Вскоре украинцы с деньгами смогут выгодно купить квартиры или машины, отобранные у неплательщиков кредитов. Впрочем, банки предпочитают не отбирать залоговое имущество, а давать клиентам шанс погасить долг. Квартиру в кредит Елена Ткачёва вместе с мужем приобрела в марте этого года. На то время выплаты в размере $1800 в месяц были им вполне по силам, а пункт в договоре о том, что банк имеет право повышать ставку в случае кардинальных изменений на рынке, казался несущественным.
Проблемы начались около двух месяцев назад. «Банк поднял ставку с 13% до 17% годовых, и наш платёж вырос на $400, – жалуется Елена. – Нас предупредили, что, если мы более трёх месяцев не будем выплачивать кредит, на нас подадут в суд, а квартиру продадут».
Семья Ткачёвых не единственная, столкнувшаяся с подобной проблемой. Причём в некоторых случаях люди рискуют потерять сразу несколько предметов залога. «Ещё пару месяцев, и нам не хватит сбережений для того, чтобы выплачивать кредит», – говорит столичный менеджер Елена Ермоленко, стоя у строящегося загородного дома.
Участок земли под строительство Елена с мужем купили в кредит под залог квартиры. Но потом семья воспользовалась специальной кредитной программой для строительства домов – для этого пришлось заложить тот самый земельный участок. Трудности возникли ещё летом, когда муж Елены ушёл с должности топ-менеджера компании, а с наступлением кризиса ситуация стала ещё хуже.
Со скидкой
Если упомянутым семьям всё же придётся распрощаться со своим имуществом, то те, у кого с деньгами не так туго, получат возможность купить его по выгодным ценам. Информацию о продажах залоговых квартир и машин некоторые банки, в частности ПриватБанк, Укрсоцбанк и УкрСиббанк, размещают на своих веб-сайтах. А Райффайзен Банк Аваль на своём сайте даже предлагает оставлять онлайн-заявки на приобретение имущества. Нужно лишь отметить в анкете то, что конкретно вас интересует, – жилая недвижимость, автомобиль или земельный участок. И как только в распоряжении банка появится искомый объект, потенциального покупателя ставят в известность.
Первое, что впечатляет при изучении таких объявлений, – смешные цены. Правда, нужно помнить, что в объявлении обычно называются стартовые цены, а реальная цена продажи формируется на аукционе. Но и конечная стоимость, скорее всего, будет ниже рыночной.
Дело в том, что при продаже изъятого имущества для банка главное погасить остаток по кредиту, а значит, продать актив не дешевле остаточной стоимости. «Цена на залоговое имущество ниже рыночной приблизительно процентов на 20–30, – говорит начальник отдела правового обеспечения банковских операций Банка УБРП Оксана Терещенко. – Но она зависит от соотношения спроса и предложения». Если же предмет залога удаётся продать дороже остаточной стоимости, то сумма, превышающая задолженность перед банком, возвращается клиенту, добавляет г-жа Терещенко.
Ждут поступления
Правда, приобрести по дешёвке дом или машину человеку «с улицы» нелегко. «Возвраты залогового имущества пока происходят редко, – признался Фокусу управляющий отделением крупного столичного банка. – А информацию о готовящейся продаже человек со стороны может получить только из внутренних источников в банке».
Но, как прогнозирует источник Фокуса, в ближайшие месяцы ситуация кардинально изменится. «Мы уже фиксируем всё больше и больше просрочек. Если они закончатся изъятием залогового имущества, банк попросту не сможет сбыть такое количество квартир или машин по своим каналам», – объясняет банкир.
Реализовать залоговое имущество банки могут в принудительном или в договорном порядке. В первом случае реализация происходит через исполнительную службу, а для приобретения имущества нужно будет принять участие в аукционе. Второй вариант – банк как залогодержатель сам продаёт имущество, переданное ему в залог. В этом случае покупателю можно обращаться напрямую в банк.
Сами финучреждения обычно предпочитают второй способ. А если банк доверяет заёмщику, в некоторых случаях ему даже могут дать разрешение самостоятельно продать предмет залога и погасить остаток по кредиту.
Последний шанс
Банкирам сложившаяся ситуация нравится ещё меньше, чем неплательщикам. Во-первых, переговоры с клиентом и изъятие у него имущества – весьма затратная процедура. Во-вторых, согласно Закону Украины «О банках и банковской деятельности», банк обязан реализовать залоговое имущество в течение года с момента приобретения права собственности на него.
Сделать это в нынешних условиях непросто. «Деньги на покупку имущества, пусть даже по сниженным ценам, сейчас есть далеко не у всех, – говорит управляющий отделением киевского банка. – А кредит не возьмёшь: практически все банки, в том числе и наш, приостановили кредитование».
Кроме того, для банка торговля недвижимостью или автомобилями – совершенно чуждый бизнес. «Банки зарабатывают не на продаже имущества, а на финансовых услугах», – отмечает Оксана Терещенко. Поэтому финансовые учреждения до последнего стараются искать компромисс даже с самыми безнадёжными клиентами, всегда отдавая предпочтение реструктуризации кредита, а не изъятию имущества.
Например, клиент может в договорном порядке увеличить срок кредита – при этом уменьшатся ежемесячные платежи. Или взять «каникулы» на время финансовых затруднений. Так происходит и с Еленой Ткачёвой: банк уже сообщил ей, что повышение ставки – явление временное, и к концу года банкиры пообещали пересмотреть её в сторону понижения.
Да и сами клиенты не спешат расставаться с имуществом «без боя», стремясь погашать кредиты всеми возможными способами. «Моему мужу даже пришлось уехать в другой город и заняться собственным бизнесом», – рассказывает Елена Ермоленко, которая не перестаёт верить, что не расстанется со своим загородным домом.
Правила хорошего торга
Если имущество продаётся через аукцион, нужно связаться с региональным отделением Государственной исполнительной службы (ГИС). Выяснить номер её телефона можно в банке. В ГИС можно узнать, когда и где будет проводиться аукцион, стартовую цену и размер гарантийного взноса.
Покупателям нужно зарегистрироваться для участия в аукционе не ранее чем за три дня до самого события и заплатить гарантийный взнос – 5–10% стоимости объекта, выставленного на торги. Началом торгов считается оглашение стартовой цены заложенного имущества. Каждая следующая цена должна превышать предыдущую на 10%. Если претендентов много – шансы купить что-то по дешёвке будут, разумеется, невелики. Победитель обязан в течение 10 дней внести всю сумму за приобретённый объект, иначе сделка аннулируется, а гарантийный взнос не возвращается.
Также аукцион может быть признан несостоявшимся, если заявлен только один покупатель или их не было вовсе. Тогда торги проводят снова, но не раньше чем через месяц. А стартовую цену с согласия банка могут снизить на 30%. Ещё один подводный камень аукциона: до тех пор пока торги не состоялись, должник имеет право передумать – погасить долг и вернуть своё имущество.
Автор – Елена Буруль
Источник – “ФОКУС” (09 декабря 2008, №49)