Заемщик с титулом

Банкиры помогают страховщикам наращивать объемы титульного страхования. За последний год тарифы по страхованию прав собственности на недвижимость (титульное страхование) для банковских клиентов упали почти вдвое. По настоянию банкиров, страховщикам также пришлось серьезно расширить перечень входящих в покрытие рисков. Однако полисы дополнялись в основном условиями, выгодными банкам, а не заемщикам.

До недавнего времени требование приобрести титульное страхование выставляли заемщикам, оформляющим ипотечные кредиты, лишь считанные банки. Опасаясь удорожания займов, финансисты старались не нагружать клиентов изобилием страховых программ, а некоторые из них просто считали такое страхование излишеством. Но постепенно «титул» начал приживаться на рынке. Теперь при получении ипотечного кредита большинство заемщиков должны страховать не только залоговую недвижимость и жизнь, но и права собственности. «Сейчас банки требуют наличия полиса титульного страхования при кредитовании физических лиц под покупку недвижимости приблизительно в 70% случаев.

Как правило, необходимость страхования титула возникает при приобретении на вторичном рынке объекта недвижимости с солидной историей покупок-продаж. По нашей статистике, 95% таких полисов приобретается именно по программам ипотечного страхования», — рассказал «ДС» директор департамента имущественного страхования ЗАО «Европейский страховой альянс» Алексей Ляховский. «Банк идет на подобный шаг, когда появляются сомнения относительно чистоты историй сделок с покупаемой недвижимостью. В большинстве случаев финучреждение просто пытается разделить бремя ответственности за невозврат кредита со страховой компанией», — отмечает в свою очередь заместитель председателя правления СК «НОВА» Дмитрий Татаринов.

В этом году страховщики отмечают большой наплыв клиентов по титульному страхованию. Как поясняют эксперты, этот факт связан с повышением спроса на вторичном рынке недвижимости после скандалов с «Элита-Центром» и другими строительными компаниями. «Люди стали с опасением относиться к инвестированию в строительство и больше внимания уделяют вторичке. Это повлияло на увеличение объемов кредитования на вторичном рынке, а соответственно, повлекло рост объемов страхования от утраты прав собственности на недвижимость», — говорит начальник отдела организации и развития продаж СК «Провидна» Людмила Ясинская.

В обмен на оптовые поставки клиентов финансисты заставляют страховщиков адаптировать титульные полисы под свои нужды. Понятно, что компании стараются предлагать заемщикам минимальный набор рисков, опасаясь нешуточных выплат. По статистике СК, средняя сумма по титульному страхованию составляет около 450 тыс. грн. В свою очередь, банки желают максимально обезопасить себя от возможной потери залога. Правда, при этом они мало заботятся о потенциальных потерях заемщиков. К примеру, большинство финучреждений предпочитают, чтобы страховая сумма по договору была равна не действительной стоимости недвижимости, а ограничивалась размером кредита. Если заемщик потеряет право собственности, страховщик рассчитается с его кредитором. Но компания не будет выплачивать незадачливому владельцу квартиры остаток суммы, потраченной им на ее покупку. Надеясь на то, что в будущем с приобретенной недвижимостью не возникнет никаких проблем, заемщики рады таким условиям. Ведь в этом случае полис стоит дешевле, поскольку тариф рассчитывается исходя из размера страховой суммы.

Зато банкиров не смущает увеличение расходов клиентов, когда речь идет о франшизе. Как правило, они настаивают на минимальной франшизе (она может составлять до 10%), желая, чтобы весь ущерб оплачивал страховщик. Немногие банки соглашаются на то, чтобы возмещение выплачивалось только по решению суда о признании сделки недействительной. Большинство финучреждений требуют прописать в договоре возможность проведения досудебных выплат, не дожидаясь судебных разбирательств, рассмотрений дел в апелляционных судах и т. д. Неразбериха начинается, когда речь заходит об определении периода страхования. В этом вопросе подходы финансистов различны. Некоторые требуют от заемщиков заключения договора титульного страхования всего на год, иногда — на три года (хотя срок исковой давности отнюдь не ограничивается этим периодом). Гораздо реже банки заставляют их страховать права собственности на весь срок погашения кредита.

Несмотря на такое количество дополнительных рисков и требований, тарифы по титульному страхованию для заемщиков уменьшаются. Страховщики констатируют, что клиенты финучреждений платят за страховку примерно втрое меньше, чем покупатели недвижимости «с улицы». «По программам титульного страхования при ипотечном кредитовании в банках средний тариф составляет до 0,5% от страховой суммы в год. Что касается добровольной покупки полисов физическими лицами, то здесь тарифная ставка может доходить до 1,5%», — говорит Алексей Ляховский. СК вполне могут позволить себе снижать тарифы по «безопасному» виду страхования. Ведь выплат на рынке по титулу практически не было, и реальная статистика пока отсутствует. «Цена формируется только под влиянием конкурентной борьбы тех 20 компаний, которые сегодня участвуют в этом рынке. За последнее время среднерыночный тариф уменьшился в два раза (до 0,3–0,5% за год)», — отметил Дмитрий Татаринов.

По прогнозам экспертов, данная ситуация сразу же изменится, как только страховщики столкнутся с выплатами. Кстати, на рынке уже были прецеденты. «В мае 2006 года наша компания выплатила 373,7 тыс. грн. по договору титульного страхования. Договор был заключен между СК «ИФД КапиталЪ Страхование» (переименована в СК «Провидна». — «ДС») и страхователем–физическим лицом, который приобрел квартиру с помощью ипотечного кредита, выданного Международным ипотечным банком. Причиной утраты права собственности на нее стало мошенничество с документами. Настоящий собственник имущества подал иск в суд, и сделка купли-продажи была признана недействительной. Экспертиза документов проводилась сотрудниками страховой компании, поэтому ответственность за выплату полностью нес страховщик», — рассказала Людмила Ясинская. Однако немногие СК отваживаются сегодня работать по такой схеме. Компании предпочитают, чтобы проверкой документации также занималась служба безопасности банка. И если факт мошенничества будет зафиксирован, страховщики оставляют за собой право выставить финансистам регрессные иски. Кстати, этот факт довольно сильно охлаждает энтузиазм банков к титульному сотрудничеству.

Автор – Татьяна Очимовская
Источник – “Деловая Столица”