Трудности покупки земли в кредит

Инвестиции в землю всегда считались самыми надежными и выгодными. В Украине это осознали сравнительно недавно — цены на земельные участки в окрестностях крупных городов в последнее время растут значительно быстрее цен на квартиры.

Однако взять кредит на покупку земли пока еще достаточно сложно. Банкиров пугают непрозрачность выделения участков, отсутствие разработанных методик оценки земли, а также долгая процедура оформления права собственности. Куда легче сегодня получить кредит на покупку готового или даже на строительство собственного дома. Впрочем, такая ситуация, по мнению специалистов, продлится недолго.

На сегодняшний день жилая недвижимость уже не является самым выгодным способом инвестирования средств. На первое место уверенно вышла земля. По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании “Киев Жилье-Инвест”, с декабря 2006-го по апрель 2007 года земельные участки в пригороде Киева выросли в цене в среднем на 38%, а по некоторым направлениям рост составил около 50%. Еще более внушительные цифры озвучивает компания SV Development. По ее данным, только за четыре месяца этого года цены на землю в наиболее популярном Обуховском направлении выросли на 97%. А в Броварском и Вышгородском направлениях — на 106 и 111% соответственно.

Причем расширяется и география сделок по покупке-продажи земли. Так, если еще несколько лет назад перспективными считались земельные участки, расположенные на расстоянии не более 20 км от Киева, то на сегодняшний день актуальной является 35-километровая зона, а через несколько лет, по прогнозам экспертов, она расширится до 50 км.

Повышенный интерес к земле наблюдается и в других регионах страны. Тенденцию к смене инвестиционных интересов уже заметили в Одессе, которая считается вторым городом после Киева по привлекательности инвестиций в недвижимость. Одесские риэлторы признают, что некоторые их клиенты, ранее активно инвестировавшие в жилую недвижимость, сейчас продают квартиры для того, чтобы вырученные деньги вложить в покупку земли.

Естественно, в таких условиях растет спрос на банковские кредиты. Однако украинские финансовые учреждения пока крайне неохотно выдают займы на покупку земли. Причин тому несколько. Во-первых, непрозрачность процедуры выделения земельных участков. Как утверждают эксперты, участков, которые имели бы идеально оформленный пакет документов, на сегодняшний день крайне мало. А следовательно, практически любая сделка по купле-продаже земли теоретически может быть оспорена на основании незаконности выделения земельного участка. В таком случае банк, выдавший кредит, рискует остаться без залога.

Еще одно специфическое отличие земли от других видов недвижимости — наличие сервитутов. Согласно Земельному кодексу Украины, сервитут — это право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком. К таким правам, в частности, относится право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой земельный участок, право прохода к природному водоему, расположенному на чужом земельном участке, право прохода или проезда через чужой земельный участок и т. д. Более того, земельное законодательство предусматривает, что действие земельного сервитута сохраняется и в случае перехода прав на земельный участок, относительно которого установлен земельный сервитут, к другому лицу.

Проще говоря, если вы купите земельный участок, через который имели право проезжать к своему дому соседи, они и дальше смогут передвигаться по теперь уже вашей территории. И несмотря на то, что этот факт никоим образом не мешает покупать или продавать землю, он может усложнить жизнь покупателю и, что самое важное, создать сложности при реализации этого участка банком в случае невыплаты ипотечного кредита.

Кроме того, сервитут может быть установлен в судебном порядке. Это означает, что даже если вы приобрели участок без отягощений, соседи могут потребовать предоставить им право прохода или проезда через вашу собственность. Особую актуальность этот момент приобретает в том случае, если покупается, например, дорогой участок с собственным выходом к водоему.

Вообще же, оценка земли — один из главных факторов, сдерживающих развитие земельного кредитования. Ведь если механизмы оценки жилья более или менее обкатаны, должного механизма оценки земель (как и специалистов, способных проводить такую оценку) нет. На стоимость земли влияет множество как объективных, так и субъективных факторов, начиная от наличия необходимой инфраструктуры и заканчивая такими “растяжимыми” понятиями, как природный ландшафт или видовые характеристики местности.

Кроме того, цены на земельные участки в разных направлениях имеют разные тенденции, и предсказать, какое из направлений будет наиболее популярным через пять лет, достаточно сложно. И еще: если после строительства жилого дома его характеристики вряд ли изменятся (за исключением тех редких случаев, когда перед домом, славящимся своими видовыми характеристиками, возводят еще один дом), то с землей все далеко не так однозначно. К примеру, возле купленного земельного участка через какое-то время могут провести транспортную магистраль или же построить мусоросжигательный завод. Естественно, все эти факторы скажутся на цене земли.

Именно поэтому кредиты на покупку земельных участков на сегодняшний день выдают менее десяти отечественных банков (имеются в виду кредиты на землю под залог приобретаемого участка). Впрочем, это не так мало, если учесть тот факт, что банки начали выдавать подобные кредиты лишь с середины прошлого года.

Средний срок кредитования на покупку земельных участков составляет 20—25 лет. Впрочем, в некоторых банках можно получить ссуду и на 30 лет, а некоторые, наоборот, готовы выдать кредит сроком лишь до 10 лет. Средняя процентная ставка чуть выше ставок по обычным кредитам на жилье и колеблется в пределах 17,5—18,5% в гривне и 11,5—14,5% в иностранной валюте (кредиты в евро, как правило, чуть дешевле, в долларах — чуть дороже).

Первый взнос обязателен во всех без исключения банках, и составляет от 10 до 25% суммы кредита. Впрочем, в некоторых банках могут выдать кредит и без первоначального взноса, но в таком случае потребуют дополнительный залог в виде уже имеющейся у заемщика ликвидной недвижимости. Хотя такое требование может присутствовать и в стандартных условиях выдачи ипотечного кредита. Проще говоря, многие банки, выдавая кредит на покупку земельного участка, берут в залог и сам покупаемый участок, и, к примеру, квартиру в столице. Таким образом банки пытаются застраховаться от рисков, о которых уже говорилось выше.

Готовым нужно быть и к тому, что при проведении оценки банк несколько занизит реальную стоимость приобретаемого участка. В таком случае реальное соотношение собственного взноса к кредиту может увеличиться не в пользу заемщика.

В перечне документов, необходимых для получения кредита, — стандартный набор в виде копий паспорта, справки о присвоении идентификационного номера и справки о доходах, а также документы на землю: копии паспортов владельцев земельного участка, копии справок о присвоении идентификационного номера владельцев участка, Государственный акт о праве собственности на земельный участок, справка о нормативной денежной оценке земельного участка, выданная государственным органом земельных ресурсов, и выписка из Государственного земельного кадастра об отсутствии (наличии) ограничений. Некоторые банки также могут попросить свидетельство о браке и копию трудовой книжки заемщика, а также документ, который удостоверяет уплату налога на землю за последние 12 месяцев.

Впрочем, самый важный здесь документ — Государственный акт о праве собственности на земельный участок. В нем обязательно должны быть указаны экспертная оценка надела, целевое назначение участка, а также его размеры и месторасположение. Особое внимание следует обратить на целевое назначение участка. Фактически на сегодняшний день можно приобрести только участки двух категорий: для строительства и обслуживания жилого дома, а также для садоводства. При этом следует учитывать, что если земля покупается для дальнейшего строительства на ней жилья, то предпочтение следует отдать именно участку для строительства и обслуживания жилого дома. Так как на земельном участке, отведенном под садоводство, согласно закону, можно построить лишь “необходимые дома” (для ведения хозяйства) и “хозяйственные сооружения”.

Именно поэтому и банковские ссуды предоставляются преимущественно только под земли для жилой застройки. И тут следует учитывать еще один момент. Дело в том, что оформление права собственности на земельный участок — процесс достаточно длительный. Покупатель сначала заключает договор купли-продажи земли и отдает деньги, а уже затем приступает к оформлению права собственности, которое может занимать от трех месяцев до года. И де-юре земля будет принадлежать ему лишь через это время, после получения на руки государственного акта на право собственности на землю (на имя нового собственника). А следовательно, и предметом залога этот участок может стать лишь после этого.

В момент же предоставления кредита заемщик подписывает с банком договор залога имущественных прав на земельный участок с обязательством в ограниченный договором период передать в ипотеку уже сам земельный участок. Другими словами, на протяжении какого-то периода времени у банка в залоге находится не сам участок, а лишь имущественные права на него, что является дополнительным риском для финансового учреждения. Поэтому некоторые банки могут установить повышенную процентную ставку на тот период, пока земельный участок не будет передан в залог.

Куда проще взять кредит на уже построенный дом. Такие кредиты выдают многие банки, причем зачастую они входят в состав обычной ипотечной программы. Проще говоря, кредит выдается на тех же условиях, что и обычный займ на квартиру. Иногда “доступ” к кредиту может упроститься, если вы докажете банку свое намерение построить на приобретаемом земельном участке жилой дом (некоторые банки выдают кредит только в таком случае). Тогда банку придется предоставить еще и разрешение на строительство, разрешение на проведение строительных работ, проектно-сметную документацию и договор подряда со строительной компанией. Правда, в этом случае можно рассчитывать на значительно большую сумму кредита, поскольку речь идет фактически о двух кредитах (на землю и на дом), которые выдаются поочередно. Если же у вас уже имеется свой земельный участок, получить кредит на строительство еще проще.

В целом же эксперты прогнозируют, что кредитование под залог земли будет развиваться. И добавляют: развитие кредитования приведет к неминуемому подорожанию земли, поскольку спекулятивная составляющая на этом рынке увеличится. Что-то подобное мы уже наблюдали на рынке городского жилья. Теперь, похоже, очередь за землей.