Для того чтобы узнать, что же происходит на рынке недвижимости, мы сделали выборку самых дешевых квартир за последнюю неделю по объявлениям и, представляясь заинтересованными клиентами, попытались их «купить»: обзвонили более четырех десятков вариантов. Поскольку на «первичке» покупки стали очень рискованными (70% строек заморожены), мы ориентировались исключительно на «бэушные» квартиры.
Для того чтобы узнать, что же происходит на рынке недвижимости, мы сделали выборку самых дешевых квартир за последнюю неделю по объявлениям и, представляясь заинтересованными клиентами, попытались их «купить»: обзвонили более четырех десятков вариантов. Поскольку на «первичке» покупки стали очень рискованными (70% строек заморожены), мы ориентировались исключительно на «бэушные» квартиры.«ЕДИНИЧКИ» ДОСТИГЛИ РЕАЛЬНОЙ ЦЕНЫ
$55 тыс., 25 кв. м. В квартире на пр. Науки есть металлопластиковые окна, бронедвери, сантехника. Дешевая она не только за счет крохотного метража, но и потому, что эту, уже готовую, новостройку на баланс примут только в конце ноября. А значит, до тех пор банки под нее кредиты не дадут и покупать приходится только за наличные.
$60 тыс., 13 кв. м. Жилье с гордым названием «гостинка» на самом деле — переделанное общежитие на Караваевых дачах. Но по документам — полноценная квартира с отдельным санузлом и кухней: ее сделали на площади прихожей. Плита, умывальник, шкафчики — можно въехать хоть завтра.
$66 тыс., 22/12/3,5. Лесной проспект: хорошая транспортная развязка, но «гостинке» нужен ремонт. А хозяевам очень нужны деньги для выплаты кредита в новостройке, вот и отдают дешево.
$72 тыс., 25/12/5. На недешевом Виноградаре «гостинку» после ремонта (с бронедверью и душевой кабиной) могут отдать и за $70 тыс.: деньги хозяевам нужны для бизнеса.
$74 тыс., 20/12/4 По ул. Зодчих «гостинку» на 1-м этаже в хорошем состоянии можно сторговать за $72—71 тыс., въехать и жить: хозяева живут в другой квартире и решили продать свой «эконом-вариант». В дальнейшем жилье можно увеличить за счет пристройки.
Для сравнения: средняя цена единички c метражом 20-25 кв. м. в спальном районе Киева — $ 85 тыс.
«ДВУШКИ»: ТОРГ УМЕСТЕН
$100 тыс., 38/23,7/6,3. Хрущевку с застекленным балконом, паркетом, бронедверью и раздельным санузлом на ул. Донца можно при желании купить и за $90 тыс.: хозяевам позарез нужны деньги, чтобы вложить их в просторный новострой.
$102 тыс., 43/28/6. На удобной в транспортном и «парковом» отношении ул. Телиги хрущевка на 1-м этаже с погребом, может «отдаться» и за $100 тыс. Правда, въехать в нее сразу не получится — «убили» квартиранты. По словам брокера, квартира продается уже месяц, а первая ее цена была $110 тыс.
$103 тыс., 44/30/6,5. По ул. Бажова двухстороннюю хрущевку, выходящую окнами на шумный проспект Воссоединения, можно купить на $1 тыс. дешевле. Квартира в приличном состоянии — въезжай и живи.
$105 тыс., 47/30/8. Хрущевку на 5-м этаже по ул. Эстонской, с новой сантехникой, отремонтированной одной комнатой, паркетом и застекленным балконом хозяева готовы отдать и за $100 тыс. — срочно понадобились деньги, вот и идут на торг, несмотря на хорошее расположение: рядом метро.
$106 тыс., 47/30/7,4. Панельную «двушку-вагончик» на 1-м этаже можно купить для себя или под офис на Братиславской. Квартира хоть и требует ремонта, но находится в 5 минутах ходьбы от метро, к тому же к ней возможна пристройка. Девушка-хозяйка месяц назад хотела $115 тыс., чтобы чтобы вложить деньги в дело, но желающих не нашлось. Сейчас торг уместен на $1 тыс.
Для сравнения: средняя цена «двушки» с метражом 42-47 кв. м. в спальном районе Киева — $130 тыс.
СМЕШНЫЕ «ТРЕШКИ»
$95 тыс., 62/38/4. Квартира на окраине Киева, в Бортничах, повергла в шок возможностью торга: отдают за $90 тыс. Конечно, квартира «убитая» — после квартирантов, да и на 1-м этаже, но кирпичного дома. Зато можно не только «пристроиться», но и гараж во дворе поставить. Изначально хозяйка хотела за нее $110 тыс., но покупатель не нашелся, а деньги нужны на окончание строительства дома в пригороде.
$125 тыс., 50/34/6. Хрущевка на ул. Донца, рядом с парком «Отрадный». Поскольку деньги хозяевам позарез нужны для погашения кредита, они готовы уступить еще $5 тыс. Конечно, жилье придется ремонтировать, но балкон застеклен, а в парадном — свежий ремонт.
$129 тыс., 58/41/6,8. Двусторонняя «чешка» с почти законченным ремонтом: новая сантехника, батареи парового отопления, стеклопакеты в двух комнатах. Хозяева подыскали себе полдома в Боярке, деньги нужны срочно, поэтому готовы еще скинуть еще минимум $1 тыс., хотя цена и так «бросовая».
$135 тыс., 57/40/6. На ул.Туполева свободную хрущевку отдадут с торгом в $2—3 тыс. Правда, в квартире придется сделать ремонт, да и расположена она на 5-м этаже.
$137 тыс., 65/41/7. «Чешка» на бул. Роллана в хорошем состоянии: въезжай и живи. Сбить цену не удастся — подобные квартиры стоят значительно дороже, а хозяевам нужно разъехаться (варианты уже подобраны), вот и отдают за «смешные» деньги.
Для сравнения: средняя цена «трешки» с метражом около 60 кв. м. в спальном районе Киева — $160 тыс.
СПУТНИКИ ПАДАЮТ, КАК ЯБЛОКИ
Кризис накрыл города-спутники столицы, как волна прибрежный песок: по словам риелторов, жилье тут продается еще хуже, чем в Киеве. Неудивительно, что нашим звонкам мнимых покупателей брокеры и хозяева квартир радовались, как дети. Промониторив объявления, мы убедились, что предложений продажи с сентября стало еще больше, а реальный спрос близится к нулю: большинство объявлений “куплю” дают те же риелторы, старающиеся взять на обслуживание продавцов дешевки.
«ЕДИНИЧКИ»: СКИДЫВАЮТ НЕ ТОЛЬКО НА «УБИТЫХ»
$53 тыс. Борисполь, ул. Дзержинского, 29/13/6. Претендентов на эту «гостинку» смущает не cтолько «совковое» состояние (жить-то можно), сколько невозможность купить ее в кредит. Жильцы отказались от услуг ЖЭКа (значит, он справки не даст) — сами убирают подъезд, отключились от центрального отопления и поставили на батареи электротены. За 2 месяца хозяин устал продавать, уже уступает $1 тыс. и готов еще торговаться.
$60 тыс. Ирпень, ул. Мира, 31,4/18/5. Это жилье — среднее между хрущевкой и «гостинкой». Если не смущают слегка «заюзанные» обои, то и «косметику» делать не надо. Купленную 2 года назад квартиру молодой хозяин хочет продать, ибо уезжает жить к тете в Донецк. По словам брокера, $2—3 тыс. точно уступит, а дальше — сбивайте цену сами.
$61 тыс. Бровары, ул. Лагуновой, 22/12/5,5. Украшает эту крохотную «гостинку» только махонький балкон-«корзинка». Ремонт предстоит серьезный, все убранство — времен СССР. Хозяйка сразу готова скинуть $3 тыс.
$75 тыс. Вишневое, ул. Балукова, 23/12/5. Брокер говорит, что хозяева для себя эту «крошку» делали: и евроокна, и душевая кабинка, и паркет новый настелили — словом, «ляля». А сейчас решили «расширяться». Ввиду предстоящей покупки нового жилья пока готовы скинуть всего $1 тыс. Видно, еще не поняли, что очереди покупателей не будет.
$78 тыс. Вышгород, ул. Хмельницкого, 32/17/7. Хозяева, выставившие свою «хрущобу» месяц назад, уже уступили $2 тыс. Брокер говорит, что просмотры есть, но клиенты воротят нос, видя незастекленный балкон, старую «столярку» и крашеные деревянные полы. Еще $2 тыс. хозяева скинут, а там видно будет.
Для сравнения: средняя цена единички с метражом 25 кв. м. в пригороде — $80 тыс.
«ДВУШКИ»: ИЩИ «ЧИСТУЮ» ПРОДАЖУ
$73 тыс. Ирпень, ул. 3-го Интернационала, 48,5/34/6. Дом строили рабы — пленные немцы. Толстостенный, кирпичный, но уже обветшавший. Квартира — голая: сантехники нет, «столярку» словно у Гитлера отняли. Зато это «чистая» продажа (это когда хозяин не завязан на покупке следующей квартиры, а значит — более уступчив): девушка-наследница этих непритязательных апартаментов сразу дает фору в $5 тыс. и готова далее уступать.
$80 тыс. Борисполь, ул. Завокзальная, 40/26/6. Опять же, «чистая» продажа увы, «печальной хрущобы» позволяет выторговать $3 тыс. Комнаты — «вагончиком», деревянные крашеные полы и старая, хотя и рабочая, сантехника. Словом, надо и руки приложить, и кошелек распахнуть для ремонта.
$90 тыс. Бровары, ул. Киевская, 43/28/6. Новые окна, застекленный балкон, приличная сантехника не «оправдывают» неузаконенную перепланировку этой хрущевки. Поэтому банк кредит не даст, покупка — только за наличные. Не найдя клиентов, хозяева уже скинули $5 тыс. и понимают, что это не предел.
$95 тыс. Вишневое, ул. Зеленая, 44/29/5,5. «Вылизанная» хрущевка: евроокна, кафель, паркет, новая сантехника. Но: 1-й этаж отпугивает покупателей, посему владельцы уже уступили $10 тыс. и еще $2—3 готовы для вас сэкономить.
$95 тыс. Вышгород, ул. Мазепы, 48/30/7. И снова — «чистая» и срочная продажа: хозяин специально приехал из-за границы, чтобы обратить свою еще не обветшавшую квартиру в чистоган. Готов к торгу на $5 тыс.
Для сравнения: средняя цена «двушки» с метражом 47 кв. м — $110 тыс.
НА «ТРЕШКИ» ПОКУПАТЕЛЬ НЕ ИДЕТ
$95 тыс. Борисполь, ул. Кирова, 70/45/8,5. Даже не то плохо, что квартира — на 1-м этаже, ведь дом добротный, не хрущевка, есть 2 лоджии. А то, что жилье изначально не ремонтировалось, а студенты-арендаторы его «добили». Ремонт надо с нуля делать. Потому и хозяин, 2 месяца тщетно ловивший покупателей, уже скидывает $3 тыс., но и о $5 тыс. готов говорить.
$120 тыс. Вышгород, ул. Днепровская, 62/47/6. Этой смежно-раздельной хрущевке досталась хозяйка-аккуратистка, потому и паркет в комнатах — почти как новый, и сантехника, и кафель без изъянов. Выставляла сначала за $145 тыс., потом — за $135 тыс.: появился было покупатель, но ему кредит в банке не дали… Прошло 1,5 месяца — «висит». Поэтому еще $3 тыс. уступки — не вопрос.
$125 тыс. Вишневое, 65/45/7. Рядом и конечная маршрутки на Киев, и до электрички 5 минут пешком. Кирпичный дом — удачный спецпроект 1978-го года, но многочисленное семейство так «ухайдакало» жилье, что без добротного ремонта в него не вселишься. Теперь разъезжаются, покупают дом в селе и квартиру поменьше. Готовы скинуть уже $10 тыс., а клиентов — ищи-свищи.
$126 тыс. Ирпень, ул. Октябрьская, 76/43/7. Обе лоджии застеклены, 3 месяца как сделан ремонт — и бронедверь, и стеклопакеты есть, и бойлер (в городе проблемы с горячей водой). Единственное, на полах линолеум остался. И еще осталась надежда, что скидка в $3 тыс. хоть кого-то соблазнит.
$130 тыс. Бровары, бул. Независимости, 67/42/8. Хозяева сделали приличный ремонт, оставляют «в наследство» и встроенные шкафы, и кухню, и бытовую технику. Уже 2 месяца близятся, как выставили, «а Германа все нет». Для начала скидывают $2 тыс., но уже понимают, что это — не предел.
Для сравнения: средняя цена «трешки» в пригороде — $140 тыс.
НАШИ ВЫВОДЫ: В КИЕВЕ МОЖНО НАЙТИ КВАРТИРУ ДЕШЕВЛЕ, ЧЕМ В ПРИГОРОДЕ
ПО КИЕВУ. Динамика есть. Если самые дешевые «единички» в сентябре были по $75—80 тыс., «двушки» — по $110—120 тыс., а «трешки» — минимум $150 тыс., то в октябре ситуация изменилась: нам удалось найти квартиры каждого класса на 5—7% дешевле. Но некоторые интересные варианты «единичек» на поверку оказались приманкой: сказав, что объект уже под задатком, нам предложили несколько похожих квартир, но уже на $5—7 тыс. дороже.
Перепуганные кризисом продавцы «выбрасывают» квартиры иногда по «смешным» ценам. При этом практически всегда возможен торг в пределах 1—3% ($1—2,5 тыс.) еще по телефону: при просмотре и реальной заинтересованности скинут еще больше. Кому-то из продавцов нужны деньги для бизнеса (экономический кризис прижал), кто-то боится, что квартиры продолжат дешеветь и пытается срочно продать, чтобы не потерять еще больше, а кому-то срочно нужно избавиться от маленькой квартиры, чтобы погашать кредит в банке, взятый на покупку большей.
Появилось много действительно недорогих «двушек», по которым к тому же можно торговаться. При этом не все они «убитые», есть и вполне приличные — въезжай и живи. «Двушки» перестали быть ходовым товаром после того, как банки ограничили выдачу ипотечных кредитов и взвинтили ставки: наличные деньги на 2-комнатные хоромы, не говоря о 3-комнатых, есть у единиц. Поэтому $150 тыс. за «трешку» (в среднем на $20 тыс. дешевле, чем было в сентябре) — уже не диковинка, а те, кому очень нужны деньги, отдают их вовсе по даже дешевле «двушек».
ПО ГОРОДАМ-СПУТНИКАМ. Цены в пригородах падают, как спелые яблоки. Мы сравнили нынешние с выставленными в середине сентября (тогда у продавцов еще была надежда на возрождение спроса) и убедились, что в Борисполе, Броварах, Вишневом, Вышгороде и Ирпене они упали на 5—6%.
И это лишь фасад рушащегося рынка: реальному покупателю нередко и 10% уступают. Причем и на самых дешевых квартирах, которые стали объектом нашего исследования. Кстати, еще в «застойном» августе такие «хатки» уходили с лету, а сейчас безрезультатно «висят» по 1,5—2 месяца. Резко выросло число предложений в еще не достроенных и уже готовых домах (и цены обычно ниже, чем у застройщиков) — это бегут с тонущего корабля спекулянты, понявшие, что перепродать квартиры с «наваром» не удастся.
Полно объявлений с ремарками «срочно», «торг до продажи» и даже — «торг до победы». Помнится, Штирлиц уточнял: «До нашей победы», — в смысле, покупателей. Они могут качать права. Брокеры практически всегда дают скидки в $2—5 тысяч и говорят, что с хозяином можно еще торговаться. Предлагают помощь в получении кредита в банке за 1,5—2% от его суммы (мол, есть там свой человек) и при согласии нередко готовы на столько же снизить свои комиссионные. Кстати, уже мало кто из них берет 5% комиссии, большинство согласны на 3%, лишь бы завлечь клиента. А он не придет, пока ипотечные кредиты не подешевеют хотя бы до предкризисных 18% в гривне и 12% в СКВ.
САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ: В поисках самого дешевого жилья не стоит ехать в городах-спутниках. Как видите из нашего исследования, цены на дешевую крышу в Киеве и его пригородах практически сравнялись. Поэтому, чтобы привлечь покупателей, продавцы жилья в городах-спутниках должна еще больше будут скидывать цены.
ПРОДАВЦЫ, ПРОДАВАЙТЕ. ПОКУПАТЕЛИ — ПОДОЖДИТЕ ЗИМЫ
Мы попросили экспертов рынка недвижимости дать прогноз развития ситуации, а также посоветовать, как себя вести продавцам и покупателям.
Главный специалист АН «Спарта» Нина Шпаковская: «У нас плачевное состояние: покупатели почти не звонят, сделок никаких. И не будет их, пока такие кабальные условия по ипотечным кредитам. Думаю, до конца года цены еще на 10—20% упадут, только вряд ли это поможет — некому скидки давать, спрос около нуля. Мой совет продавцам: если выловите реального покупателя — не отпускайте, уже сегодня уступайте 10%. А покупатель, если ему не горит, пусть ждет конца декабря — купит на 15—20% дешевле».
Директор АН «Валента-риелтор» Артем Григорян солидарен с коллегой: «Покупатели, торгуйтесь до победы: уже сейчас элементарно сбить выставленные цены на 10%. А к Новому году они и еще на 10% упадут, если не нормализуется ситуация с курсом доллара, с условиями выдачи и ставками на жилищные кредиты. А продавцам, если есть возможность потерпеть, я бы советовал ждать до весны: только тогда этот кошмарный кризис может закончиться и падение цен может смениться ростом».
Директор АН «Атланта-А» Алексей Холмецкий: «Дальнейшее удешевление жилья неизбежно, думаю, до конца года — на 10%. Покупатели, у которых есть наличка — золотые: они и сегодня легко выторгуют 10%. Не надейся, продавец, на скорое оживление спроса, но и с продажи квартиру не снимай: пускай себе “болтается” — может, повезет и найдется клиент».
Президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов прогнозирует продолжение кризиса минимум на полгода: цены будут медленно опускаться. «Поэтому продавцам лучше попытаться получить деньги сейчас, притом снижая цены квартир до стоимости реальной продажи. Покупателям же стоит обождать до января-февраля: это время самого большого затишья на рынке и наибольшего падения цен».
Как видим, эксперты единодушны в своих советах: есть квартира на продажу — продавайте сейчас и скидывайте на торге, хотите купить жилье — подождите до минимум до января: цены к этому времени должны упасть.
Авторы – Михаил Романцов, Татьяна Шагинян
Источник – Газета “Сегодня“