Многие из нынешних очередников окажутся в числе тех, кто не имеет права на соцжилье. Министерство строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства недавно опубликовало проект Положения о государственных целевых долгосрочных кредитах на строительство или приобретение жилья для граждан, которые, согласно с условиями, определенными Законом «О жилищном фонде социального назначения», утратили право пребывать на социальном квартучете.
Многие из нынешних очередников окажутся в числе тех, кто не имеет права на соцжилье. Министерство строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства недавно опубликовало проект Положения о государственных целевых долгосрочных кредитах на строительство или приобретение жилья для граждан, которые, согласно с условиями, определенными Законом «О жилищном фонде социального назначения», утратили право пребывать на социальном квартучете.Требования Закона к претендентам на социальное жилье таковы: первое – соцжилье должно быть для претендентов единственным местом проживания либо они должны иметь право на улучшение жилищных условий. То есть соответствовать требованиям к нынешним очередникам, установленным Жилищным кодексом. И второе – совокупный доход семьи в расчете на одного человека за предыдущий год должен быть меньше одновременно и опосредованной стоимости аренды жилья в данном населенном пункте, и прожиточного минимума (472 грн. в месяц. – «СЕЙЧАС»). А с 1 января 2007 г., когда Закон вступит в силу, правительство, если судить по проекту бюджета-2007, намерено его повысить лишь на 20 грн. – до 492 грн. в месяц. С 1 апреля следующего года может произойти очередное повышение минимума – до 501 грн., а с 1 октября – подняться до 510 грн. То есть для того чтобы остаться в социальной очереди, семье из трех человек надо иметь общий доход в месяц не более 1475 грн. 99 коп. в январе – марте, 1502 грн. 99 коп. в апреле – сентябре и 1529 грн. 99 коп. в октябре – декабре 2007 года. И это если не учитывать стоимость аренды жилья. А ведь средний уровень в $100 и более в месяц за аренду характерен для небольшого числа крупных городов. В остальных населенных пунктах эти цифры иногда даже скромнее. Следовательно – многие из нынешних очередников окажутся в числе тех, кто не имеет права на соцжилье.
При этом маржа между доходом, необходимым для получения жилья и достаточным для оформления ипотечного кредита, значительна. Депутаты, к счастью, это вполне осознали. Как и то, что именно в этих пределах находится доход большинства наших сограждан. Поэтому была предусмотрена возможность для исключенных из социальной очереди по собственному желанию встать в очередь на получение социального кредита. Однако Законом не был расписан порядок его получения, а лишь поручено Кабмину данную процедуру разработать.
Именно для этого и создан проект Минстроя. Он уточняет, что право на получение соцкредита имеют граждане, которые, согласно Жилищному кодексу, нуждаются в улучшении жилищных условий, если их доходы превышают уровень, необходимый для получения права на выделение бесплатного социального жилья. Следует отметить, что сам механизм кредитования очень сложен.
Единственная сторона, на все сто процентов остающаяся «в плюсе», – это застройщик
Кредитором выступает банк, 100% акций которого принадлежат государству. Сам же кредит состоит как бы из двух ступеней. Первая – кредит застройщику под строительство конкретного объекта соцжилья. Выдается он в размере 70% сметной стоимости строительства. При этом стоимость строительства 1 кв. м не может превышать опосредованной стоимости строительства в соответствующем регионе. Данный показатель ежеквартально утверждается Минстроем. В настоящее время в Киеве он составляет 3356 грн. (самый высокий), в Луганской области – 2726 грн. (самый низкий). По кредиту устанавливается процентная ставка в размере двукратной учетной ставки НБУ (на данный момент – 8,5% годовых). Если в договоре установлена более высокая ставка, то разница между ней и ставкой в 17% годовых оплачивается государством. Оставшиеся 30% стоимости строительства оплачиваются застройщику напрямую из госбюджета.
Вторая ступень кредитования – ипотечный кредит непосредственно очереднику. Выдается он тем же банком, но только после завершения строительства здания. Срок кредита – до 30 лет. При этом его необходимо выплатить до достижения заемщиком пенсионного возраста. Однако если в договоре предусмотрен срок больше того, который остался заемщику до выхода на пенсию, это не является препятствием в получении кредита. Достаточно лишь найти поручителя, гарантирующего выплаты после выхода заемщика на заслуженный отдых.
Сумма кредита составляется следующим образом. От фактической стоимости строительства жилья отнимается сумма, уплаченная застройщику государством, и к полученному результату добавляется сумма уплаченных застройщиком процентов за пользование кредитом. Полученный показатель делится на объем строительства. Таким образом вычисляется сумма кредита на 1 кв. м. После это высчитывается сумма кредита конкретному заемщику исходя из нормы 21 кв. м на каждого члена семьи плюс 10,5 кв. м на семью.
Следовательно, семья из двух человек может получить соцкредит на 52,5 «квадрата». Вряд ли застройщик будет проектировать квартиры именно исходя из подобной нормы. Как правило, площадь однокомнатной квартиры в новостройках колеблется в пределах от 50 до 60 кв. м. Если жилье немного меньше – то все, можно сказать, в порядке. Просто будет выдан кредит на меньшую сумму. А вот если площадь превышает ту, на которую предоставляется кредит? Этого случая Положение совершенно не регулирует. Остается лишь предполагать по аналогии с молодежным кредитом (см. «СЕЙЧАС», №149 от 30 декабря 2005 г., №46 от 15 марта 2006 г.), что все, что «сверху», будет предложено покупать за собственные деньги, но уже по рыночной стоимости (по Киеву это составляет в среднем около $2 тыс. за «квадрат»).
Ставка по кредиту устанавливается в размере до двух учетных ставок НБУ. То есть вряд ли может похвастать значительной дешевизной по сравнению с банковскими кредитами, также предпочитающими ставки в пределах 16-18% при кредитовании на срок 20-25 лет. Однако выдается соцкредит в гривнях. В то время как банки предпочитают выдавать ипотечные кредиты в долларах или евро. Так что соцзаемщик однозначно выиграет в случае девальвации нацвалюты.
При этом досрочное погашение не приветствуется. В случае если заемщик на это решится, ему придется, кроме всей суммы кредита, выплатить еще и те 30%, которые вносились за счет госбюджета застройщику. И добавить сверху все суммы, выделенные государством на покрытие повышенных (свыше 17% годовых) процентов по кредиту.
ГЛАВНОЕ
Так что в нынешнем виде соцкредит не очень привлекателен. Другое дело, что он будет доступен тем, кого банки посчитают недостаточно кредитоспособными. Ведь для получения кредита на срок двадцать лет при стоимости квартиры $100 тыс. необходимо иметь ежемесячный доход порядка $2 тыс. Однако не совсем понятно, всем ли претендентам выдадут такой кредит либо будет учитываться определенный ежемесячный доход. При этом второй вариант вероятнее. Несколько сомнительна норма относительно необходимости выплаты кредита до наступления пенсионного возраста. Кроме того, единственная сторона, на все сто процентов остающаяся «в плюсе», – это застройщик. Он может практически не вкладывать в строительство собственные средства. Так что пока социальный кредит – это еще очень сырой продукт. Остается надеяться, что перед принятием Положения о нем данный документ будет существенно доработан.
Источник – http://times.liga.net/