Маленькие хитрости ипотеки

В ходе проведенного «Экспертом» исследования выяснилось, что многие параметры украинского ипотечного рынка уже недалеки от западных, однако отечественные банки по-прежнему расставляют ловушки для заемщиков

Рейтинговый центр информационной группы “Эксперт Украина” проанализировал, что происходит на рынке ипотечного кредитования под покупку жилья на вторичном рынке и насколько ссуды доступны для населения. При отборе банков мы использовали открытые данные Ассоциации украинских банков (АУБ), а также условия предоставления ипотечных кредитов банками-лидерами ипотечного кредитования. Мы оценивали финучреждения, доля которых на рынке кредитования населения превышает 0,5%, а выданные ими заемные средства физическим лицам занимают более 10% кредитно-инвестиционного портфеля. Из их числа были исключены Брокбизнесбанк, который по состоянию на июль этого года не выдавал кредиты населению на покупку жилья, ПроКредитбанк, специализирующийся на кредитовании малого и среднего бизнеса, а также банк “Аркада”, кредитующий покупку жилья только на первичном рынке. Кроме того, мы включили в рейтинг три финучреждения, которые не входят в число лидеров рынка по объемам кредитования населения, но они широко анонсировали свои ипотечные продукты в СМИ: Международный ипотечный банк (МИБ), СЕБ Банк (бывший “Ажио”) и “ХФБ Украина”. Так, этим летом в Украине оказалось двадцать три ведущих оператора рынка ипотечных кредитов. Рейтинговая оценка выстроена на основе ценовых (процентная ставка, комиссии, страховые платежи) и неценовых условий (длительность кредитования, полнота учета доходов заемщика и т. д.). Мы не стремились вывести единый балл, поскольку работа каждого из банков имеет свои нюансы. Зачастую, заявленные банками условия кредитования нарушаются самими финансовыми учреждениями – иногда сознательно, иногда из-за нерадивости отдельных сотрудников. Оформление кредита порой может длиться и месяц, хотя изначально банк обещал урегулировать все формальности за неделю. Раз банки позволяют себе элементы недобросовестной конкуренции, значит, все еще имеют простор в борьбе за клиента.

Секреты балльной оценки

Для оценки гибкости неценовых свойств ипотечных продуктов мы использовали шесть параметров. В зависимости от того, какие условия предлагали банки потенциальным заемщикам, по каждому фактору они получали от 1 до 5 баллов. Исключением стала только возможность учета неподтвержденных доходов: здесь банк получал либо 0, либо 5 баллов из-за однозначности фактора.

По каждому фактору (см. табл. 2) мы сравнили условия кредитования в двадцати трех банках. Затем определили наилучший и наихудший варианты с позиции заемщика – им присваивались 5 и 1 балл соответственно. Промежуточные варианты получили 2, 3 или 4 балла в зависимости от степени привлекательности для клиента. Например, самый длительный срок предоставления займа анонсировал банк “Надра” (тридцать лет). По этому параметру он получил 5 баллов, а у ТАС-Инвестбанка и “Таврики” максимальные сроки займа составляют пять и десять лет – они получили по 1 баллу. Банкам, ограничившим возможный срок займа пятнадцатью годами, мы выставили 2 балла, до двадцати одного года – 3 балла и, наконец, до двадцати пяти лет – 4 балла. Аналогично оценивались минимальный первоначальный взнос и заявленный срок оформления кредита.

Возможность досрочного погашения кредита также была оценена по шкале от 1 до 5. Так, у банка “Аваль” нет никаких санкций за досрочное погашение, поэтому он получил 5 баллов. У МИБа был мораторий на досрочное погашение в течение семи месяцев – за это ему присвоили только 4 балла. В Укрпромбанке взимали штраф в размере 1% от досрочно погашаемой суммы, если долг досрочно погашался в течение двенадцати месяцев со дня выдачи кредита, и 0,5% от суммы – если такое погашение происходило на второй год со дня выдачи кредита. В итоге Укрпромбанк получил 3 балла. Банк “Надра” предлагал клиентам выплачивать штраф за досрочное погашение в течение первых двух лет в размере 2%. Его условия были чуть жестче, чем у Укрпромбанка, поэтому мы выставили ему только 2 балла.

По такому же принципу проводилась оценка штрафов в отношении заемщиков, забывших вовремя погасить кредиты. Банки, в которых пеня на просроченную сумму не превышала двойной учетной ставки НБУ, получили по 5 баллов; финучреждения, где штрафы на просроченную сумму кредита и процентов поднимались на один-два процентных пункта, – по 4 балла; банки, зафиксировавшие пеню в процентах за каждый день просрочки, – по 3 балла; фининституты, которые поднимали проценты на просроченные суммы в разы, – по 2 балла.

Цель нашего исследования – выявление групп банков в зависимости от гибкости условий кредитования и степени удорожания кредита. Сегодня почти все процентные ставки на являются плавающими, особенно по длинным кредитам в гривнях, поскольку при изменении конъюнктуры рынка банк в большинстве случаев имеет право откорректировать ставку. Если заемщик не согласен с такими изменениями, обычно ему предлагают либо досрочно расплатиться по кредиту, либо обратиться в суд. Ипотечные продукты с плавающей процентной ставкой, как правило, предлагают банки со стопроцентным иностранным капиталом, поскольку материнские структуры финансируют их при помощи инструментов межбанковского кредитного рынка. Так, “ХФБ Украина” и СЕБ Банк опираются на лондонскую ставку межбанковского рынка LIBOR. Не желая нести на себе процентные риски, дочки автоматически делают ее основой платы за кредит, перекладывая процентные риски на заемщиков. Эта ставка относительно устойчива и далека от той нестабильности, которую демонстрирует отечественный межбанковский рынок. “Райффайзенбанк Украина”, недавно проданный венгерскому банку ОТР, вообще придерживается оригинальной стратегии ценообразования: берет за основу установленную им самим, но по депозитам, ставку FIDR. Все фининституты, предлагавшие в августе ипотечные продукты по плавающим ставкам, имели конкурентные условия по сравнению с теми банками, которые декларировали фиксированные ставки.

Комиссионные и страховые ловушки

В регионах до сих пор заемщика порой просят перечислить определенный процент комиссии от запрашиваемой суммы в качестве оплаты за рассмотрение кредитной заявки. Затем клиенту объявляют о том, что по решению кредитного комитета банк может выдать кредит, но по более высокой ставке, чем базовая. Заемщику ничего не остается, как согласиться с решением. Причем у нас единоразовые комиссии приобретают причудливые формы. Например, в банке “Форум” комиссия (1,5%), взимаемая при выдаче кредита, так и называется “комиссия за предоставление кредита”. В УкрСиббанке ссуда выдается без комиссии, однако при ее получении нужно уплатить 2% за обналичивание, при этом деньги не выдают клиенту на руки, а переводят на специально открытый счет. Затем начинают действовать стандартные тарифы на расчетно-кассовое обслуживание.

Ценовой рейтинг банков

Часто банки предлагают ипотечные продукты, которые предполагают не только ежемесячное начисление процентов, но и ежемесячную комиссию, причем комиссия комиссии рознь. Так, в банке “Надра” ее начисляют в размере 0,35% от остатка задолженности по кредиту. В днепропетровском Агробанке при ставке 12% годовых в инвалюте и стандартном графике погашения – это 0,3% от суммы выданного кредита. В Кредобанке предпочли фиксированную сумму комиссии за обслуживание кредита – 60 гривен в месяц. Ежемесячные комиссии, хотя о них и не любят говорить сотрудники банков, выявить легко. Для этого у кредитного офицера нужно попросить график погашения кредита, где сумма комиссии за каждый месяц обычно указывается отдельной колонкой.

Страхование при получении кредита давно стало правилом. Все двадцать три банка, попавшие в рейтинг, предлагают страховать предмет залога, то есть покупаемую квартиру – это предусмотрено нормативными документами Национального банка Украины. Однако клиенту необходимо знать, что страховая комиссия, взимаемая при оформлении кредита, обеспечивает страховую защиту лишь на год, а залог должен быть застрахован в течение всего срока займа. Страховой тариф начисляется на полную стоимость залога, а не на сумму остатка по кредиту. Кроме того, в течение срока действия кредитного договора приобретаемая квартира дорожает, и страховщик может потребовать проведения переоценки жилья. Поэтому если в рекламе банка красуется тариф 0,4%, это значит, что за десять лет заемщику придется выложить страховой компании не меньше 4% оценочной стоимости жилья. Не менее важно внимательно ознакомиться с правилами страхования в компании, услуги которой предлагает банк. Часто многие функции сотрудников страховщика выполняют кредитные офицеры. Нередко страховые компании, которые берут на себя риски по предмету ипотеки, ограничивают их, принимая на себя ответственность только за целостность стен купленного заемщиком жилья. В случае пожара или затопления такие страховые компании могут не компенсировать клиенту его потери. Из двадцати трех банков одиннадцать предлагали заемщикам рисковое страхование жизни или страхование от несчастных случаев. Этот вид страхования не является обязательным при получении ипотечной ссуды, однако его активно навязывают банки с иностранным капиталом. Страховой тариф начисляется на сумму кредита. Как правило, банки не требуют наличия страховки в течение всего срока кредитования, ограничиваясь первыми годами, на которые приходится пик выплат (при стандартном графике погашения). Некоторые фининституты прибегают к титульным страховкам, по которым страхуют риск потери права собственности на жилье (при признании сделки купли-продажи недействительной), но решение об обязательности титульного страхования принимается индивидуально.

В итоге общая сумма ежегодных страховых платежей может составлять до 2% от объема выданного кредита. Однако не стоит воспринимать страхование как дополнительные расходы – это платная часть ипотечного продукта, гарантирующая минимизацию рисков.

Аннуитет или стандарт

Часто заемщики с опаской относятся к ипотечным кредитам с аннуитетным графиком выплат, когда сумма кредита и проценты выплачиваются равными частями. При стандартном графике выплат общая сумма возвращенных банку средств оказывается меньше, но такой график предполагает пиковые нагрузки в первые годы погашения кредита, тогда как аннуитет гарантирует стабильную нагрузку. Из двадцати трех банков девять готовы были предложить клиентам и аннуитетные, и стандартные программы.

Активно кредитуют под покупку жилья на вторичном рынке лишь два десятка банков

Аннуитетные продукты могут быть гибкими. Так, в ПриватБанке отсутствуют ограничения на досрочное погашение, а аннуитет Международного ипотечного банка при низкой процентной ставке (10,5%) и отсутствии ежемесячных комиссий по коэффициенту удорожания вполне может тягаться с ипотечными продуктами со стандартным графиком погашения таких финучреждений, как Правэкс-Банк или СЕБ Банк. Поэтому мы построили два рейтинга по ценовому фактору. В аннуитетном рейтинге первые места заняли МИБ, “ХФБ Украина” и “Райффайзенбанк Украина”, а в стандартном – Индэкс-Банк, УкрСиббанк и Ощадбанк. Главный критерий надежности заемщика для банка – своевременная уплата периодических платежей. В типовых договорах перечислены случаи, когда банк имеет право на досрочное расторжение договора, то есть немедленное погашение кредита. Для большинства заемщиков это означает безоговорочную передачу залога в собственность финучреждения. В момент ценового ралли на столичном рынке недвижимости в некоторых банках кредитные офицеры получили установку ужесточить мониторинг за платежной дисциплиной заемщиков. Во время первого посещения банка для получения ипотечной ссуды вам не всегда предложат ознакомиться с типовым договором. Еще сложнее что-либо в нем изменить. Но именно этим документом определяются правовые взаимоотношения между банком и заемщиком, именно в нем есть четкие пояснения “а что будет, если?.. “. Изучив штрафные санкции по двадцати трем банкам, мы пришли к выводу, что банкиры довольно стесненны в своих фантазиях в отношении экзекуции над забывчивыми заемщиками. Стандартной и узаконенной является пеня в размере двойной учетной ставки НБУ на сумму просроченной задолженности. Одни банки готовы взимать с просроченных выплат двойную процентную ставку, установленную по ипотечной ссуде, а другие начисляют пеню по старинке – от 0,1 до 1% за каждый просроченный день на всю сумму.

Неценовой вопрос

Если ценовая доступность кредитов имеет численное определение, то неценовые факторы, определяющие доступность продуктов для населения, оценить сложнее. “Эксперт” опросил сто человек из разных возрастных групп с неодинаковым уровнем доходов. Из десяти услуг наши респонденты отдали предпочтение шести, которым были присвоены корректирующие коэффициенты. Самым важным, по мнению респондентов, стал максимальный срок предоставления кредита, за ним следовала возможность досрочного погашения. Каждое финучреждение за неценовые факторы получило соответствующее его характеристикам ипотечного продукта количество баллов. Банками с наиболее доступными (гибкими) ипотечными продуктами оказались “Финансы и Кредит”, МИБ и Правэкс-Банк.

Неценовые факторы во многом определяют оптимальное поведение заемщика в будущем. К примеру, в банках с длинными кредитами при отсутствии штрафов за досрочное погашение часто советуют просить ссуды на максимально возможный срок. Не спешите соглашаться, а внимательно прочтите договор и уточните у кредитного офицера, как ставка зависит от срока кредита. Так, в МИБе заем в долларах США на двадцать пять лет вам оформят под 14%, а заем на десять лет – всего под 10,5% годовых. Зачастую кредитным офицерам выплачивают премии за каждый выданный ими ипотечный заем, причем размер премии зависит от срока выданного кредита.

Важнейшими неценовыми факторами для заемщиков являются срок предоставления кредита и возможность досрочного погашения ссуды.

Минимальный размер первоначального взноса на покупку жилья оказался третьим по важности фактором. Революционным здесь выглядит предложение банка “Финансы и Кредит” – от 0%, то есть от заемщика, покупающего жилье, иногда вообще не требуют первого взноса. Банк организовал свой ипотечный центр с большим размахом и комплексно подошел к вопросу обслуживания клиентов: весь процесс купли-продажи проходит в одном помещении, так что заемщику не нужно метаться между брокером, банком, продавцом, нотариусом и оценщиком.

Лишь четвертым по важности, по мнению наших экспертов, оказалась готовность учета банком неподтвержденных доходов заемщика. Банкиры определяют, насколько его доходы или доходы его семьи покрывают обязательные ежемесячные выплаты по кредиту. Существует несколько моделей анализа, которые используются в отечественных банках. Финучреждения, предлагающие аннуитетные продукты, рассчитывают соотношение между ежемесячным платежом в счет погашения кредита и совокупным доходом семьи (нормальным считается показатель 50%). Другой метод расчета предполагает сопоставление платежей по погашению кредита и доходов семьи заемщика (позитивное решение принимается, если совокупный доход превышает ежемесячные платежи по кредиту хотя бы на 300 долларов). Как правило, при этих расчетах делается поправка на должность заемщика, авторитетность его работодателя и даже связи работодателя с банком. Из участвовавших в рейтинге банков о своей готовности учитывать неподтвержденные доходы заявили двадцать, так что фактически этой проблемы при кредитовании населения не существует.

Украина приближается к западным стандартам ипотечного кредитования. Ключевое отличие – уровень ставок и пропасть между доходами граждан и ценой на жилье.

Вся информация, предоставляемая клиентом, в том числе данные о доходах, проверяется сотрудниками банка или специальными службами. Идентифицируется личность заемщика, служба безопасности проверяет его благонадежность, для подтверждения информации о доходах кредитный офицер или сотрудник службы безопасности связывается с бухгалтерией потенциального клиента. Хотя в последние годы банковские учреждения уже не так тщательно проверяют информацию о заемщиках. В банках с иностранными инвестициями степень вовлеченности служб безопасности в процесс кредитного мониторинга вообще минимальна. Эти функции там выполняют кредитные офицеры, они проверяют, не попал ли заемщик в черные списки. Если решение о выдаче кредита было принято через два-три дня, можете быть уверенны – вас почти никто не проверял. Заемщик сам заинтересован в том, чтобы справиться с погашением кредита, поскольку в распоряжении банка остается твердый залог, а также все комиссии, уплаченные при получении ссуды. Менее рисковым кредитование станет тогда, когда полноценно заработают бюро кредитных историй. Однако рынок нужно завоевывать уже сейчас, поэтому технологии кредитного скоринга неплохо прижились в Украине. Стабильная экономическая ситуация в стране и никуда не исчезнувший трепет заемщиков перед банками позволяют сохранить невозврат кредитов на низком уровне: 1-2% по физлицам.

Зарубежное будущее

Постепенно Украина приближается к западным стандартам ипотечного кредитования, причем по неценовым факторам мы уже практически этого достигли. Так, в июле крупнейший ипотечный банк Великобритании HSBC предлагал своим клиентам, покупающим дом впервые, аннуитетный кредит со следующими условиями: срок кредитования – десять лет, ставка – 6,5% в фунтах стерлингов, комиссия за предоставление кредита – 499 фунтов стерлингов, первоначальный взнос – от 3% стоимости жилья, сумма кредита – до 250 тыс. фунтов стерлингов. В США ставки в долларах на ипотечные продукты одного из крупнейших американских банков Bank of America колеблются на уровне 6-7% по кредитам сроком на пятнадцать-тридцать лет.

Рейтинг, собранный ногами

Проводя исследование, мы не использовали ни рекламную информацию банков, ни информацию, размещенную на официальных веб-сайтах, поскольку полные условия кредитования можно получить только в офисах финучреждений. В банках мы получили не только основные условия кредитования и типовые договоры, но и графики погашения индикативного кредита. Мы попросили кредитных офицеров банков-участников рейтинга предоставить расчет графика погашения и стоимости оформления десятилетнего кредита на покупку конкретной квартиры, которая была оценена в 94 тыс. долларов. Привязываясь только к одному ценовому диапазону, сроку и валюте, мы не смогли отследить ценовую политику банков во всех сегментах рынка, однако только так можно было получить базу для справедливого рейтингования. Кроме того, мы сумели отследить все расходы потенциального заемщика.

Объединив данные о коэффициентах удорожания и количество баллов, которые набрали банки-участники рейтинга за неценовые факторы, мы оценили конкурентоспособность финучреждений в сегменте десятилетних долларовых кредитов до 100 тыс. долларов. Мы выделили три условные зоны по стандартному и аннуитетному продуктам. Так, в дешевый сегмент с максимально гибкими условиями кредитования по аннуитетным продуктам попал только МИБ, в сегмент со среднерыночными условиями – “Райффайзенбанк Украина”, “Аваль”, СЕБ Банк и Укрсоцбанк (см. рис. 1). По ипотечным кредитам со стандартным графиком погашения в сегмент дешевых продуктов с максимально гибкими условиями попали УкрСиббанк, Правэкс-Банк, “Аваль”, Кредитпромбанк, а также “Райффайзенбанк Украина” (см. рис. 2).

У нас есть близкие к нулю первоначальные взносы, ипотечные продукты, не предусматривающие штрафов за досрочное погашение, большие сроки кредитования, нет только низких процентных ставок. В ближайшие два-три года большинство операторов рынка будут развивать ипотечные продукты за счет смягчения условий досрочного погашения, уменьшения комиссий, а то и полного отказа от них, снижения минимального первого взноса до 5% без предоставления дополнительного залога. Однако существенного снижения процентных ставок не произойдет: в ближайшие год-два 10-12% годовых по кредитам в долларах все еще будут выгодными.

Тем не менее улучшение качества ипотечных услуг и снижение ставок по ипотеке не сделают жилье в кредит доступнее. Эту проблему по-прежнему должно решать государство, поскольку главная разница между отечественным и западным рынками не в самой ипотеке, а в несопоставимости стоимости жилья и доходов украинских граждан. Для того чтобы проиллюстрировать несущественное влияние процентных ставок на доступность ипотечных продуктов для западного обывателя, мы проанализировали параметры ипотечных продуктов дочерних банков британского HSBC Holding в семи странах мира (см. табл. 3). Например, по десятилетнему кредиту в канадских долларах коэффициент удорожания составил 1,4370 – это ненамного меньше, чем минимальный коэффициент удорожания в Украине – 1,5334. Размер ежемесячного платежа в этих странах находится в диапазоне 1000-1200 валютных единиц и не превышает средний уровень зарплаты по стране. В Украине сумма в тысячу долларов в пять раз выше средней официальной зарплаты, в Киеве – втрое. То есть решить жилищную проблему можно только строительством недорого социального жилья. Правительство должно выступить полноценным участником рынка и деформировать спрос, выбросив на рынок сотни тысяч квадратных метров дешевого жилья. Ипотека не может быть единственным лекарством от недовольства бесквартирных граждан.