Незаконне заволодіння земельними ділянками в Україні вже давно перестало бути поодинокими випадками. Якщо порядок отримання та реалізації права власності на землю для більшості громадян є більш-менш зрозумілим, то питання ефективного захисту цього права досі залишається болючим і актуальним. Саме тому важливо розуміти, як правильно оформити земельну ділянку та які дії допоможуть убезпечити себе від її втрати.
Як відбувається формування та реєстрація земельних ділянок
Для того щоб власник міг повноцінно захищати свої права, земельна ділянка має бути належним чином оформлена відповідно до вимог чинного законодавства. Якщо цього не зробити, інші особи можуть скористатися невизначеним правовим статусом землі та вчиняти з нею протиправні дії. Правильне оформлення документів істотно спрощує подальший захист прав власника.
Щоб земельна ділянка стала повноцінним об’єктом цивільних прав, її необхідно сформувати та зареєструвати у встановленому законом порядку. Формування земельної ділянки полягає у визначенні її меж, площі та внесенні відповідної інформації до Державного земельного кадастру.
Формування земельних ділянок здійснюється кількома способами, зокрема:
- у порядку відведення земель із державної або комунальної власності;
- шляхом поділу або об’єднання раніше сформованих ділянок;
- за проєктами землеустрою щодо встановлення меж ділянок;
- під час інвентаризації земельних ресурсів;
- на підставі проєктів землеустрою з організації території земельних часток (паїв);
- відповідно до затверджених комплексних планів просторового розвитку територій громад, генеральних та детальних планів населених пунктів.
Після формування кожна земельна ділянка підлягає обов’язковій державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Вона вважається сформованою з моменту присвоєння кадастрового номера.
Остаточним етапом є реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Лише після цього власник отримує повноцінний юридичний захист свого майна.
Складнощі, з якими стикаються спадкоємці
Окремої уваги потребують ситуації, коли особи фактично володіють та користуються земельними ділянками, але не оформили своє право власності належним чином. Найпоширеніший приклад — спадкування землі без завершення всієї процедури оформлення документів. Особливо часто це стосується земель сільськогосподарського призначення — так званих паїв.
У такому разі спадкоємці можуть зіткнутися з тим, що їхні земельні ділянки визнають невитребуваними та передають у користування іншим особам, наприклад, в оренду. Фактично орендарі користуються чужою землею, а законним власникам доводиться докладати значних зусиль, щоб повернути свою власність та відстояти права в судовому або адміністративному порядку.
Власникам таких ділянок варто пам’ятати про положення Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». У статті 13 цього закону визначено, що невитребуваною вважається земельна частка, на яку не отримано документа, що підтверджує право власності, або яка не була фактично виділена на місцевості.
Якщо до 1 січня 2028 року власник невитребуваного паю або його спадкоємець не оформить право власності належним чином, така особа вважатиметься такою, що відмовилася від отримання земельної ділянки.
У подальшому така земельна частка після формування у вигляді окремої земельної ділянки за рішенням суду переходить у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.
Саме тому юристи радять не зволікати з оформленням правовстановлюючих документів, адже процес формування земельної ділянки та її державної реєстрації є складним і тривалим.
Коли приватизацію не встигли завершити за життя
Поширеними є також випадки, коли спадкодавець розпочав процедуру приватизації земельної ділянки, але не встиг завершити її за життя. Після його смерті спадкоємці часто отримують відмови від органів місцевого самоврядування у продовженні цієї процедури.
У такій ситуації спадкоємці мають право звернутися до суду з позовом про визнання за ними права на завершення приватизації та отримання державного акта про право власності на землю на своє ім’я.
Позитивне рішення суду дозволяє завершити процес приватизації, отримати свідоцтво про право на спадщину та зареєструвати право власності на земельну ділянку у відповідних державних реєстрах.
Небезпечні ситуації та способи їх вирішення
Однією з найбільш проблемних є ситуація, коли дві різні особи володіють земельними ділянками, межі яких частково накладаються одна на одну. Тобто одна земельна ділянка фактично перебуває в межах іншої.
У таких випадках особі, чия ділянка не була належним чином сформована (без кадастрового номера та державної реєстрації), доводиться захищати своє право власності. Найкращим варіантом є досудове врегулювання спору шляхом узгодження нових меж або зменшення площі суміжної ділянки. Якщо домовитися не вдається, питання вирішується через суд.
Ще одним прикладом незаконного заволодіння землею є поділ або об’єднання чужих земельних ділянок без згоди власника. У таких випадках створюються нові ділянки з іншими кадастровими номерами, а право власності оформлюється на сторонніх осіб. При цьому у законних власників відомості про їхнє право можуть зникнути з реєстрів.
Подібні дії нерідко супроводжуються підробленням правовстановлюючих документів, що вже має ознаки кримінального правопорушення.
Проте навіть у таких випадках власники мають законне право вимагати відновлення своїх прав, оскільки поділ або об’єднання земельних ділянок не позбавляє їх можливості захищатися від незаконних дій третіх осіб.
Як зменшити ризики втрати земельної ділянки
Усім власникам землі рекомендується якомога швидше оформити та зареєструвати право власності відповідно до вимог чинного законодавства. Наявність належних документів значно полегшує захист прав у разі виникнення спорів або спроб шахрайства.
Крім того, власники вже зареєстрованих земельних ділянок можуть скористатися додатковим механізмом захисту. Йдеться про подання до державного реєстратора заяви про заборону вчинення будь-яких реєстраційних дій щодо об’єкта нерухомості без особистої участі власника.
У такому випадку, якщо будь-хто намагатиметься переоформити право власності на земельну ділянку, проведення таких реєстраційних дій буде автоматично зупинене, що дозволяє запобігти незаконному відчуженню та рейдерським схемам.