Физлицам – только в случае, если сумеют обойти подводные камни. Реальная плата за услуги банка в схеме ипотеки с использованием залога облигаций застройщика в долларах в среднем находится на уровне 13-14%, в гривнях может доходить до 17%
Физлицам – только в случае, если сумеют обойти подводные камни. Реальная плата за услуги банка в схеме ипотеки с использованием залога облигаций застройщика в долларах в среднем находится на уровне 13-14%, в гривнях может доходить до 17% О внедрении новой схемы ипотечного кредитования физлиц на приобретение недвижимости на первичном рынке под залог ценных бумаг (облигаций) объявил банк «Надра». Выпуская целевые облигации, строительная компания привязывает ценные бумаги к определенному количеству квадратных метров, а после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости ими же эти облигации погашает. «Такая схема финансирования выгодна как девелоперу, так и инвестору – владельцу облигаций: строительная компания получает беспроцентный кредит, а владелец облигации – «квадратный метр», который со временем, несомненно, вырастет», – отметил изданию «СЕЙЧАС» и. о. начальника Департамента корпоративных финансов и международных отношений корпорации «МСК» Виталий Дубиль. Данная схема выгодна и банкам: эффективная ставка (реальная плата за все услуги финучреждения) в долларах в среднем находится на уровне 13-14%, в гривнях может доходить и до 17%. В то же время независимые эксперты отмечают, что подобная схема выгодна инвестору лишь в том случае, если ему удастся избежать подводных камней.
«При обмене облигаций на жилую площадь может возникнуть масса непонятных моментов. Механизм погашения данных облигаций «квадратными метрами» оставляет много неясностей. Например, как погасить облигации, принадлежащие разным держателям, «квадратными метрами» одной квартиры», – отметил изданию «СЕЙЧАС» аналитик Millennium Capital Юрий Алексеенко. По его словам, в настоящее время законодательная база слабо защищает права обычного потребителя.
Правовой КОММЕНТАРИЙ
Согласно Закону “О ценных бумагах и фондовом рынке”, порядок погашения облигаций устанавливается в проспекте эмиссии облигаций. Его необходимо изучить очень внимательно. Причем именно по публикации в надлежащем печатном издании, которым, в соответствии с Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, может быть только печатный орган Верховной Рады или Кабмина либо официальное издании фондовой биржи. А не по распечатке, предоставленной сотрудниками строительной компании.
Г-н Дубиль рассказал, что на сегодняшний день облигации являются одним из довольно удобных вариантов привлечения инвестиций для строительства недвижимости. Это обусловлено рядом преимуществ, включая формирование публичной кредитной истории (при условии, что компания планирует выходить на международные рынки заимствований), отсутствие требования залога, привлечение дополнительных финансовых ресурсов и пр. «Однако стоит отметить, что нецелевые облигации (процентные или дисконтные) в сравнении с банковскими кредитами – удовольствие не из дешевых», – сообщает эксперт. Если говорить о пропорции, около трети всего объема выпущенных строительными компаниями облигаций составляют процентные облигации, остальная часть – целевые облигации, т. е. привязанные к «квадратным метрам» новостроек.
На самом деле банк «Надра» – не первое финучреждение, внедряющее подобный вид кредитования в Украине. «АКБ «Укрсоцбанк» первый из коммерческих банков, открывших ипотечное кредитование покупателей целевых облигаций, в последующем разработал схемы по всем допустимым ценным бумагам, которые могут быть использованы строительными компаниями для привлечения средств инвесторов в проекты строящейся недвижимости», – проинформировал издание «СЕЙЧАС» заместитель начальника отдела ипотечного кредитования АКБ «Укрсоцбанк» Евгений Барах. По его словам, наибольшую популярность целевые облигации получили в Киевском регионе. Такие застройщики, как ООО «ТМО «Лико-Холдинг», завод им. С. Ковальской, ООО «Градострой», ООО «Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания», Черниговский завод железобетонных материалов, ООО «Производственный вектор» («Времена Года»), используют подобные целевые облигации. «Интерес к данному инструменту обусловлен в первую очередь требованиями Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» и, конечно же, тем, что он удобен в финансировании строительных проектов», – отметил г-н Барах.
Правовой КОММЕНТАРИЙ
Банки не берут на себя ответственность за застройщика. Даже если строительство прекращается и лицо теряет возможность получить жилье, кредит банку все равно придется вернуть. Поскольку, согласно Гражданскому кодексу, кредитный договор является самостоятельным обязательством, действительность которого не зависит от правоотношений покупателя и застройщика.
На примере условий кредитования АКБ «Укрсоцбанк» схема привлечения инвестора выглядит следующим образом: 15%-й авансовый платеж (15% стоимости пакета ценных бумаг) клиент оплачивает за счет собственных средств, кредит предоставляется на покупку остаточного количества ценных бумаг от пакета, обеспечением выступает сам пакет ценных бумаг и имущественные права на недвижимость, оплачиваемую за счет стоимости ценных бумаг. Положительным моментом в схеме с участием банка является то, что именно финучреждение осуществляет постоянный контроль за выполнением застройщиком взятых на себя обязательств по строительству недвижимости. Это позволяет обезопасить клиента от различных мошеннических операций в процессе приобретения строящегося жилья и сдачи его к эксплуатацию. С другой стороны, независимые эксперты отмечают, что в договоре между клиентом и финучреждением должны быть предусмотрены все варианты потери средств инвестора и детально прописана ответственность банка за невыполнение своих обязательств, и что должен клиент этому банку в случае мошенничества девелопера.
В свою очередь, банкиры отмечают изданию «СЕЙЧАС», что «права клиента на получение жилого помещения обеспечиваются путем заключения договора резервирования/бронирования помещения, наряду с договором купли-продажи ценных бумаг». Директор Департамента розничных продуктов ОАО КБ «Надра» поясняет, что «каждый застройщик имеет свой договор бронирования объекта недвижимости, в котором четко указано, какой пакет ценных бумаг приобретается клиентом и какой объект недвижимости за ним резервируется».
ГЛАВНОЕ
Востребованная в мире схема привлечения инвестиций в сферу недвижимости через облигации застройщика становится все более популярной в Украине. Столичные строительные компании все активнее пользуются ценными бумагами. Более распространенной становится такая схема и среди населения, о чем свидетельствует постепенное внедрение банками услуги ипотечного кредитования под залог пакета ценных бумаг. В то же время эксперты отмечают, что законодательная база пока слабо защищает права инвестора, и в договорах с финучреждениями или застройщиком следует требовать детального описания их ответственности и гарантий выполнения своих обязательств.
Практические РЕКОМЕНДАЦИИ
Стоит отметить, что подавляющее большинство облигаций, использующихся в схемах реализации недвижимости, формально не соответствуют требованиям законодательства. Закон «Об инвестиционной деятельности» позволяет для финансирования строительства жилой недвижимости осуществлять выпуск только «беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости». При этом базовым товаром практически всех выпускаемых на сегодняшний день целевых облигаций является квадратный метр площади либо его десятая/сотая часть. Именно поэтому возможны ситуации, когда мошенник, купивший облигации, дающие право на получение 100 кв. м жилья, начинает требовать погашения этих ценных бумаг метрами из разных квартир (принадлежащих другим лицам). При этом, ясное дело, преследуется цель получения «сверхдохода» от перепродажи своих облигаций. Однако формально такое лицо будет правым, несмотря на очевидную абсурдность требований. Подобные случаи уже имели место, и застройщики зачастую сами стремятся оградить себя от неприятностей, устанавливая правило о продаже ценных бумаг пакетами.
Автор – Денис СЕДЛЕЦКИЙ
Источник – http://times.liga.net