Этот год ознаменовался долгожданным прекращением галопирующего роста цен на жилье и резким снижением активности на рынке. Что многие расценили как признак начала превращения «рынка продавца» в «рынок покупателя» с перспективным снижением цен до уровня их доступности основной массе потребителей. Другой повод для оптимизма нуждающимся в жилье дала центральная власть, которая, наконец, проявила обеспокоенность проблемой доступности жилья населению.
Этот год ознаменовался долгожданным прекращением галопирующего роста цен на жилье и резким снижением активности на рынке. Что многие расценили как признак начала превращения «рынка продавца» в «рынок покупателя» с перспективным снижением цен до уровня их доступности основной массе потребителей. Другой повод для оптимизма нуждающимся в жилье дала центральная власть, которая, наконец, проявила обеспокоенность проблемой доступности жилья населению.К сожалению, общение с операторами рынка показывает, что оптимизм этот преждевременен – в ближайшем будущем жилье доступным не станет.
Просто строят очень мало
К сожалению, нынешний застой на рынке жилой недвижимости ни в коей мере не гарантирует дальнейшее падение цен. Поскольку ключевым фактором ценообразования остается острейший дефицит жилья, который испытывает общество. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко утверждает, что причина роста цен проста – в Украине строят очень мало. По опыту других стран можно считать, что для нормального функционирования рынка нужно строить примерно 1 кв.м. жилья на человека в год. Для Украины это было бы 46-48 млн. кв. м. ежегодно. В прошлом году наши строители ввели в эксплуатацию 8,6 млн. кв. метров – то есть, менее одной пятой нормы. За 9 месяцев текущего года – 6,1 млн. кв. м, до конца года рассчитывают довести этот показатель примерно до 10 млн. То есть, и в этом году будет построено менее четверти необходимого объема жилья.
Наибольшая динамика роста цен наблюдалась в Киеве, где спрос был подкреплен гораздо большей по сравнению со средним уровнем по стране платежеспособностью населения. Здесь же велось и наиболее активное в Украине строительство. Но все равно – в критически недостаточных объемах. Так, в 2005 г. в столице был построен 1 млн. кв. м жилья, в 2006 г. – 1,2 млн. кв. м, в этом году предполагается построить 1,4 млн. кв. м.
По словам начальника Главного управления градостроения, архитектуры и дизайна городской среды города Киева Василия Присяжнюка, в следующем году в городе возведут 1,5 млн. кв. м жилья. Чего явно недостаточно по сравнению с тем минимумом в 3 млн. кв. жилья, которые, по мнению Александра Бондаренко, должны возводиться в столице ежегодно.
Надо отметить, что и оценка Александра Бондаренко представляется существенно заниженной. Ведь она не учитывает ежегодное накопление «недостроенных» объемов жилья. Так, по словам Василия Присяжнюка, на сегодня в Киеве существует около 55 млн кв м жилья. Согласно генплану Киева до 2020 г. должны еще построить 26 млн кв м.
Что даст в сумме 81 млн. кв. м – все равно меньше, чем нужно для достижения европейских норм обеспеченности жильем в 30-50 кв. м на человека.
Больше строить и не будут
Возникает вопрос, почему в условиях жесткого дефицита жилья, огромного неудовлетворенного спроса, строительные компании в соответствии со всеми законами рыночной экономики не обеспечивают адекватного роста объемов строительства?
На это есть простой ответ: а зачем? Зачем вкладывать средства и усилия для увеличения объемов производства и насыщения рынка с последующим снижением цен и нормы прибыли, если можно получать прибыль в гораздо более комфортных условиях «рынка продавца»?
Публичные заявления флагманов строительной отрасли показывают, что они пока в своих ценовых прогнозах оперируют не категорией платежеспособного спроса, а факторами, влияющими на себестоимость строительства. Так, на круглом столе, состоявшемся в понедельник в Киевской городской государственной администрации, первый вице-президент ХК “Киевгорстрой” Василий Можар сделал прогноз о повышении цен на жилье. По его словам, это будет вызвано тем, что подорожание в следующем году энергоносителей на 40% повлечет подорожание приблизительно на 30% стройматериалов и всех других составляющих строительства. Тот же уровень оплаты труда должен будет вырасти на 20% и т.д. Из чего следует, что этот рост автоматически перенесется на себестоимость квартир и на их рыночную цену. То есть – имеем классический пример нацеленности на ценообразование от себестоимости, когда желания и возможности покупателя в расчет не принимаются.
При этом от ответов на вопросы журналистов о реальной рентабельности строительства Василий Можар аккуратно уходил, ссылаясь на коммерческую тайну.
В том-то и проблема, что реального рынка, который бы мог заставить производителей снизить рентабельность или озаботиться сокращением затрат ради сохранения доступной потребителю цены, в сфере строительства в Украине нет. Конечно, если стагнация на рынке будет продолжаться, это вынудит застройщиков отказаться от дальнейшего повышения цен и, возможно, даже несколько снизить их. Но проблемы это не решит. Что-то мог бы изменить приход в Украину крупных западных строительных компаний, настроенный зарабатывать за счет больших объемов строительства, а не за счет завышенных цен. Но этот приход сдерживается многими неприятными и непонятными для иноземцев отечественными деловыми и политическими реалиями. Как, например, отсутствием ясности и прозрачности в вопросе получения земельных участков под строительство и прав на них.
Как говорит Александр Бондаренко, “Пока земельные участки под застройку выделяются, а не продаются через аукционы, через обычные рыночные механизмы, нормального ценообразования не будет”.
Автор – Кирилл Ромов
Источник – http://realty.rbc.ua