Квартирне питання зіпсувало москвичів. Хоча ця класична фраза й має кількадесятилітню історію, вона залишається актуальною нині й не тільки для мешканців столиці північних сусідів, а й для більшості українців. Житлові умови значної кількості подолян у гірший бік відрізняються від умов проживання наших колишніх колег по «соціалістичному табору» з Болгарії, Чехії, Угорщини.
Якщо на середнього східноєвропейця припадає 25‑30 квадратних метра житла, то на пересічного подолянина – вдвічі менше. Що вже казати про квартири жителів північної Америки, Центральної та Західної Європи? Вони навіть розмір квартири вимірюють не кількістю кімнат, а кількістю спалень.
За квартирою – до банку
Останніми роками на Поділлі спостерігається певний будівельний бум: щороку обсяги зданого в експлуатацію житла зростають. Причому ріелтори відзначають, що як на ринку новозбудованих квартир, так і на вторинному житловому ринку попит постійно присутній, що й призводить до невпинного збільшення вартості квадратних метрів. Тобто у певної категорії громадян кошти є: вони вкладаються і в поліпшення житлових умов (заміни меншої квартири на більшу та сучаснішу), і в купівлю нового, додаткового житла (для дітей або здачі в оренду). Але наскільки реально придбати квартиру, так би мовити, пересічному подолянину? Відразу викласти 20‑40 тисяч доларів за житло під силу одиницям. Тому все більш широку популярність набуває практика купівлі житла в кредит. Зростання кількості позичальників фіксують і подільські банки. На яких же умовах вони отримують кредит, під яку заставу? Наскільки «підйомний» цей фінансовий тягар по виплаті щомісячних внесків і відсотків по кредиту для хмельничан?Як зазначає начальник Хмельницького бюро технічної інвентаризації Оксана Мустафіна, минулоріч в обласному центрі придбано близько 2,5 тисячі осель, причому три чверті з них купувалися в кредит. Переважно запозичені кошти використовувалися для придбання невеликих та недорогих помешкань. Начальник Хмельницького БТІ відзначає, що заможні мешканці міста, якщо вже купують дорогу, елітну квартиру, то мають кошти для сплати її повної вартості відразу. Бідніші верстви змушені звертатися по фінансову допомогу до комерційних структур, передусім банків. Що ж пропонують місцеві філії та дирекції вітчизняних банків для здійснення операцій на ринку нерухомості?
Для того, щоб отримати кредит, необхідний стандартний набір документів: паспорт, ідентифікаційний код та довідку про доходи з місця роботи для найманих працівників. Для бізнесменів останнє замінюється декларацією про доходи підприємця-фізичної особи або звітом суб’єкта малого підприємництва-фізичної особи платника єдиного податку, каже головний економіст кредитного відділу філії ВАТ «Державний експортно-імпортний банк України» в Хмельницькій області Ольга Кухар. У переважній більшості випадків заставою виступає якраз житло, що купується. Умови отримання кредиту приблизно однакові у різних банках: реально працює принцип конкуренції. Скажімо, в «Укрексімбанку» кошти надаються на термін до 15 років, річна ставка у гривнях коливається в межах 15‑20 відсотків, у валюті – 10,5‑15 відсотків, перший внесок становить не менше 20 відсотків вартості житла.
Інші банки також здебільшого кредитують на 15 років. Хоча, можна відзначити, що в Хмельницькій обласній дирекції АППБ «Аваль» гроші можна позичити й на 20 років. Перший платіж у ньому може становити й 10 відсотків, річна ставка кредиту 10,5‑13 відсотків у доларах і 16,5‑19 відсотків в національній валюті. Хмельницька філія ВАТ «Банк Універсальний» може надати кредит й без першого внеску під валютний відсоток не нижче 11 процентів, гривневий – не менше 18. У нещодавно створеній Хмельницькій філії акціонерного комерційного банку «Форум» відсотки становлять 12,5‑13 та 18‑19 процентів відповідно, перший платіж – від чверті вартості житла, що купується.
Коливання ставки залежить від значної кількості умов, пов’язаних, як із характеристикою квартири, так і з новим власником, передусім його матеріальним становищем. Останнє, до речі, й вплине на розмір першого внеску: забезпечені іншою нерухомістю громадяни в більшості банків можуть сподіватися на значні преференції – передусім отримання кредиту взагалі без авансового платежу. Хоча таке трапляється вкрай рідко: громадяни намагаються, навпаки, внести максимальну першу суму, аби зменшити розмір залишку по кредиту, і, відповідно, щомісячні виплати на запозичені кошти. А це доволі суттєві гроші: у перші місяці доведеться виплачувати близько 300 доларів.
Які ж зафіксовані доходи змусять банк задовольнити ваше бажання отримати кредит?
У банках Поділля визначення необхідного розміру дещо різняться, але простежується певна тенденція. В будь-якому випадку дохід має перевищувати розмір виплат плюс мінімальний прожитковий мінімум – 452 гривні і плюс «ще трошки». Це «трошки» залежить від великої кількості умов: вік позичальника, склад сім’ї, добробут, кредитна історія, наявність домашнього господарства тощо. Але, так би мовити, середньозважену сутність можна визначити наступним чином: обов’язкові сплати банку та мінімальний прожитковий рівень не повинні перевищувати 80 відсотків від чистого доходу потенційного власника квартири. У розглянутому випадку, якщо ви підтвердите щомісячні надходження на рівні не нижчому 2,2 тисячі гривень, то цілком можете сподіватися на прихильність експерта кредитного відділу банківської установи. До одноразових виплат також варто зачислити кошти за обов’язкове страхування житла від нещасних випадків на увесь термін дії кредиту та страхування працездатності позичальника. На тлі інших витрат ці суми видадуться незначними, бо становитимуть близько одного відсотка від вартості кредиту. Ці документи, якщо вони в порядку, дозволяють отримати гроші буквально протягом тижня.
Проста схема отримання кредиту
Наприклад, розглянемо схему при отриманні кредиту в ВАТ «Укрексімбанк» на купівлю квартири вартістю 25 тисяч доларів (сучасна однокімнатна або двокімнатна старого планування) під мінімальний валютний відсоток – 10,5 з терміном виплат у 15 років і першим платежем – 20 відсотків. Тоді протягом 180 місяців щомісячно необхідно повертати 111 доларів основного боргу. Крім того, відсотки за отримані гроші в перші роки становитимуть доволі значну суму: в перший місяць 175 доларів (надалі вона поступово зменшуватиметься). Тобто відразу після отримання позики власник нової квартири має бути готовим віддавати близько 286 доларів, і банк повинен бути впевнений, що його клієнт спроможний нести такий фінансовий тягар. Зрозуміло, що в останні роки відсотки значно скоротяться – на 13-му році, коли борг зменшиться до двох тисяч, вони становитимуть лише 17,5 доларів. Але позика надається на момент, коли ви щомісяця маєте віддавати майже півтори тисячі гривень.
Пошуки позичальника не за горами?
Відверто кажучи, кредитний ринок житла на Хмельниччині знаходиться ще в незрілому стані, він нагадує ринок кредитування споживчих товарів десь років зо 3‑5 тому. Тоді треба було «бігати» за банкірами, випрошуючи кредит. Нині ж у кожному потужному супермаркеті сидять по кілька кредитних агентів, що представляють різноманітні банки, і заманюють клієнтів. Конкуренція! Гроші, виявляється, також необхідно продавати.Із кредитуванням квартир такого поки не спостерігається, але фахівці вважають, що через певний час конкурентна боротьба примусить банки також вставати в чергу за громадянами, які купують помешкання. Тим паче, що (тепер вже 2006 року) ми очікуємо вступу України до Світової організації торгівлі та, відповідно, приходу на наш ринок західних фінансових інституцій. Крім загострення конкуренції, це повинно призвести до суттєвого зниження відсотків по кредитах. Тому, хто планує купувати квартиру, але може трохи зачекати, не варто поспішати. Тим більше, що вартість житла в Києві поступово поповзла вниз. Не виключено, що із відставанням у рік-два ця тенденція проявиться й у Хмельницькому. Хоча твердо розраховувати на це не доводиться: обсяги житлового будівництва поки недостатні, а кількість заможних подолян, що забезпечують сталий попит на квартири, все ще зростає.