Наука приготовления ипотечных бутербродов. С банковским маслом

Размер кредита, срок, процентная ставка, первоначальный взнос, санкции за досрочное погашение, комиссия… Всего параметров ипотечного кредита насчитывается до 60. Конечно, не все они равноценны.

Например, многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссия за обслуживание счета, которую можно смело приплюсовать к процентной ставке. Кстати, ставка — наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах. Минимальные по сравнению с другими проценты одного из банков гипнотизируют, парализует попытки глубже разобраться в программах. В то же время из обзорных материалов практически исчез такой показатель, как тип погашения — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся или «от остатка»). Объяснение простое. «99% банков применяют аннуитетную схему», — скажет любой специалист по ипотечному кредитованию. В принципе это верно. Зато в оставшийся 1% попадают Сбербанк, занимающий с большим отрывом первую строчку по количеству выдаваемых кредитов, и Газпромбанк, входящий в десятку крупнейших ипотечных кредиторов. А еще есть несколько региональных банков и банков, имеющих программы залогового («ломбардного») кредитования с дифференцированным платежом наряду с аннуитетным.

Между тем не в процентной ставке, а именно в типе платежа суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.
Новые законы бутерброда

Объясняя разницу между двумя видами платежа, часто прибегают к образным сравнениям тела долга (взятого вами кредита) и процентов с бутербродом. Уважим традицию.

Итак, при дифференцированных платежах тело долга представляет собой длинный батон, багет, надрезанный на ломтики по количеству периодов оплаты. Ежемесячно «отламывая» банку очередной ломоть, вы должны щедро намазывать на него «масло» — процент, начисляемый на остаток основного долга. Процентное «масло» в первые месяцы и годы не мажется, а кладется огромными кусками. Но все плохое когда-нибудь заканчивается, и в конце срока заемщик несет банку почти сухие корочки — просто возвращает остатки основного долга.

Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Во-первых, инфляция велика и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 и 20 лет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи.

Справедливости ради поясним, что первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока снижаются не в два с половиной или три, а в добрый десяток раз.

Со вторым недостатком справиться труднее. Потеря высокооплачиваемой работы у нас не страхуется, и риск дефолта существует при любой форме платежа. Но при дифференцированном способе риск гораздо выше в начале срока. Поэтому банки, практикующие эту форму платежа, больше интересует «подстраховка» клиента на ближайшие годы: в частности, созаемщики, которые при необходимости способны поддержать клиента сейчас, а не через 15 лет (к примеру, работающие родители). Важно также наличие собственности, которая сохранит относительно высокую ликвидность в течение ближайшего времени, например хорошего автомобиля.

Важно не что выберут, а как посчитают

Так или иначе, но с 2002—2003 годов банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. Поэтому первое напрашивающееся сравнение — это то, что данное «масло» просто равномерно размазывается по багету. Увы, это сравнение хромает на обе ноги.

Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что, пойдя навстречу клиентам, банки не забыли и о себе: общая сумма выплат по процентам («масла») при аннуитетном платеже несколько выше, чем при дифференцированном. Что ж, на этой форме «отката» держится вся экономика: если какое-то новшество обещает потребителю некое удобство в условные две копейки, то производитель повысит цену на реальную копеечку.

Практически это приводит к тому, что, например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.

Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает… в первую половину срока. Как же так? Ведь синоним аннуитетного платежа — «равными долями»! Верно, снаружи все «ровно». Проблема в том, что в первые месяцы и годы под «маслом» почти нет «хлеба»: вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым. Иначе говоря, аннуитетный «бутерброд» приготовили, просто выровняв дифференцированный по верхнему краю и сдвинув «хлеб» к концу срока.

У банков есть оправдание: при ровной намазке «масла» (процентов) на ровный кусок «хлеба» (основного долга) банк в случае досрочного погашения не получит всей причитающейся выгоды. А поскольку игра ведется по правилам банка, потери в этом случае несет заемщик.

Представим, что два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти.

То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. «Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.

Пакт о ненападении

Здесь кроется и ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Нет, досрочных погашений за последние годы больше не стало. Дефолтов, пожалуй, тоже. Но кое-что изменилось. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли (или поверили), что экономический рост — это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%?» Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.

Договориться о том, чтобы не переманивать чужих клиентов, нескольким сотням банков затруднительно, к тому же это грозит неприятностями со стороны антимонопольного ведомства. Второй вариант — перекредитование внутри того же банка, но это предполагает некие существенные уступки клиентам. Куда более надежным «крючком» стала аннуитетная схема погашения. «Без проблем! — отвечают заемщику. — Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. — проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?»

Существует и такая интересная тема, как выгоды досрочного погашения. Проблема в том, что при аннуитетном платеже частичное досрочное погашение (небольшими суммами) означает либо уменьшение ежемесячных выплат, либо сокращение срока. Это означает, что заемщик погашает не только тело долга, но и проценты, которые выплатил бы банку. Представьте подвижную прямоугольную рамку, в которой по диагонали натянута резиновая лента. Будете ли вы снижать верхнюю планку или сдвигать горизонтальную, соотношение площадей треугольников останется прежним. Примерно так действует и формула досрочного погашения аннуитетного кредита.

В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке. Но конкретные программы конкретных банков этот «недостаток» всячески смягчают.

Пока приходится признать, что выбор между банками в большинстве своем напоминает выбор между новейшими моделями газовых плит, обещающих «особенную» экономию на спичках.

Там и там. А еще вон там

Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика. Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем… перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита. Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.

Между тем ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин «убитая квартира» почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт — сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10—14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10—20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами. Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20—50 млн и продает их ипотечным фондам (рефинансирует, секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.

Еще в 1999 году был создан первый ипотечный фонд, обеспеченный федеральным бюджетом — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На середину 2006 года АИЖК рефинансировало $700 млн из $2 млрд общего объема задолженности по ипотечным кредитам. Оба показателя несерьезны, а большинство банков испытывают трудности с рефинансированием.

А один банкир на пресс-конференции, не стесняясь, заявил коллегам: «Да видел я эту ипотеку там-то и там. На меня давят, чтобы я развивал услугу, я и «развиваю». Но ни один вменяемый человек ко мне за займом не обратится. Одни убытки с этой ипотекой». Кто-то попытался ему возразить и услышал в ответ: «Бизнес есть перманентное рефинансирование. Что мне делать с одним кредитом в два месяца, кому его продашь?». И все стало ясно. В том смысле, что ставкам пока снижаться не с чего.

Мнения

Эльмира Тихонычева

Заместитель председателя правления Импэксбанка:

— В настоящий момент большинство банков используют аннуитетную схему погашения кредита. Это связано с тем, что существует определенное правило расчета платежеспособности. Если человеку требуется, например, 3 млн руб., то при сроке кредита 20 лет и ставке 12% годовых размер ежемесячного аннуитетного платежа составит 39 тыс. руб., а ежемесячный доход клиента должен начинаться с 65 тыс. руб. Для дифференцированной схемы размер первого платежа будет максимальным — 42 тыс. руб., а требуемый размер дохода заемщика — не менее 85 тыс. руб. Таким образом, применение аннуитетной схемы при кредитовании несет соответствующие преимущества для клиентов.

Наталья Кирпиченко

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-брокеридж»:

— Для потребителя разница двух типов погашения незначительна. Наш менталитет расположен к формированию привычек. Как показывает практика, наиболее стабильными заемщиками с низкой степенью риска являются пользователи аннуитетной системы. Они привыкают из месяца в месяц платить одни и те же суммы. Напротив, люди, использовавшие временные отсрочки выплат по кредиту или имеющие систему растущих со временем платежей (как бы расчет на то, что со временем молодой специалист растет в доходах), переносят существенное увеличение платежей болезненно и могут зайти в ситуацию дефолта. Рекомендую выбирать аннуитетную систему, тем более что рынок рефинансирования растет и вы сможете перекредитоваться, существенно сэкономив.

Сергей Озеров

Финансовый директор ДельтаКредит банка:

— Большинство банков в России использует аннуитетную схему. Особенность формулы расчета аннуитетных платежей в том, что в первую половину срока погашения кредита заемщик в большей степени платит проценты по кредиту, а в меньшей степени гасит основную задолженность, хотя при этом каждый месяц вносит одну и ту же сумму. Во второй половине срока погашения кредита ежемесячный платеж в большей степени состоит из выплаты по основному долгу, в меньшей — из процента по кредиту. Для заемщика минус заключается в том, что если он решит погасить кредит досрочно, то выплаченные вперед проценты никто не вернет.

Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, ему выгоднее аннуитетные платежи. Если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше.

Безусловно, для банка выгоден аннуитетный платеж, структура которого определена таким образом, что доля процентов в нем выше изначально, чем доля основного долга. Выгода именно в этом и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которая подлежит погашению. Как мы знаем, от суммы основного долга зависит и процентный доход банка. Но для клиента также есть небольшой, но плюс: он точно знает сумму следующего платежа.

Павел Комолов

Андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования»:

— Несмотря на то что многие высказывают недовольство аннуитетной схемой погашения, называя ее грабительской, у нее есть свои плюсы, так же как и у дифференцированного платежа — минусы.

Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних — банк Глобэкс, который предлагает отнюдь не ломбардные программы, а как раз несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.

Безусловно, дифференцированный платеж позволяет уменьшить переплату банку. Правда, чтобы разница была ощутимой, срок кредитования должен быть как можно длиннее. Сравним дифференцированный платеж с аннуитетным для суммы кредита $150 тыс., сроков 5, 10 и 15 лет при фиксированной ставке 11%.

Как было сказано, основным фактором, влияющим на разницу в величине переплаты, является срок кредитования. Очевидно, что, если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж.

Но поспешу подлить ложку дегтя: дифференцированная схема снижает максимальную сумму кредита. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький. Предположим, что заемщик, обладая доходом в $3 тыс., обращается в банк, чтобы узнать максимальную сумму кредита, который выдадут на 15 лет по ставке 11% годовых. Коэффициент платеж/доход банка составляет 50%. Это значит, что ежемесячный платеж заемщика не должен быть больше $1,5 тыс. В случае с дифференцированным платежом первый (самый большой) платеж не должен превышать этой же суммы. В результате максимальная сумма кредита при аннуитете составляет $132 тыс., а при дифференцированном платеже — $102 тыс.

В случае со Сбербанком, который руководствуется особыми коэффициентами при расчете максимальной суммы кредита, лимит составил бы $186 тыс. К сожалению, это только в Сбербанке.

Подводя итоги, сделаем следующие выводы. Дифференцированный платеж приемлем для тех, кто считает свои деньги: хочет потратить минимум средств и при этом обладает достаточным доходом для того, чтобы иметь свободу выбора.

Тем заемщикам, для кого актуальна максимальная сумма кредита, придется ограничиться аннуитетным платежом.

В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.

Анна Каминская

Начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка:

— Да, существует несколько вариантов погашения кредита. Выбор Собинбанка, как и многих других кредитных организаций, в пользу аннуитетных платежей сделан потому, что это удобно для клиента. Погашение кредита равными частями в течение всего срока позволяет заемщикам уже на начальном этапе четко планировать свои расходы.

При дифференцированном подходе каждый платеж отличается от предыдущего, так как проценты начисляются каждый месяц на разные суммы. В этом случае предполагается постепенное уменьшение платежа, но на первом этапе он будет выше, нежели по аннуитетной схеме. А это является немаловажным фактором для ипотечного кредита — ведь на первом этапе существенные средства идут на ремонт и обустройство приобретенного жилья, поэтому первоначальные высокие платежи по кредиту клиенты не приветствуют. К тому же при рассмотрении самого заявления на получение ипотечного кредита оценка платежеспособности заемщика при дифференцированном подходе производится относительно его возможности осуществлять первоначальные наибольшие платежи.