Жилищные кредиты значительно подешевеют не раньше чем через три года

В начале июня Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) продало первый транш своих облигаций. И хотя вместо анонсированного миллиарда гривен (на заимствования в таком объеме правительство предоставило гарантии) ГИУ привлекло всего 275 млн гривен, прошедшее размещение в учреждении считают успешным.

Теперь сравнительно недорогие ресурсы активно распределяются между банками.

Это означает, что в Украине наконец худо-бедно заработал механизм, который в развитых странах является главным фактором доступности жилищных кредитов. Механизм еще явно не притерся, потому что наше государство только по мере работы своего ипотечного учреждения осознает, как оно может реально влиять на доступность жилищных кредитов в рыночной экономике. Свидетельством этого является то, что правительство не торопилось с выдачей гарантий, а еще всего лишь за два с половиной года существования Государственного ипотечного учреждения сменило двух его председателей. В результате иностранный инвестор, собиравшийся выкупить всю эмиссию, пошел на попятную.

Дебютировав на рынке заимствований, ГИУ начало строить наполеоновские планы: рефинансирование банков более чем на два миллиарда гривен, выход на рынок финансирования строительства, участие в ипотечной секьюритизации, выравнивание процентных ставок по гривневым и валютным кредитам. О том, на чем зиждется оптимизм учреждения, уставный фонд которого составляет всего 100 млн гривен, «Эксперту» рассказал заместитель председателя Государственного ипотечного учреждения Вячеслав Коноплев.

— ГИУ начало размещать облигации в середине декабря, а закончило только в начале июня. Долго искали покупателей?

— В проспекте эмиссии датой начала размещения облигаций значится 29 декабря 2006 года. Однако наши внутренние процедуры предполагают получение согласия наблюдательного совета. Набсовет дал добро на размещение облигаций серий A, B, C, D, E 23 апреля 2007-го, а 4 июня мы уже досрочно завершили размещение.

— Изначально приобрести бонды ГИУ на миллиард гривен собирался французский банк BNP Paribas. Почему французы отказались от сделки и как это сказалось на ее условиях?

— В ходе переговоров с BNP Paribas мы обсуждали доходность, гарантии, перспективы сотрудничества, однако к единому решению не пришли. Французского инвеcтора не устроила предложенная нами доходность. Но на судьбе наших облигаций отказ BNP Paribas от учаcтия в сделке никак не сказался — интерес к бумагам проявили многие инвесторы. Весь первый транш облигаций в объеме двухсот семидесяти пяти миллионов гривен был продан в одни руки. Из множества предложений мы выбрали самое выгодное: ставка 9,4% (номинальная ставка доходности была установлена на уровне 9,5%. — «Эксперт») и выкуп всего транша сразу. Такие условия предложил только один инвестор. Остальные хотели выкупать облигации частями. При этом предложения поступали и от банков с невысоким рейтингом.

Инвесторы больше интересуются бумагами, обеспеченными госгарантиями. Поэтому мы ожидаем, что и в дальнейшем наши облигации будут раскупаться.

— Кто выкупил облигации первого транша?

— Постановления Госфинуслуг не позволяют нам разглашать имя покупателя облигаций. К тому же инвестор, который приобрел бумаги, очень трепетно относится к информации. Сохранение конфиденциальности было одним из условий сделки.

— На фоне потребностей ипотечных кредиторов (банки первой десятки заинтересованы в рефинансировании на миллиарды гривен) двести семьдесят пять миллионов выглядят каплей в море. Почему ГИУ не продало сразу все облигации на миллиард гривен?

— На этом этапе двухсот семидесяти пяти миллионов гривен хватит для рефинансирования банков. План наших размещений построен исходя из потребностей рынка. В сентябре начнем продавать новый транш облигаций на семьсот двадцать пять миллионов гривен. Банки не всегда способны выдавать столько кредитов в рамках совместной с ГИУ программы, сколько они заявляют. Иногда они действительно хотят массово кредитовать граждан по нашей программе, но при этом пытаются диктовать условия. Просят нас поменять стандарты. Ради одного банка переписывать стандарты никто не станет.

— Как будут распределены полученные от размещения облигаций средства?

— Средства, полученные от продажи первого транша облигаций, мы потратим в течение полутора-двух месяцев. На эти деньги мы уже рефинансируем банки, выкупаем у них ипотечные кредиты, выдаваемые в рамках совместной с ГИУ программы. Мы уже выкупили ипотечных кредитов на общую сумму восемьдесят два миллиона гривен и рефинансировали финучреждения на 384,1 миллиона гривен. Наша задача — максимально влиять на ипотечное кредитование. Мы не скрываем, что хотим задавать погоду на этом рынке. По нашим оценкам, сейчас его объем составляет 2,3–2,4 миллиарда гривен. Мы рассчитываем, что к 2011 году, предоставив банкам два-два с половиной миллиарда гривен, ГИУ будет контролировать половину рынка ипотечного кредитования и сможет влиять на снижение ставок. Сейчас в один момент влить в банковскую систему около двух с половиной миллиардов не получится. Время уходит на заключение договоров с финансовыми учреждениями, сбор от них заявок. К тому же банки пока не готовы принять такие деньги. В следующем году мы автоматизируем свои отношения с фининститутами, и они будут рефинансироваться на более значительные суммы и гораздо быстрее.

— Как вы собираетесь привлекать средства для реализации этой задумки?

— Будем выпускать очередные транши облигаций. Технология привлечения средств не изменится. Возможно, изменится технология их размещения. Мы считаем, что ГИУ должно заниматься и первичным рынком жилья. Сейчас мы оцениваем риски, работаем над нормативной базой, поскольку не хотим кредитовать проекты вроде «Элиты-Центр». В Украине вот-вот начнется бум строительства коттеджей. В Москве он начался два года назад, и это помогло стабилизировать цены на жилье. Мы не хотим остаться в стороне.

Будем продолжать активно работать и на вторичном рынке жилья. Наша основная задача — помочь приобрести квартиры тем, у кого их нет. И уже во вторую очередь позволить людям улучшить свои жилищные условия.

— Какой будет схема работы ГИУ на первичном рынке?

— Говорить об этом пока рано. Мы продумываем варианты работы с застройщиками. Скажу только, что это не будет обычное рефинансирование.

— Как повлияет выход ГИУ на рынок первичного жилья на стоимость квартир?

— Жилье станет доступнее. Но предпосылок для серьезного падения цен мы пока не видим. В столице люди приобретают квартиры даже в домах, которые находятся на этапе проекта. И очереди на всех объектах. Хотя Киев — не вся Украина. Киевляне уже начинают думать о загородной недвижимости, а в регионах люди мечтают о простых одно- и двухкомнатных квартирах. Рост цен на жилье вызван огромным спросом. Люди сначала приобретают жилье, затем улучшают. А улучшать можно бесконечно долго. Рынок ипотечного кредитования ежегодно удваивается. И эта тенденция сохранится. Изменится лишь структура кредитования. В залоговых портфелях банков будет уменьшаться доля дешевой вторичной недвижимости и расти доля загородной.

— Претендентов на дешевые кредиты очень много. Как ваше учреждение отбирает, какие кредиты рефинансировать, а какие — нет, при условии, что все соответствуют стандартам?

— Каждый кредит, соответствующий стандартам ГИУ, будет рефинансироваться. Другое дело, что заемщиков, соответствующих нашим критериям, не так уж много. Я знаю, что банки при выдаче кредитов не всегда придерживаются всех наших стандартов. Но позиция ГИУ однозначна. Пусть наши стандарты чересчур консервативные, но финучреждениям необходимо понять, что контроль над государственными деньгами должен быть жестким. Если банк не уделяет должного внимания своим рискам, мы не можем рефинансировать его кредиты. У крупных учреждений, как правило, хороший риск-менеджмент. Но небольшие и средние банки не всегда заботятся о рисках, поэтому мы очень осторожно относимся к их заявкам.

— В чем смысл стандартов ипотечного кредитования, если банки их не придерживаются? Будут ли смягчены требования к заемщикам, кредитующимся по программе ГИУ?

— С одной стороны, нам бы хотелось, чтобы объем кредитов рефинансирования рос быстрее, чем сейчас. Но с другой — нельзя бесконтрольно раздавать деньги. Мы смягчаем требования там, где нужно. Например, увеличили лимиты кредитования по регионам. Для Киева и области лимит теперь составляет миллион гривен, для Севастополя — семьсот пятьдесят тысяч гривен, для областных центров — пятьсот тысяч, для районных центров — триста тысяч, для остальных населенных пунктов — двести тысяч гривен. Новая редакция стандартов Государственного ипотечного учреждения предусматривает увеличение предельного соотношения суммы кредита к оценочной стоимости предмета ипотеки до семидесяти пяти процентов. То есть теперь первоначальный взнос заемщика по программе ГИУ должен составлять не менее двадцати пяти процентов. Что касается жестких требований к справкам о доходах (у заемщика по программе ГИУ соотношение ежемесячных выплат по кредиту к официальным доходам должно составлять не более сорока процентов. — «Эксперт»), мы — государственная организация и не можем учитывать неофициальные доходы банковских заемщиков.

— Ипотечное учреждение привлекло средства под 9,4 процента годовых. Сколько будут стоить его кредиты для банков и кредиты банков по программе ГИУ для конечных заемщиков?

— Мы предоставляем фининститутам кредиты рефинансирования под 9,9 процента годовых и рекомендуем им кредитовать заемщиков под ставку, не превышающую тринадцать процентов годовых. Крупные банки следуют этой рекомендации — их кредиты стоят двенадцать-тринадцать процентов годовых. Небольшие финучреждения иногда предлагают кредиты под четырнадцать процентов. Это плохо, однако не оказывает серьезного влияния на рынок. В ближайшие месяцы возможно изменение ставки рефинансирования. У нас на сайте появится раздел «Индекс ГИУ» — реальная ставка рефинансирования. Мы хотим, чтобы каждый, кто хочет улучшить свои жилищные условия, знал: есть Государственное ипотечное учреждение, которое рефинансирует банки под 9,9 процента. И интересовался у банков, предлагающих кредиты под четырнадцать процентов в долларах и восемнадцать процентов годовых в гривне, почему у них такие высокие ставки. В начале осени мы надеемся продать облигации на семьсот двадцать пять миллионов гривен со ставкой, не превышающей 9,4 процента.

— Как вы оцениваете перспективы секьюритизации ипотечных кредитов? Будет ли ГИУ приобретать внутренние ипотечные облигации банков?

— Мы считаем покупку ипотечных облигаций одним из инструментов диверсификации и снижения рисков. Поэтому согласны рассматривать соответствующие предложения банков. Однако пока таких предложений к нам не поступало. Думаю, что к секьюритизации прибегнут немногие банки. Этот инструмент под силу лишь технологически развитым финучреждениям. ГИУ также намерено выпустить ипотечные облигации. Осенью мы собираемся предложить облигации на двести миллионов гривен, обеспеченные ипотечным покрытием.

— Во многих странах доступность жилищных кредитов — результат эффективной работы именно государственных ипотечных компаний. ГИУ за два с лишним года своей деятельности на рынок, по большому счету, не повлияло. Что мешает учреждению развиваться?

— ГИУ развивается, но, к сожалению, медленнее, чем хотелось бы. Нас ограничивают рамки бюджета и жесткое регламентирование расходов. Еще одна проблема — ипотечное кредитование осуществляется в основном в иностранной валюте. Мы считаем, что большую часть жилищных кредитов необходимо выдавать в гривне. Об этом сейчас ведем переговоры с Нацбанком. В некоторых европейских странах уже действуют ограничения валютного кредитования. Кредитование в иностранной валюте создает риск не только для заемщика, который зависит от колебаний курса той или иной валюты на мировом рынке и политики обменного курса банков, но и большой системный риск для экономики в целом.

Влиятельным игроком на рынке мы станем, осуществив рефинансирование банков на миллиарды гривен, а также усовершенствовав внутренние процедуры. Одно дело выдать банкам сто миллионов гривен и совсем другое — два с половиной миллиарда гривен. Это разные объемы документов и различные системы контроля. Поэтому сейчас в Государственном ипотечном учреждении ведутся масштабные структурные и технологические изменения. Штат увеличится незначительно — мы просто перепрофилируем некоторые подразделения.