И действительно, ведь спрос на жилье не упал, другое дело, что у большинства населения нет денег на покупку готовой квартиры. Предложив финансировать свое жилье самому, застройщик может получить долгожданные ресурсы для продолжения строительства. Ну а инвесторы получают в свое распоряжение жилье, строительство которого могут оплачивать в течение нескольких лет. Да и покупка жилья на этапе котлована на 30-40% дешевле, чем приобретение готового жилья.
Основная загвоздка возникает в рисках. Инвесторам крайне рискованно вкладывать деньги в строительство, ведь нет никакой гарантии, что дом построят вовремя, да и построят ли его вообще. Нет гарантии даже, что деньги вообще вернут. Для застройщика риски состоят в другом. Ведь население не всегда исправно платит взносы. В случае задержки с выплатами или уходом части инвесторов стройка может заморозиться, а застройщик – не получить желаемых доходов. Изменения в законодательстве обязывают инвесторов и застройщиков работать только через независимые компании, которые будут контролировать все обязательства застройщика и своевременное поступление средств со стороны населения. Рассмотрим подробней работу двух институтов – ФФС, ФОН, а также популярную схему финансирования строительства через выпуск целевых облигаций.
Фонды финансирования строительства (ФФС)
Наиболее распространенная схема – работа с помощью ФФС. Главной целью проекта является постройка жилья для проживания там инвесторов. ФФС является независимой от застройщика компанией, которая заключает договор с инвесторами, распределяет средства строительной компании и контролирует выполнение работ. Застройщик в свою очередь, направляет эти средства генеральному подрядчику и также контролирует ход выполнения им робот. Таким образом, происходит постоянный взаимный контроль за работой участников строительства.
Работа через ФФС построена как работа неприбыльной организации. То есть, задачей стоит не получение прибыли, а обеспечении инвесторов квадратными метрами. Привлекать инвесторов ФФС может выпуском собственных сертификатов, либо просто заключив с ними договор.
Что должны иметь ФФС
Управитель ФФС должен иметь в наличии правила работы, заключить с застройщиком ипотечный договор, договор уступки имущественных прав, договор поручения с отложенными условиями.
Застройщик в свою очередь, должен заключить со страховыми компаниями договор обязательного страхования строительно-монтажных работ и договор обязательного страхования ответственности перед третьими лицами. Таким образом, правом распоряжаться построенным жильем обладает ФФС, застройщик получает лишь доход от взносов.
Фонды операций с недвижимостью (ФОН)
Совсем другую задачу ставит фонд операций с недвижимостью. Он работает по принципу институтов совместного инвестирования (ИСИ), привлекая деньги вкладчиков путем выпуска сертификатов.
Привлеченные от продажи сертификатов средства инвестирует в постройку недвижимости, как правило, коммерческой. Вырученные средства от продажи дома распределяет среди вкладчиков, оставляя себе оговоренную часть дохода (2-4% стоимости).
Для инвестиций в ФОН инвестору необходимо открыть счет в ценных бумагах в банке и заключить договор с ФОНом о приобретении его сертификатов. Расходы ФОНа — затраты на строительство жилья, страхование, зарплаты управляющих фондом, нотариальные услуги, БТИ и др. «съедают» до 10% доходности фонда.
Что должны иметь ФОНы
Физические и юридические лица-инвесторы, а также управитель ФОН должны заключить между собой договор купли-продажи сертификатов ФОН, управитель должен иметь правила ФОН, заключить с застройщиком ипотечный договор, договор уступки имущественных прав, договор поручения с отложенными условиями. Также управитель фонда должен заключить договор страхования финансовой ответственности управителя ФОН.
Застройщик должен иметь со страховыми компаниями договор обязательного страхования строительно-монтажных работ, а также договор обязательного страхования ответственности перед третьими лицами.
Коммерческая направленность ФОНов сильно влияет на их риски. Тем не менее, многие из них прописывают в своих договорах гарантированную доходность, хотя по закону об «Институтах совместного инвестирования» этого делать ни в коем случае не должны.
ФОНы принесут существенную прибыль лишь в условиях стремительного роста цен на недвижимость. И наоборот, в условиях ценового штиля и падения рынка говорить о прибыльности не приходиться. Не исключено, что ФОН может даже получить убыток. Впрочем, многие ФОНы могут подстраховаться и не инвестировать средства в недвижимость, а переждать неблагоприятный период разместив средства в депозитах и облигациях.
Впрочем, после парламентских правок в законах, инвестировать через ФОНы стало несколько безопасней. Закон возложил основную ответственность за строительные работы не на застройщиков, а на фонды операций с недвижимостью. Именно они должны предоставить инвесторам гарантии своевременной сдачи дома и должны контролировать качество работы застройщиков. Они должны будут отвечать за прорехи строителей собственным уставным капиталом, который будет выступать в качестве залога, что свидетельствует о росте ответственности ФОНов перед клиентами.
Целевые облигации
Целевые или как их называют, строительные облигации давно уже стали одним из основных источников финансирования строительства. Застройщик выпускает облигации, которые выкупает инвестор. Облигации делятся на несколько серий выпусков, которые соответствуют периодом строительства. Таким образом, завершая тот или иной этап строительства, застройщик погашает облигации, взамен предоставляя своим инвесторам квадратные метры. Покупая новую серию, инвесторы продолжают инвестировать в свое новое жилье. После окончания строительства, застройщик погашает последнюю серию облигаций, предоставляя инвесторам готовые квартиры и всю необходимую инфраструктуру.
Выпуск облигаций производит не сам застройщик, а его дочерняя финансовая структура, которая отвечает перед инвесторами за выполнение всех обязательств. Эмитент должен предоставить инвесторам проспект эмиссии, в котором четко должны быть прописаны сроки выпуска облигаций, их обращение, серии, номинал, юридический и фактический номинал ценных бумаг и т.д. Предоставляется инвесторам также инвестиционный меморандум, в котором четко прописывается, каким именно будет дом, где будет находиться, из какого материала построен, и какие квартиры будут в нем предлагаться, в какие сроки построен. Меморандум является документом, и в случае несоответствия реалиям, может быть основанием для оспаривания условий договора покупки облигаций.
Строительство дома с помощью облигаций – также весьма рискованная схема. Во-первых, выпуск облигаций не обеспечен залогом. То есть в случае невыполнения условия договора инвестор не сможет забрать квартиру как залог застройщика. А это только увеличивает риски. Во-вторых, покупка облигаций не дает возможности инвестору самому выбирать, в какой квартире и на каком этаже жить. Можно выбрать только класс и количество комнат. Более высокая категория квартир автоматически делает стоимость облигаций буле высокой. Однако не факт, что застройщик будет строго придерживаться классификации. Так что не исключено, что выбрав квартиру на 2 или третьем этаже, выходящем на берег реки, вы получите ключи от квартиры на 16 этаже, выходящем на свалку.
Для застройщика постройка дома с помощью целевых облигаций имеет большое значение, ведь это дает возможность не платить НДС, так как операции с ценными бумагами у нас этим налогом не облагаются. То есть, продавая квартиры, компания не платит в бюджет 20% стоимости квартиры. Не делает этого и покупатель, но почему-то стоимость квартиры не сильно отличается от тех, которые строятся без привлечения ценных бумаг.
Венчурное финансирование
Считается самой рискованной схемой. Фактически, в венчуре никто не гарантирует постройку объекта, поэтому невозврат денег и провал проекта здесь очень высок. Однако ввиду низкой регуляции фонд может принести хорошие доходы своим владельцам. Некоторые из них приносят 100-300% дохода.
Паевое финансирование
Эта схема принесла наибольшие беды населению и именно с ней связан скандал с «Элита-Центром». Суть паевого финансирования проста – население выступает как соинвестор, который должен внести на паях большую часть суммы проекта. Застройщик также вносит часть суммы и претендует на определенную долю квартир после постройки дома. Все финансовые потоки фактически, контролирует сам застройщик, поэтому с легкостью может перевести деньги на счета дружественных фирм и пустить их в оборот. А со строительством всячески затягивать. Или вообще улизнуть с деньгами за границу. После внесений изменений в законодательство 2006 г. эта схема является незаконной. Передавать деньги напрямую застройщику теперь нельзя.
Как защитить себя от недобросовестных застройщиков и фондов?
Прежде всего, качественная проверка. Для начала нужно затребовать у ФФБ, ФОН, застройщиков все необходимые документы. В случае, если их нет или в офисе затягивают с их выдачей, то от такого сотрудничество лучше отказаться.
О финансовых результатах компаний и их отчетности можно узнать на официальных сайтах Госфинуслуг и ГКЦБФР. В комиссиях можно уточнить, имеют ли право компании привлекать средства граждан, имеют ли они статус финансового учреждения, а также соответствующие лицензии и разрешения, зарегистрирована ли эмиссия сертификатов ФОН.
Также следует воочию убедиться в реальности построенных компаниями объектов и не полениться посетить их.
Конечно, необходимо знать, есть ли право собственности на землю или только право аренды. Важно, чтобы ФФС и ФОН были не афилированными компаниями застройщика, ведь тогда о полноценном контроле речи быть не может.
Снизить риски может участие банка в инвестировании. В таком случае инвестору можно не брать участие в финансировании на этапе котлована, хотя и стоимость недвижимости в єтом случае может оказаться выше. Менее рисковыми считается финансирование строительства с помощью ФФС, более рисковые инвестиции с помощью облигаций и ФОН. Однако две последние схемы через свою меньшую зарегулированность могут куда быстрее реализовать строительный проект, чем ФФС. Самым рискованным является венчур.
Словом, какой бы вид инвестирования вы не выбрали – риски остаются. И гражданам лучше самим решить, что для них лучше – готовое, но дорогое жилье, или менее дорогое, но для его приобретения нужно ждать и постоянно проверять, строится ваш дом или нет.
Автор – Сергей Чигирь
Источник – Простобанк Консалтинг