У країнах Центрально-Східної Європи та Балтики житлове іпотечне кредитування є найбільш динамічним та перспективним напрямом розвитку банківського бізнесу. В умовах поступової інтеграції європейських іпотечних ринків та глобальної міграції банківського капіталу східноєвропейська іпотека приваблює інвесторів і банкірів можливостями розширення та диверсифікації діяльності з іпотечного кредитування, а також вищим рівнем дохідності на вкладений капітал, порівняно з іпотекою Старої Європи.
У країнах Центрально-Східної Європи та Балтики житлове іпотечне кредитування є найбільш динамічним та перспективним напрямом розвитку банківського бізнесу. В умовах поступової інтеграції європейських іпотечних ринків та глобальної міграції банківського капіталу східноєвропейська іпотека приваблює інвесторів і банкірів можливостями розширення та диверсифікації діяльності з іпотечного кредитування, а також вищим рівнем дохідності на вкладений капітал, порівняно з іпотекою Старої Європи.У центрі уваги – Україна і її найближчі сусіди – Польща, Чехія, Угорщина. За даними Європейської іпотечної федерації, у 2005 р. у країнах європейської зони зростання заборгованості за житловими іпотечними кредитами становило в середньому 10%, тоді як у Польщі й Угорщині цей показник коливався в межах 20-26%, Литві, Латвії та Естонії – на рівні 70-90%. Проте рекордні темпи приросту обсягів житлових іпотечних кредитів були зафіксовані в Україні – 229%, і це незважаючи на обмежений доступ іпотечного кредиту масовому споживачеві.
За оцінками фахівців, часовий лаг у рівнях розвитку іпотечних ринків України та інших східноєвропейців, скажімо, сусідньої Польщі, складає близько 3-5 років. Хоча становлення національних систем іпотечного кредитування у Польщі, Чехії, Угорщині та Україні відбувалося за приблизно однакових умов і було зумовлене нагальною необхідністю вирішення житлового питання, яке виникло в результаті трансформації планової економіки на ринкових засадах та згортання державних програм забезпечення населення житлом. Тому цікавим, на наш погляд, є аналіз специфіки функціонування інституту «житлового іпотечного кредиту» та порівняння іпотечних ринків цих країн.
На тенденції розвитку сфери іпотечного кредитування безпосередньо впливає загальна економічна ситуація, позаяк іпотека пов’язана з ринками грошей, капіталу та нерухомості, станом будівельної галузі, грошово-кредитною політикою центральних банків. З погляду аналізу макросередовища як основного фону для формування цивілізованих іпотечних відносин, Україна хоча й демонструє впродовж останніх 6 років економічне зростання, загалом ступінь макроекономічної стабільності далекий від ідеалу.
Стосовно показників середньомісячної заробітної плати, то у Польщі – це 776 у. о., Чехії – 916 у. о., Угорщині – 428 у. о., Росії – 370 у.о., натомість в Україні – лише 160 у. о. Низький рівень разом із високими темпами інфляції (10,3%) зумовлює, з одного боку, недоступність кредиту для українця, а з іншого, – неможливість встановлення низького рівня процентних ставок за кредитами в національній валюті.
ІПОТЕКА «ТУТ» І «ТАМ»
Попри сповільнення темпів економічного зростання, обсяги житлового іпотечного кредитування в Україні у 2005 р. досягли рівня 2,1 млрд у. о. (близько 2,5% ВВП). Загальні об’єми кредитів, виданих на купівлю житла під його заставу, тобто житлова іпотека в чистому вигляді становить 1,3 млрд у. о. або 1,6% ВВП.
Водночас, ринок житлових іпотечних кредитів Польщі на початку цього року наблизився до позначки 18 млрд у. о. (6,1% ВВП), Чехії – 15-16% ВВП, країнах ЄС – в середньому 49% ВВП.
Спільною рисою ринку житлового іпотечного кредитування країн Центрально-Східної Європи є значний рівень його валютизації. Так, в Україні частка іпотечних кредитів, деномінованих в іноземній валюті, становить понад 81%, у Польщі та Угорщині цей показник дещо нижчий – 66% та 53% відповідно. Висока частка кредитів в іноземній валюті зумовлена, по-перше, високим рівнем конкуренції на ринку, по-друге, значною різницею у рівнях процентних ставок за кредитами в національній та іноземній валюті. І, зрештою, специфікою структури власності іпотечних кредиторів країн, які уже входять до ЄС, позаяк це визначає можливості їх доступу до дешевих валютних фінансових ресурсів іноземних материнських банків.
Факт значної валютизації іпотечних ринків самими операторами іпотечного кредитування сприймається неоднозначно. З одного боку, пропозиція житлових кредитів у валюті з низькою процентною ставкою підвищує доступність іпотеки для населення, з іншого, – виникає загроза валютного ризику як для кредитора, так і для позичальника, який легко може трансформуватися у причину дефолту по кредиту у разі значних коливань ринкового валютного курсу та неспівпадіння валюти кредиту з валютою доходів клієнта. Зважаючи на ризики житлового кредитування в іноземній валюті, польська Комісія з банківського нагляду розробила регулятивний документ, який передбачає обов’язок банку – кредитора інформувати позичальника про вартість та ризики житлового кредитування у польських злотих та іноземній валюті. Після цього клієнт має підписати заяву про те, що відхиляє кредит у злотих, і одночасно усвідомлює ті ризики кредитування в іноземній валюті, які він на себе бере. Регулятивний акт також запроваджує жорсткіші вимоги щодо андеррайтингу іпотек в іноземній валюті. А угорський орган з фінансового нагляду на своєму офіційному сайті опублікував інформаційну викладку про ризики іпотечного кредитування в іноземній валюті та їх можливий вплив на позичальників.
КРЕДИТИ НА ЖИТЛО: У СУСІДІВ ВСЕ ПРОСТІШЕ
Низький рівень процентних ставок за кредитами відіграє важливу роль у підтримці зростання обсягів іпотечного кредитування, позаяк підвищує платоспроможність позичальника та його бажання кредитуватися. Для Польщі, Чехії та Угорщини характерне загальне зниження процентних ставок за житловою іпотекою, що відображає низький рівень інфляції, підвищення конкуренції у зв’язку з подальшою інтеграцією цих країн у світову фінансову систему. Падіння вартості іпотечних позик також здебільшого спричинене розвитком вторинного іпотечного ринку та вдосконаленням підходів щодо управління кредитними ризиками. За останні чотири роки середньозважена процентна ставка за кредитами на придбання житла в Польщі знизилась з 11,3 до 5,6% у польських злотих, Угорщині – з 15% до 9,5% в угорських форинтах. У Чехії процентні ставки лишаються одними з найнижчих з-поміж країн Східної Європи, і за останні два роки знизились з 5,4% до 4,4%.
Медіанна процентна ставка за житловими кредитами в національній валюті в Україні на початок 2006 р. становила 16%, за результатами I кварталу – 15,5% і, за даними банкірів, на середину літа цього року знову зросла до рівня 16-16,5%. Таке зростання зумовлене недостатністю ресурсної бази для подальшого нарощування іпотечних портфелів швидкими темпами.
Вартість житлових іпотечних кредитів залежить від структури фінансування іпотеки. Для країн Східної Європи, зокрема України, характерне домінування депозитної моделі іпотечного фінансування. При цьому середньозважена процентна ставка за строковими депозитами в Польщі становить 2,6% (в злотих), Чехії – 1-2,4% (в кронах), Угорщині – 3,33% (в угорських форинтах), тоді як в Україні – 10,2% в гривнях.
Цікаво, що в країнах єврозони вартість житлових кредитів для позичальника є настільки низькою (3,5-3,75%), що з рівнем інфляції 3-3,5% для споживача іпотечний кредит є фактично безкоштовним, тобто видається за нульовою або навіть мінусовою процентною ставкою. Щодо режиму процентної ставки більшість споживачів в Європі надають перевагу кредитам із плаваючою або процентною ставкою, що фіксується не більше ніж на 5 років. Як правило, плаваюча процентна ставка прив’язується до національних індексів (наприклад, WIBOR – Польща), або індексів міжнародних фінансових ринків – LIBOR, EURIBOR, які відображають вартість залучення коштів на ринках міжбанківського кредитування строком, як правило, 6 місяців. Однією з причин, що зумовлює популярність плаваючих ставок, є й фінансування іпотеки за рахунок депозитів, термін яких не перевищує 2 роки. У даному випадку режим змінної плаваючої ставки за кредитами дозволяє управляти ризиком процентної ставки та своєчасно приводити вартість кредитів до вартості залучення коштів.
В Україні практика застосування плаваючої процентної ставки за житловими позиками характерна лише для банків з іноземним капіталом, які мають можливість залучати кошти на відповідних міжбанківських ринках. Типові умови надання житлових іпотечних кредитів у різних країнах відрізняються за рівнем процентних ставок, співвідношенням розміру кредиту до вартості застави (LTV), валютою і термінами кредитування.
Якщо в Україні термін кредитування коливається від 5 до 30 років, то в окремих європейських країнах житлові кредити надаються строком на 35-40 років. Типовий рівень LTV визначається кредитною політикою банків, тобто їх здатністю достовірно оцінити ризики кредитування та можливість позичальників платити за цей ризик вищу ціну. Кредитори переважно встановлюють співвідношення суми кредиту до вартості забезпечення на такому рівні, аби іпотечна позика задовольняла вимоги включення іпотечного активу в пул покриття за іпотечними цінними паперами. Наприклад, в Україні Законом «Про іпотечні облігації» такий максимальний рівень передбачений у розмірі 75%, в Польщі – 66%.
ЖИТЛО ДОСТУПНЕ ВСІМ, АЛЕ НЕ КОЖНОМУ
У країнах Центрально-Східної Європи на початку 90х років частка житла у приватній власності становила лише 20%. В умовах переходу економіки на ринкові засади в житловій сфері активно відбувались процеси приватизації державного житлового фонду, запроваджувались програми державного субсидування житлового кредитування та забезпечення житлом населення з найнижчим рівнем доходів. Проте на тлі низьких темпів нового житлового будівництва, стрімкого зростання цін на житло та низького рівня доходів населення житлове питання все ще лишається актуальним, особливо в реаліях української соціально-економічної ситуації.
Житло на сьогодні є найдорожчим активом, придбання якого залишається питанням під номером «один» для кожного третього українця. Проте придбати квартиру за власні кошти в Україні майже нереально. Лише за 2005 р. ціни на житло на вторинному ринку Києва зросли на 50-55%, у регіонах – на 30-45%.
У світовій практиці для оцінки доступності житла застосовують показник співвідношення вартості типового житла до річного доходу домогосподарства. Вважається, що житло є доступним споживачеві, коли розрахована цифра не перевищує 2,5.
За результатами дослідження, найдоступнішим є придбання житла для мешканців Чехії, що обумовлено високим рівнем середньомісячного доходу на душу населення та поміркованою вартістю метра квадратного житлової площі у Празі. На другому місці – Варшава з коефіцієнтом доступності житла 5,9. Якщо ж розрахувати даний показник для регіонів, де середня вартість 1 кв. м житла становить 784 у.о., отримана цифра (2,5) свідчитиме про відсутність труднощів у наших сусідів щодо купівлі власної квартири.
На третьому місці – Москва (8,9). За цим показником столиця Росії випереджає найдорожчі міста світу: Нью-Йорк, Лондон, Берлін. Проте рекордсменом у невідповідності між рівнем життя населення та вартістю житла є Київ з коефіцієнтом 13,0 (до розрахунку бралась середньомісячна офіційна заробітна плата по Києву за даними Держкомстату).
Єдиний вихід – запровадження ефективної системи житлового іпотечного кредитування. У Польщі, за даними ріелторських компаній, 70-85% угод з купівлі квартир відбувається за допомогою коштів житлового іпотечного кредиту. В Україні цифра дещо нижча – 50-60% у Києві. З огляду на постійне зростання цін на нерухомість та скромні доходи більшості українців платоспроможний попит на іпотечні кредити, за оцінками Української національної іпотечної асоціації, формують лише 5-7% населення.
Перспективи формування інституту «масової іпотеки» нині пов’язують зі становленням ефективної системи рефінансування іпотечних кредитних портфелів банків шляхом емісії іпотечних облігацій, що дозволить певним чином знизити процентні ставки за житловими кредитами. Прихід іноземного банківського капіталу на іпотечний ринок України, швидше за все, не відобразиться на ціновій ситуації, натомість позитивно вплине на розвиток української іпотеки щодо підвищення рівня стандартизації, управління ризиками та насичення ринку новими іпотечними продуктами.
За прогнозами Української національної іпотечної асоціації, впродовж наступних трьох років національний ринок житлового іпотечного кредитування поступово зростатиме стабільними темпами і в 2009 р. досягне 12 080 млн у. о., що становитиме 9% від ВВП. Загалом за умов стабільної соціально-економічної ситуації в країні та прогресивного розвитку банківського сектора іпотечний ринок України має хороші шанси для досягнення стандартів європейської іпотеки у найближчому майбутньому.
Источник – http://www.terkom.com