и средства населения оказались единственным источником финансирования жилищного строительства. В 1995-м привлекать деньги граждан в строительство начал афилированный с «Киевгорстроем» банк «Аркада». Примеру «Киевгорстроя» последовали и другие строительные организации.

В 2000–2004 годах застройщики массово заключали с гражданами так называемые инвестиционные договоры или договоры долевого участия. В июне 2003-го был принят, а в начале 2004-го вступил в силу Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», позволяющий привлекать деньги населения только через финансовых посредников. Средства граждан должны аккумулироваться в фондах финансирования строительства или фондах операций с недвижимостью (ФОН), которыми могут управлять финансовые компании или банки. С помощью этой схемы крупные застройщики (банк «Аркада» работает с ФФС ещес 2002 года) хотели очистить рынок от огромного количества небольших компаний, поскольку многим мелким застройщикам создание собственного финансового учреждения с уставным фондом 3 млн гривен не по карману. Тем не менее из-за того, что в Закон «Об инвестиционной деятельности» не были внесены соответствующие изменения, нелегитимность инвестдоговоров не стала однозначной, и застройщики продолжили ими активно пользоваться (называя договорами подряда, комиссии и т. д.). Те, кто не хотел рисковать, обратили внимание на легитимную и привлекательную с точки налогообложения схему: выпуск целевых беспроцентных облигаций. В 2005 году объем выпуска этих бумаг составил 2,3 млрд гривен.

В декабре 2005-го парламентарии исправили свой просчет, внеся коррективы в Закон «Об инвестиционной деятельности», запретившие прямые договоры между застройщиками и физлицами. О том, что разработчики этих поправок руководствовались отнюдь не интересами потребителей, свидетельствует изъятие из Закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» нескольких неудобных для застройщиков норм. В частности, парламентарии отменили обязательное страхование ответственности застройщика за срыв сроков сдачи домов в эксплуатацию, а процедуру возврата инвестиций отдали на откуп управителям фондов, которые начали назначать штрафы в размере до 20% от общей суммы вложенных средств. Наконец, одному ФФС разрешили финансировать несколько домов. Юристы считают эту норму удобной почвой для мошенничества — управляющие ФФС получать возможность использовать средства доверителей не по назначению.
Недостатки в законодательстве привели к тому, что средства инвесторов используются как дешевая ссуда

PR-кампания в пользу ФФС как самого надежного для инвестора механизма покупки жилья на первичном рынке началась на волне вступления в силу нового законодательства и скандала с компанией «Элита-Центр». Однако широкого распространения эта схема не получила. Согласно данным Госфинуслуг, по итогам девяти месяцев прошлого года, 33 действующие из 67 имеющих лицензию финансовых компаний создали 154 ФФС и 2 ФОН, посредством которых привлекли 1,65 млрд гривен. Тогда как объем выпуска целевых облигаций составил в прошлом году около 9,6 млрд гривен. Использовать механизм ФФС и ФОН с налоговой точки зрения застройщикам менее выгодно. Облигационная схема (с участием инвестиционных фондов) позволяет компаниям отсрочить уплату НДС и налога на прибыль, а ФФС никаких преимуществ, помимо бо/льшего доверия граждан, не предполагает. ФОН пока популярностью не пользуются. В отличие от ФФС, предназначенных для покупки квартир, они рассчитаны на тех, кто хочет заработать на росте цен на недвижимость, при этом не получая прав собственности на нее.

С точки зрения инвестора все схемы покупки строящегося жилья рискованны. Ни одна из них не гарантирует своевременной сдачи дома в эксплуатацию и получения именно выбранной квартиры, а также не позволяет без потерь вернуть инвестиции. Механизм ФФС смог бы защитить права инвесторов, если бы фондами управляли независимые от застройщиков финучреждения, к примеру, связка «крупный застройщик — крупный банк». Банк вел бы учет привлеченных средств, контролировал расходы застройщика и кредитовал доверителей ФФС (покупателей квартир). Пока застройщики контролируют сами себя — через родственные финансовые компании. Некоторые крупные банки (Укр-соцбанк, Кредитпромбанк, «Хрещатик») уже предлагают такую услугу, как создание и управление ФФС. Однако совместные проекты банков и застройщиков не получили распространения по двум причинам: невыгодности ФФС с налоговой точки зрения и нежелания застройщиков делегировать слишком большие полномочия «чужим» (с января прошлого года права на незавершенное строительство принадлежат управителю ФФС). По словам Романа Тищенко, сейчас Укрсоцбанк управляет лишь ФФС небольших региональных застройщиков. Крупные столичные компании либо имеют свои финучреждения, либо привлекают средства через выпуск облигаций. К тому же после того как в прошлом году вступил в силу Закон «О ценных бумагах и фондовом рынке», а также приняты соответствующие решения ГКЦБФР, возникла новая схема привлечения денег в строительство — выпуск дисконтных облигаций и опционов. Дисконтные облигации привлекательны для эмитентов тем, что для их выпуска необязательно иметь разрешения на строительство, а использование опционов позволяет оптимизировать платежи по НДС. Для инвесторовтакая схема еще более рисковая, чем целевые облигации.

Преграды для инвестиций

От беспорядка в сфере привлечения денег в строительство и землеотвода проигрывает конечный потребитель. Отрасль недополучает инвестиции, необходимые для того, чтобы объемы жилищного строительства достигли позднесоветского уровня (17–21 млн квадратных метров; в 2005-м в эксплуатацию ввели всего 7,8 млн квадратных метров жилья). Прежде всего необходимо законодательно расширить права инвесторов: обеспечить гарантии возврата средств, исключить риск покупки одной квартиры сразу несколькими инвесторами, а также продажи квартир в домах, для строительства которых нет всех необходимых разрешений.
Количество ФФС растет, но денег они пока привлекают немного

Но тут главное не переборщить. Так, россияне в 2004 году приняли закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Однако документ, призванный защитить инвесторов от афер, настолько ограничил права застройщиков, что это привело к падению объемов строительства.

Хотя в условиях бурного роста банковской системы меры, делающие привлечение средств от частных лиц менее выгодным, могут быть оправданными. Риски, связанные со строительством, должны нести банки, инвестфонды и другие профессиональные игроки финансового рынка, а не граждане — покупатели квартир. Именно поэтому в перечень необходимых мер, очерченных прошлогодним указом президента, входит и разрешение строителям самостоятельно продавать физлицам квартиры в готовых домах.

Фонды финансирования строительства, управляемые банками, снижают риски

Ярослав Харий, начальник управления инвестиций банка “Хрещатик”:

– Наш банк кредитует застройщиков и физлиц, а также финансирует строительство как управляющий ФФС. Наиболее предпочтительный для финучреждения вариант – кредитование физических или юридических лиц под покупку квартир через ФФС, управляющим которого является сам банк. В этом случае у банка есть вся информация об объекте строительства, и он понимает все риски. К примеру, на начальном этапе строительства, когда квартиры могут продаваться плохо, банк может прокредитовать застройщика, чтобы не срывались сроки строительства и введения объекта в эксплуатацию.

В нашем банке управлением ФФС занимается отдел доверительных операций управления инвестиций. Мы уже создали несколько ФФС по регионам и сейчас ведем переговоры еще с несколькими застройщиками как в Киеве, так и в других городах. Банк “Хрещатик” кредитует доверителей ФФС, созданных при нашем банке, доверителей других ФФС, а также покупателей квартир через механизм целевых облигаций.

Проблема доступного жилья

Артем Новиков, партнер консалтинговой компании “Диалог-Классик”:

– Проблема рынка жилищного строительства – не в нехватке денег. Есть зарубежные и отечественные инвесторы, готовые участвовать в крупных проектах. Но, к сожалению, не делают этого из-за дефицита земельных участков, сложностей с оформлением разрешительной документации. Если в советские времена застройщики могли быстро планировать строительство и за девять-десять месяцев возводить панельные дома, а за полтора-два года – кирпичные, то сейчас год и более уходит на согласование документов и два-два с половиной – на реализацию проекта. Хотя давно работающие на рынке компании решают эти вопросы быстрее. К тому же раньше домостроительные комбинаты серийно штамповали типовые панельные дома. Сейчас строятся в основном монолитно-каркасные здания. Панельные технологии только начинают возрождаться, что открывает перспективы для реализации крупных инфраструктурных проектов в сегменте массового жилья.

Государство должно максимально содействовать таким проектам – гарантировать своевременное прохождение разрешительных процедур, отвод земельных участков.

Баланс между жадностью и здравым смыслом

Артур Папсуй, генеральный директор компании по управлению активами “Укрсоц-недвижимость”:

– Застройщик, у которого нет средств на ведение строительных работ, может получить их от банка двумя способами: через проектное финансирование либо инвестирование в рамках инвестиционно-строительной программы. Проектное финансирование подразумевает оформление ипотеки строящегося объекта. Перечисление каждого транша осуществляется после дооценки построенного объекта и определения новой залоговой стоимости. Соответственно, пропорционально росту стоимости обеспечения увеличивается и кредитный лимит, установленный на данный проект. Такой вид кредитования пока не получил в Украине широкого распространения, поскольку механизм отчуждения строящегося объекта и переоформления разрешительной документации на нового застройщика слишком сложный. К тому же множество возможных вариантов отвода земельных участков во многих случаях делает ипотеку строящегося объекта невозможной. Это удерживает банки от массового проектного финансирования строительства. Тем более что бизнес большинства застройщиков стал прозрачным только в последнее время.

Для строительных компаний, которые по каким-либо причинам не могут получить кредит, Укрсоцбанк внедрил инвестиционно-строительную программу. В рамках этой программы дочерняя структура банка выступает генеральным инвестором строительства и, имея определенные права и обязанности, контролирует строительные риски. Застройщик рассчитывается с финучреждением построенной недвижимостью, а не выплачивает ежемесячно долг и проценты.

Привлекая банк в качестве инвестора, строители понимают, что недополучат часть прибыли, пропорциональную инвестициям финансового учреждения в проект. Поэтому строительным компаниям приходится балансировать между жадностью и здравым смыслом: без инвестиций банка они рискуют не завершить строительство, а если все строится за счет банковского кредита, застройщику попросту не выгодно реализовывать проект из-за его низкой доходности.

Риски без страхования

Первая редакция Закона “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциями с недвижимостью” обязывала управляющих ФФС страховать строительно-монтажные работы и ответственность за нарушение сроков строительства, а также некачественно выполненные строительные работы. Однако 14 января 2006 года вступили в силу поправки к закону, которые отменили обязательность второго вида страхования. Страховщики считают, что отнесение страхования ответственности перед инвесторами к добровольному виду страхования ничего не изменило. “Раньше застройщики, чтобы выполнить закон, договаривались со страховыми компаниями о покупке таких полисов по чисто символической цене (например, сто гривен). Ни о каком реальном страховом покрытии речь не шла”, – рассказывает заместитель директора по страхованию СК “РОСНО Украина” Гарри Андреасян. Добровольно ответственность перед инвесторами застройщики страхуют редко, в основном по требованию отечественных или иностранных инвесторов, вкладывающих крупные средства в строительные проекты.

Обязательное страхование строительно-монтажных работ – одно из преимуществ ФФС перед другими схемами покупки квартир на первичном рынке. Однако дальнейшая судьба этого вида страхования пока под вопросом. Новый проект закона о страховании не предусматривает обязательность страхования строительно-монтажных работ. По словам специалиста департамента корпоративного бизнеса СК “PZU Украина” Романа Цыбуляка, несмотря на обязательность, страхование строительно-монтажных работ пока не приносит страховщикам ощутимых доходов. Пока механизмы контроля над наличием полисов отсутствуют, застройщики предпочитают надеяться на благополучный исход строительных работ. А если и покупают страховки, то у родственных компаний, чтобы оптимизировать налогообложение (согласно п. 5.4.6 Закона “О налогообложении прибыли предприятий” застрахованный ущерб относится к валовым расходам, если условия страхования предполагают выплату возмещения в пользу налогоплательщика). По мнению Гарри Андреасяна, существует два варианта защиты правчастных инвесторов: вернуть страхованию ответственности перед третьими лицами статус обязательного, но с реальными суммами покрытий и механизмами ответственности за невыполнение закона, либо ждать, пока рынок сам дорастет до стадии зрелости. Второй вариант быстрых результатов не принесет, а вот в первом случае ситуация на рынке изменится уже через пару месяцев после вступления в силу соответствующего законодательного акта. Для страховщиков ниша страхования финансовых рисков при строительстве и строительно-монтажных работах является привлекательной. Так, по мнению начальника отдела андеррайтинга имущественных рисков СК “РОСНО Украина” Игоря Коваля, в ближайшие два года рынок страхования строительных рисков вырастет на 15-20%. Это произойдет благодаря бо/льшему участию в финансировании строительства западных инвесторов, которые не привыкли работать с проектами, не имеющими страхового покрытия.