Ненужная ипотека

В последнее время количество выданных банками населению ипотечных ссуд в Киеве заметно сократилось. Корреспондент «СТОличной недвижимости» решила выяснить, почему так произошло, у самих банкиров.

— Как повлиял на ситуацию с ипотечным кредитованием наблюдающийся сейчас застой на столичном рынке жилья?

Евгений ДЕМЯНОВ, замдиректора департамента частного банкинга Райффайзен Банка Аваль:

— Ярко выраженного застоя в развитии ипотеки на сегодняшний день не наблюдается. Устойчивый спрос на ипотечные кредиты по-прежнему есть. Думаю, в ближайшем будущем такая тенденция сохранится, поскольку с привлечением ипотечных кредитов сейчас совершается почти половина сделок с недвижимостью. Уровень доходов наших соотечественников постепенно растет, экономика развивается. Так что рынок ипотеки в долгосрочном плане имеет большие перспективы.

Александр ОХРИМЕНКО, советник председателя правления Укргазбанка:

— Нынешняя ситуация на рынке недвижимости – это период коррекции цен после их бурного роста. Фактически за последние два-три года уровень цен на киевскую недвижимость сравнялся и даже превысил европейские показатели. Но теперь положение дел меняется. Инвестиции в недвижимость уже не позволяют получать сверхприбыли, доходность таких капиталовложений постепенно снижается. В этой ситуации, по-видимому, следует ожидать расслоения цен на жилую недвижимость: стоимость старых и некачественных квартир будет снижаться, тогда как элитное и новое жилье если и подешевеет, то незначительно. И банки от этого только выиграют, ведь сегодня они столкнулись с тем, что большинство потенциальных заемщиков не способны обслуживать ипотечные кредиты при существующих ценах на жилищном рынке.

Екатерина ВИННИЦКАЯ, директор департамента розничных продуктов Надра Банка:

— В ближайшей перспективе ситуация с ипотечными кредитами кардинально не изменится. Хотя, скорее всего, произойдет перераспределение внутри ипотечных портфелей банков: вырастет доля кредитов на приобретение недвижимости за городом (земельные участки, коттеджи) и комфортабельного жилья в новостройках, а количество ипотечных кредитов на покупку старых и малометражных квартир уменьшится.

Денис ГОРБУНЕНКО, председатель правления Родовiд Банка:

— Несмотря ни на что, рынок ипотеки для нашей страны очень важен. И главной проблемой в его развитии является то, что сегодня людей, которые могут себе позволить приобрести жилье, становится все меньше… Ведь сколько в Киеве людей, которые зарабатывают в год, скажем, $10 тысяч? Не так много. Между тем средняя цена квадратного метра в столице почти достигла отметки в $3 тыс. И если среднестатистический человек из заработанных в год $10 тысяч половину должен потратить на содержание семьи, то у него практически ничего не остается на новую квартиру… Естественно, это влечет за собой определенные проблемы для банков, которые занимаются ипотечным кредитованием. Но, тем не менее, рынок ипотеки есть, и он развивается. А его перспективы напрямую зависят от состояния экономики страны. Если доходы людей будут стабильно расти, банки тоже будут наращивать объемы выданных ипотечных кредитов.

— Как изменится политика банков в сфере ипотечного кредитования после того, как Национальный банк Украины обязал финучреждения указывать так называемые скрытые платежи по кредитам (различные комиссии, страховки и прочее)?

Екатерина ВИННИЦКАЯ:

— В нашем банке скрытых процентных ставок и комиссий по ипотечным кредитам не существует. Каждый клиент перед оформлением кредита получает в письменном виде подробное описание этого продукта, перечень тарифов банка, а также ориентировочные цены на услуги нотариусов, страховых и оценочных компаний. Так что обязательства, установленные для финансовых учреждений Национальным банком, нас, можно сказать, не касаются. Мы будем работать так же, как раньше…

Александр ОХРИМЕНКО:

— При получении ипотечной ссуды клиент всегда ориентируется на реальную ставку кредитования. И до принятия упомянутого постановления НБУ банки при ипотечном кредитовании сообщали клиенту эту ставку. Система скрытых платежей для ипотечного кредитования не характерна, это скорее относится к потребительскому кредитованию. Ибо получение ссуды для приобретения жилья сопряжено с длительным согласованием всех нюансов, так что размеры платежей для клиента не являются чем-то неизвестным.

Евгений ДЕМЯНОВ:

— Рынок жилищного кредитования – наиболее прозрачный в отношении ценовых предложений, поэтому, я считаю, данные нововведения существенно на него не повлияют.

Денис ГОРБУНЕНКО:

— На самом деле ипотечный рынок – это не тот рынок, где что-то скрывалось. Потому что реально скрыть ничего невозможно. Наверное, в принципе прав Нацбанк, требующий заранее информировать клиентов относительно платежей по кредитам, в том числе о дополнительных расходах, связанных с заключением кредитного договора. Однако нельзя согласиться с тем, что, например, стоимость услуг нотариуса надо включать в процентную ставку, ведь банк не берет себе эти деньги…

— В ближайшей перспективе снижения процентных ставок по ипотечным кредитам ожидать не приходится. За счет чего банки рассчитывают привлекать новых клиентов?

Денис ГОРБУНЕНКО:

— В самом деле, при нынешнем уровне рисков по ипотечным активам объективных предпосылок для значительного снижения процентных ставок нет. Все зависит от рейтинга государства и тех финучреждений, которые выдают кредиты: чем лучше экономические показатели, тем выше рейтинги, а это способствует снижению ставок. Потому, скажем, западные банки, которые к нам пришли, не могут просто взять и резко снизить процентные ставки. Следовательно, надо искать другие способы, чтобы завоевать расположение клиента.

Евгений ДЕМЯНОВ:

— Понятно, что одними лишь процентными ставками клиента сегодня не привлечь, поскольку в целом стоимость кредитов на ипотечном рынке практически одинакова. Значит, клиентам необходимо предлагать качественное обслуживание и дополнительные услуги…

Александр ОХРИМЕНКО:

— Сегодня привлечь новых клиентов можно главным образом за счет совершенствования самой процедуры кредитования. Речь идет о сокращении сроков рассмотрения заявок на получение кредита, внедрении упрощенного порядка оформления необходимых документов, более лояльном отношении к заемщикам. Например, некоторые банки предлагают жилищные кредиты без первого взноса, выдают ссуды на покупку недвижимости без справки о доходах заемщика при первоначальном взносе не менее 30% от стоимости квартиры… Полагаю, в ближайшее время эта тенденция будет усиливаться. Ожидается, что когда начнут работать бюро кредитных историй, условия кредитования для надежных заемщиков станут еще более выгодными…

Екатерина ВИННИЦКАЯ:

— Действительно, главный акцент банки делают на обеспечение качественного сервиса, индивидуальный подход к клиенту. Кстати, как показывает практика, заемщик может согласиться даже на более высокие процентные ставки, если его устраивает качество обслуживания.

— Как сегодня влияет на ипотечный рынок Государственное ипотечное учреждение, призванное способствовать расширению жилищного кредитования в стране?

Александр ОХРИМЕНКО:

— ГИУ только начинает свою работу и поэтому существенно на ситуацию, сложившуюся на рынке ипотечного кредитования, не влияет. Главная роль здесь принадлежит крупным банкам. Только если Государственное ипотечное учреждение сможет в больших масштабах рефинансировать ипотечные кредиты, это усилит его влияние на рынок. Но пока это лишь перспектива…

Денис ГОРБУНЕНКО:

— В общем-то эта программа показывает банкам ориентиры, на которые надо ровняться. Однако жесткие требования ГИУ, к сожалению, не все могут выполнить. Скажем, когда речь идет о предоставлении заемщиком справки о его официальном доходе, достаточном для получения ипотечного кредита, то я не думаю, что многие высшие государственные чиновники при той зарплате, которую они получают, могут подтвердить свою платежеспособность…

Екатерина ВИННИЦКАЯ:

— Условия выдачи ипотечных кредитов в коммерческих банках сегодня более гибкие, нежели стандарты кредитования, разработанные ГИУ. К тому же у Государственного ипотечного учреждения не так много ресурсов. Поэтому ГИУ пока не является серьезным игроком на ипотечном рынке.

Евгений ДЕМЯНОВ:

— Программа рефинансирования ипотечных кредитов, которую осуществляет Государственное ипотечное учреждение, — это лишь первые шаги к созданию масштабного рынка ипотеки в Украине. Чтобы данная программа заработала в полную силу, нужны продуманная стратегия и, разумеется, значительные средства.