В конце февраля Минрегионстрой утвердил проект постановления КМУ, регламентирующего распределение 3 млрд грн госпомощи строителям. Миллиард гривен будет направлен Государственному ипотечному учреждению – Нацбанк профинансирует ГИУ через ценные бумаги. Еще по 1 млрд грн для кредитования жилого строительства получат государственные Укрэксимбанк и Ощадбанк.
В конце февраля Минрегионстрой утвердил проект постановления КМУ, регламентирующего распределение 3 млрд грн госпомощи строителям. Миллиард гривен будет направлен Государственному ипотечному учреждению – Нацбанк профинансирует ГИУ через ценные бумаги. Еще по 1 млрд грн для кредитования жилого строительства получат государственные Укрэксимбанк и Ощадбанк.По словам министра строительства Василия Куйбиды, первые деньги застройщики получат уже в марте. Но на всех нуждающихся бюджетных средств не хватит: к 19 февраля Минрегионстрой получил 396 заявок от застройщиков на 6,077 млрд грн. Однако в нынешнем году Кабмин сможет профинансировать достройку лишь 150–200 объектов, готовых более чем на 70%. Инвесторы остальных рискуют остаться без денег и без жилья, поскольку у большинства строительных компаний нет ни готовых квартир, ни средств на возведение замороженных объектов.
Крутое пике
По данным Минрегионстроя, к январю 2009-го в Украине насчитывалось около 2,7 тыс. недостроенных жилых домов. По оценкам самих застройщиков, чуть более 2 тыс. объектов заморожено, поскольку денег на их завершение нет.
Жилищное строительство в Украине в среднем на 80% финансировалось будущими жильцами, покупавшими квартиры в еще не существующем доме. Около 20% средств вкладывали сами застройщики. Но в четырех случаях из пяти это были кредитные деньги – собственных оборотных средств у строительных компаний за редким исключением не было. Когда Украина столкнулась с мировым кризисом ликвидности, они лишились доступа к дешевым кредитным средствам. Одновременно банки заморозили ипотечное кредитование.
“Сейчас господдержка нужна любому застройщику, у которого есть недостроенное жилье и обязательства перед инвесторами”, – говорит директор по корпоративным коммуникациям компании “XXI Век” Дмитрий Васильев. По подсчетам Минрегионстроя, для сохранения в 2009-м объемов строительства на уровне прошлого года строительной отрасли необходимо более 200 млрд грн. Ни правительство, ни комбанки такими средствами не располагают.
Тонкости господдержки
Чтобы избежать в 2009 году массовых акций протеста обманутых инвесторов, но при этом уложиться в минимальную сумму – 3 млрд грн, Кабмин принял решение финансировать достройку объектов постепенно, начиная с практически готовых домов. Для этого с подачи Кабмина парламент принял компромиссный вариант госпомощи отрасли. Законом “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли…” предусматривается, что в 2009-м за счет государства будут достраиваться дома с готовностью более 70%, в 2010-м – возведенные более чем на 50%.
Правда, по данным Василия Куйбиды, многоквартирных домов, построенных на две трети, в Украине около 750. Примерная смета их достройки – 10–14 млрд грн.
3 млрд грн – не та сумма, которая позволит решить все проблемы строительной отрасли. Но даже эти деньги позволят завершить строительство примерно двух сотен домов общей площадью около 1,6–2 млн кв. м. Кроме того, по прогнозам экспертов, строительные компании самостоятельно смогут завершить в этом году от 300 до 400 домов, или примерно до 4 млн кв. м. Таким образом, по итогам 2009-го будут достроены практически все дома с готовностью свыше 70%, а объем строительства жилья может составить 5–7 млн квадратов.
Хотя эта цифра практически вдвое меньше объемов жилого строительства в 2008 году, массовых волнений среди граждан, инвестировавших в строительство, в нынешнем году удастся избежать. “Большого числа обманутых инвесторов-физлиц не будет, – подтверждает заместитель гендиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании “ТММ” Алексей Говорун. – Хотя есть вероятность, что отдельные объекты превратятся в долгострои”. По его словам, при условии реальной поддержки от государства и возобновлении кредитования стройотрасли банками большинство застройщиков продолжат строительно-монтажные работы. “Но график выполнения работ и сдачи объектов у многих компаний может быть смещен”, – добавляет эксперт.
Замки в небе
Среди объектов “со смещенным графиком” к концу нынешнего года окажутся примерно 2 тыс. новостроек. В 2007– 2008 годах практически все квартиры в новых домах продавались до окончания строительства. Если считать, что в большинстве новых домов количество квартир составляет около 100, к началу 2009 года в 2 тыс. неоконченных новостроек инвестировали деньги от 20 тыс. до 100 тыс. граждан. Конечно, какая-то часть из них, пусть и с опозданием на два-три года, все же сможет въехать в приобретенные квартиры, тогда как большинство рискуют потерять деньги. Если кризис продлится еще год, у государства не будет средств на помощь застройщикам и их инвесторам.
“Сейчас никто не даст ответ, какой процент инвесторов останется без квартир. Главная задача – объединить усилия государства, банковской системы и застройщиков для того, чтобы этого вообще не произошло”, – подводит невеселый итог Дмитрий Васильев.
Как помогут
Получить госпомощь компании-застройщики смогут, если их недостроенный объект соответствует трем условиям. Первое – высокая (не менее 70%) степень готовности. Чем ближе объект к завершающейся стадии строительства, тем больше шансов получить деньги из госбюджета. Второе – граничная цена квадратного метра. По решению Минрегионстроя, стоимость 1 кв. м жилья для столицы не должна превышать 8 тыс. грн, для областных центров – 6 тыс. грн, для остальных городов – 5 тыс. грн за квадрат. Третье – на государственную помощь могут рассчитывать только те компании, у которых сметная стоимость выполненных работ на объекте не меньше суммы, полученной застройщиком от частных инвесторов.
Большая часть госсредств будет направлена на кредиты физлицам, желающим инвестировать в строительство. Для последних участие в программе – исходя из нынешних реалий – будет выгодным. Если верить обещаниям Минрегионстроя, покупатели смогут получить долгосрочные кредиты через госбанки сроком на 30 лет под 14% годовых (учетная ставка Нацбанка + 2%).
ЭКСПЕРТиза
Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании “ТММ”:
Хватит ли заявленных правительством 3 млрд грн на завершение строительства всех объектов с готовностью более 70%?
– Однозначно не хватит. Но даже эта сумма будет способствовать восстановлению доверия между всеми участниками строительного рынка: банками, застройщиками, правительством, потенциальными и уже вложившими деньги в строительство инвесторами. В действительности, на эти средства можно будет завершить 20–25% объектов. Но и это шанс для отрасли – строительный рынок, если не оживится, то хотя бы стабилизируется.
Господдержка необходима всем строительным компаниям или кто-то может завершить объекты самостоятельно?
– Помощь нужна любому застройщику. Но государству сейчас перспективнее поддерживать крупных застройщиков. Любой рынок со временем структурируется. И в будущем строительной отрасли придется работать с разумными ценами и рентабельностью на уровне 30–35% (в 2005–2007 годах рентабельность доходила до 100–150%. – ред.). Это могут позволить себе только крупные игроки. Мелкие застройщики уйдут с рынка или будут поглощены.
Много ли инвесторов теперь рискует остаться без квартир?
– Точное количество инвесторов, купивших квартиры в недостроенных домах, неизвестно. В 2007–2008 годах в среднем 10% квартир продавались во время строительства первых этажей, 20% – в процессе возведения коробки, остальные – на завершающем этапе. Кстати, сейчас квартиры будут приобретать ближе к завершающей стадии строительства. Конечно, есть вероятность, что некоторые объекты превратятся в долгострои, но все же, думаю, что большого числа обманутых инвесторов мы не увидим. При реальной поддержке государства и возобновлении кредитования банками строительной отрасли большинство застройщиков продолжат строительно-монтажные работы. Хотя график выполнения работ и сдачи объектов у многих компаний может быть смещен.
Авторы – Анна Сайченко, Владимир Хомяков
Источник – http://finance.ua