Несмотря на кризисные явления в области торговли недвижимостью, ожидается некоторое оживление в секторе торговли недвижимым имуществом, которое имеет небольшую площадь и стоимость. Сразу возникает вопрос, каким образом можно сэкономить на сделках по отчуждению таких квартир. Каким образом можно оптимально отчуждить квартиру площадью до 100 м2, которая не отчуждалась в течение отчетного года? Какой способ является оптимальным с точки зрения налогообложения: дарение или купля-продажа?
Сразу отмечу, что сказанное касается граждан Украины. Отношения относительно иностранцев и лиц без гражданства являются более сложными и требуют изложения в отдельном материале.
Целесообразно рассматривать этот вопрос в контексте уплаты следующих платежей:
• налога с доходов физических лиц;
• сбора на общеобязательное социальное страхование;
• государственной пошлины.
1. Уплата налога с доходов физических лиц
В этом контексте важнейшим является вопрос о родственных отношениях между лицами, отчуждающими квартиру.
Согласно закону о налоге с доходов физических лиц, членами семьи физического лица первой степени родства считаются его родители и родители ее мужа или жены, его муж или жена, дети как такого физического лица, так и его мужа или жены, в том числе усыновленные ими дети. Другие члены семьи физического лица считаются такими, которые имеют вторую степень родства.
Также по этому закону доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 квадратных метров.
При процедуре дарения налогообложение происходит следующим образом:
В соответствии с вышеуказанным законом имущество, подареннее налогоплательщику, облагается налогами по правилам, установленным этим законом для налогообложения наследства.
Объекты наследства облагаются налогом при получении наследства наследниками, которые являются членами семьи наследодателя первой степени родства, – по нулевой ставке налога к любому объекту наследия. Относительно других граждан Украины установлена ставка налога в размере 5% от объекта налогообложения, то есть суммы договора дарения.
Таким образом, доход, полученный плательщиком налога от продажи квартиры, в данном случае не облагается налогом, а при дарении – налогом по нулевой ставке, если дарение происходит между членами семьи первой степени родства, и по ставке 5% от объекта налогообложения, если дарение происходит между гражданами Украины, не связанные такими родственными отношениями.
2. Уплата сбора на обязательное государственное пенсионное страхование
По закону «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», плательщиками сбора на обязательное государственное пенсионное страхование являются физические лица, приобретающие недвижимое имущество.
Ставка сбора, установленная для плательщиков сбора – 1% от объекта налогообложения, указанного в договоре купли-продажи такого имущества.
Следовательно, физическое лицо, которое приобретает имущество, платит 1% от стоимости квартиры, указанной в Договоре. Во время дарения недвижимого имущества сбор на обязательное государственное пенсионное страхование не уплачивается.
3. Уплата государственной пошлины при заключении сделки
Порядок уплаты государственной пошлины регламентируется Декретом Кабинета министров «О государственной пошлине» и Инструкцией о порядке исчисления и взимания государственной пошлины, утвержденной приказом Главной государственной налоговой инспекции Украины.
Согласно Декрету, за удостоверение договоров отчуждения жилых домов, квартир, объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности гражданина, осуществляющего такое отчуждение, государственная пошлина уплачивается в размере 1% от суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан.
При исчислении суммы госпошлины за удостоверение договоров отчуждения жилых домов, квартир, дач, садовых домов, гаражей, а также другого недвижимого имущества, находящегося в собственности физических или юридических лиц, стоимость таких договоров принимается, исходя из суммы договора, но не ниже его инвентаризационной или балансовой стоимости с учетом коэффициентов индексации стоимости этих объектов и износа на момент отчуждения, что указывается в справках-характеристиках БТИ.
Таким образом, сумма государственной пошлины является одинаковой для обоих случаев отчуждения – по 1% от суммы договора.
| № | Вид Договора | Уплата налога на прибыльф.л. | Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование | Государственная пошлина при заверении договора |
| 1 | Дарение | 0 % | Не уплачивается | 1 % от суммы договора |
| 2 | Купля-продажа | Не уплачивается | 1 % от суммы договора | 1 % от суммы договора |
Платежи при отчуждении между гражданами Украины, которые не являются членами семьи первой степени родства, указаны в таблице № 2.
| № | Вид Договора | Уплата налога на прибыль ф.л. | Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование | Государственная пошлина при заверении договора |
| 1 | Дарение | 5 % | Не уплачивается | 1 % от суммы договора |
| 2 | Купля-продажа | Не уплачивается | 1 % от суммы договора | 1 % от суммы договора |
Дополнительно нужно учесть, что расходы на нотариальное удостоверение договора, расходы на заказ справки-характеристики и расходы по регистрации права собственности на квартиру в обоих случаях являются примерно одинаковыми.
Как заключение нужно отметить, что вариант отчуждения путем заключения договора дарения является более эффективным в случае отчуждения квартиры между лицами, которые являются членами семьи первой степени родства, поскольку позволяет избежать уплаты сбора на общеобязательное пенсионное страхование в размере 1% от суммы договора .
Но купля-продажа является более выгодной в случае, когда отчуждение происходит между гражданами Украины, которые не являются членами семьи первой степени родства, вследствие значительной разницы в уплате суммы налога на прибыль.
Напоследок следует отметить, что в указанной статье рассматривается случай, когда отсутствуют риски относительно непередачи квартиры в собственность Покупателя а также некоторые другие риски. При заключении договора следует учитывать следующие риски и выбирать оптимальный способ не только с точки зрения выгоды, но и безопасности.
Автор – Владимир Енич
Источник – http://ubr.ua