Ипотечный кризис не позволяет доверять участникам строительного процесса

Ипотечный кризис, о котором так много и долго говорили украинские застройщики и банкиры, не снизил цены на квартиры и не повысил себестоимость строительства. Последствия ипотечного кризиса гораздо опаснее – он существенно ограничил приток финансовых ресурсов в строительную отрасль. Результатом это может стать не массовый выброс объектов на продажу, а прекращение реализации строительных проектов.

О том, как ипотечный кризис отразился на инвестиционно-строительном рынке Украины рассказывает Николай Толмачев, генеральный директор фирмы ТММ, вице-президент и член Совета директоров Строительной палаты Украины и Украинской строительной ассоциации.

Как вы оцениваете влияние ограничений ипотечного кредитования на жилищное строительство?

По самым приблизительным оценкам, основанным на динамике развития ипотечного кредитования, в 2008 году  можно было бы ожидать поступлений в строительную отрасль около 70 млрд  грн. Темпы прироста ипотечного кредитования к концу года могли бы составить 10 млрд грн. Однако, начиная с апреля, рынок уже недополучил половину инвестиций – около 5 млрд. грн, соответственно этих 5 млрд нет в строительной отрасли.

В какой момент вы обнаружили, что ипотека не дает притока денег?

Апрель, май, июнь. За три месяца с того момента, когда  Нацбанк ввел новые нормативы и условия ипотечного кредитования и банки прекратили кредитовать покупателей недвижимости. Финансовые ресурсы в банках есть, но выдать их они не могут, так как сами банки поставлены в такие условия.

Банки говорят, что, ужесточая условия кредитования, они защищают себя и своих вкладчиков, ведь кредиты  с лояльными условиями создавали почву для невозвратов и т.д.

Проблем с возвратами ипотечных кредитов не было. В среднем ипотечный кредит оборачивался за 2,5 года, иными словами через 2,5 года заемщики возвращали кредит.

Аналитики говорят, что ипотека не важна для строительства жилья бизнес- и выше класса. Как ограничение ипотечного кредитования может отразиться на деятельности вашей компании?

Сегодня ипотечный кризис негативно сказывется на доверии к участникам строительного процесса.  Да, мы работаем в премиум-классе, где покупатели, как правило, не прибегают к ипотечному кредитованию, но этот сегмент – всего 3-4% рынка. Хотя это высокие цены и большие деньги, но это единичные объекты. В Киеве таких – единицы, а на региональных рынках еще меньше. У нас в Харькове два объекта премиум-класса, но это – относительно незначительное количество  квартир. Цена в таких объектах может быть очень высокой, но она не влияет на рынок в целом. Вопрос стоит о том, что от ипотечного кризиса пострадают бизнес- и эконом-класс. При этом все же эти объекты не подешевеют.

В чем, по Вашему определению, заключается кризис первичного рынка недвижимости, если цены все равно не снижаются?

По моему мнению, кризис состоит в том, что сегодня основной рынок жилищного строительства недополучит 5 млрд. грн. или примерно 1 млн. кв.м. В 2007 году в Украине рынок строил 10 млн, кв.м, в 2008 году  будет 9 млн. кв.м. И цена будет расти, потому, что товара будет становиться меньше.  Второй аспект кризиса – в отсутствии платежеспособного спроса, ведь мы не сможем снизить цены. Сегодня на строительстве зарабатывают люди, которые никакого отношения ни к рискам, ни к строительству, ни к производству не имеют – посредники. Например, страховые компании берут процент, и он тоже входит в в цену, равно как и процент банков. ГАСК во главе с Минрегионстроем берет 10$ с 1 кв.м. При этом всю ответственность несут застройщики, а почти столько же, к слову, стоят проектные работы. Но все застройщики платят.

Что, по Вашему мнению, нужно делать?

Государство должно изменить свою политику в ипотечном кредитовании и найти ту гармоничную середину, при которой будут развиваться жилищный, финансовый и строительный рынки. Объем ипотеки ограничен серьезными факторами, в частности,  ВВП. Вы знаете, что произошло в Америке – как только объем ипотеки превысил определенную долю ВВП, случился кризис. У нас этой опасности нет, у нас ВВП составляет больше 600 млрд грн, а объем ипотеки – меньше 10 млрд. Зачем нужно было ограничивать ипотеку – остается загадкой. Что же касается мер, призванных стабилизировать банковскую систему – необходимо ограничить потребительские кредиты, которые гораздо рисковее ипотечных.

Значит ли это, что застройщики выступают за то, чтобы облегчить условия ипотечного кредитования?

Ипотечное кредитование должно быть выгодно всем участникам процесса – и ипотечному банку, который должен получать внятный доход, и заемщику, который сможет выплачивать тело кредита и проценты по кредиту. В условиях нестабильной экономической ситуации в стране банки завышают процентный ставки по ипотеке, таким образом компенсируя свои риски. В странах Европы ставки по кредитам на жилье в 3-4 раза ниже показателя инфляции, в Украине для полноценного функционирования строительной отрасли они должны приравниваться хотя бы к 50% от показателя инфляции: если инфляция 20% – ставка по кредиту 10%.

На что в сегодняшних условиях рассчитывают застройщики? 

Мы рассчитываем на хорошие показатели. Золото и недвижимость – всегда были востребованы с точки зрения долгосрочных инвестиций, к тому же дефицит жилья на рынке сегодня значительный . Это закон, поэтому с октября-ноября в экономику могут влиться значительные средства. Конечно, со стороны государства могут быть применены сдерживающие меры, например, запрет экспорта. Теоретически сегодня все строительные компании, прежде всего мелкие, на грани остановки. Предполагаю, ближайшие три месяца будут показательными, однако осень – это не панацея от всех бед. Для жилья эконом-  и бизнес-класса нужна ипотека, а это – политика. Если государство не пойдет на необходимые меры в сложившейся кризисной ситуации – от этого не выиграет ни один участник рынка.

Автор – Анна Левченко
Источник – http://building.ua