Пилотные выпуски секьюритизированных активов как в России, так и на зарубежных рынках показали, что законодательство работает, банки имеют достаточное количество ипотечных кредитов, интерес к таким бумагам высокий. К сожалению, кризис на ипотечном рынке США и других стран подорвал доверие инвесторов к подобным инструментам, в связи с чем размещение ипотечных ценных бумаг за рубежом стало невозможным.
В России на сегодняшний день не сформирован класс инвесторов, готовых вкладывать свободные денежные средства в длинные активы, хотя такие компании имеются: это Пенсионный фонд Российской Федерации, страховые компании, институты развития. Пока они не проявляют интерес к ипотечным ценным бумагам российских эмитентов. В приобретении ипотечных ценных бумаг могут быть заинтересованы и другие участники рынка. Формирование класса инвесторов в ипотечные ценные бумаги или ипотечные активы помогло бы снять важный для всех финансовых институтов вопрос ликвидности, что способствовало бы становлению рынка ипотечных ценных бумаг на территории России и дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования.
Необходимость формирования инвесторов в ипотечные ценные бумаги обусловлена тем, что условия, на которых осуществляется выдача ипотечных кредитов, должны быть подтверждены и приняты покупателем этих бумаг. Поскольку такой рынок в России отсутствует, то у банков, выдающих ипотечные кредиты, из-за отсутствия канала сбыта возникают проблемы с их последующим рефинансированием. В результате разразившегося финансового кризиса на мировых рынках банки не могут точно знать, какими параметрами должны обладать выдаваемые ими ипотечные кредиты, чтобы они были максимально интересны инвесторам. Проведенных сделок секьюритизации явно не достаточно для того, чтобы сформировать единый подход к требованиям по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов.
Кроме того, существуют и другие проблемы, сдерживающие интерес институциональных инвесторов к долгосрочным финансовым инструментам:
– сложность организации сделки и ее высокая стоимость, что обусловливает недоступность секьюритизации для мелких и даже средних банков и необходимость формирования для достижения экономической эффективности сделки крупного пула кредитов объемом не менее 100 млн долл. Несовершенство российского законодательства, отсутствие опыта российских компаний в проведении сделок секьюритизации и конкуренции в этой сфере рынка, а также масштабной инфраструктуры для проведения процесса рефинансирования из-за недостаточного количества профессионалов, имеющих опыт секьюритизации активов, вынуждает российские компании приглашать зарубежных специалистов, стоимость услуг которых в несколько раз выше;
– отсутствие законодательного закрепления введения специальных блокированных счетов (по типу escrow — счета), которые позволили бы отделять потоки платежей по ипотечным кредитам от всех прочих, тем самым защитив права инвестора, а также исключили бы возможность «смешивания» денег на балансе оригинатора (сервисера). Такие счета должны быть свободны от притязаний третьих лиц, не связанных со сделкой, и от претензий владельца счета, который в настоящее время может в любой момент его закрыть, забрать деньги или перевести их на другой счет;
– недостаточная судебная практика реализации залогов и несовершенство законов в части регулирования процедур обращения взыскания на заложенное имущество, что не может способствовать формированию у инвесторов в ипотечные ценные бумаги уверенности в гарантированном получении дохода, на который они рассчитывали. Судебный процесс может длиться годами, при этом решение в пользу кредитора не гарантировано: суду предоставлено право отсрочки в обращении взыскания на срок до 1 года по просьбе ответчика либо отказа в обращении взыскания из-за несоразмерности требований кредитора к размеру предмета залога.
Особо хотелось бы остановиться на проблемах секьюритизации через специально создаваемого ипотечного агента. Отсутствие специального закона, регулирующего деятельность ипотечного агента (аналог SPV) и гарантирующего эффективную защиту прав инвесторов, порождает много вопросов как у российских эмитентов, так и у инвесторов, связанных с формированием ипотечного агента, его компетенцией, совершением с ним сделок по передаче ипотечного покрытия и т.д.
Не способствует привлекательности российских ценных бумаг и неэффективность налогового законодательства, регулирующего вопросы налогообложения при продаже ипотечному агенту пула закладных. Например, передача прав по закладным приравнена к уступке прав по договорам, что влечет за собой уплату налога при передаче активов с баланса банка на баланс SPV и НДС на операции SPV. Любые налоги на передачу активов, государственные пошлины или аналогичные сборы противоречат идее секьюритизации, увеличивают издержки по данной сделке и делают секьюритизацию менее привлекательной.
Кроме того, с 1 января 2007 г. установлены повышенные процентные ставки по доходам, получаемым в виде процентов по ипотечным бумагам (15%, ранее — 9 %), что существенно сказывается на привлекательности подобного финансового инструмента.
Не отработан механизм банкротства и ликвидации ипотечного агента, что повышает риски для инвестора в ипотечные ценные бумаги. Действующее законодательство в настоящее время:
– позволяет учредителю специального ипотечного агента в любое время инициировать процедуру его ликвидации;
– допускает возможность отмены ранее заключенных сделок при назначении внешнего управляющего. Продажа и передача специальному ипотечному агенту активов, подлежащих секьюритизации, должны быть необратимыми;
– не в полной мере регулирует вопрос исключения из конкурсной массы ипотечного актива и поступающих платежей в случае банкротства эмитента или специального ипотечного агента.
Это только наиболее значимые проблемы, которые порождают определенные риски при совершении сделок секьюритизации и не способствуют активности инвесторов приобретать ипотечные ценные бумаги. Положительное решение этих проблем, а работа в этом направлении уже проводится, позволит значительно повысить интересов инвесторов в ипотечные бумаги российских эмитентов и активнее участвовать в развитии рынка секьюритизации внутри России.
– Активная деятельность ФАС по регулированию банковского рынка, в том числе аспектов, связанных со страхованием, вызывает много споров. Насколько необходимы и целесообразны шаги, предпринимаемые антимонопольным ведомством?
Деятельность государственных органов (антимонопольного органа, Роспотребнадзора), направленная на обеспечение соблюдения интересов всех участников рынка, не может не радовать. В то же время предпринимаемые ими шаги в сфере страхования, связанного с деятельностью банков на рынке ипотечного кредитования, вызывают большие сомнения в их целесообразности. Давайте разберемся, с чего все началось и к чему это может привести.
Антимонопольный орган проверил в некоторых регионах России заключенные между ипотечными агентствами, банками и страховыми компаниями соглашения о сотрудничестве по личному и имущественному страхованию заемщиков в сфере ипотечного кредитования и сделал вывод, что характер заключенных соглашений и требования, предъявляемые к страховым компаниям, ограничивают права остальных страховых компаний в работе на этом рынке.
Кроме того, Роспотребнадзор предъявил требование к Амурскому ипотечному агентству об уплате штрафа за то, что агентство потребовало от заемщика в обязательном порядке заключить не предусмотренные законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договоры страхования жизни и трудоспособности как условие предоставления ими ипотечного кредита. Подобные требования Роспотребнадзор посчитал навязыванием дополнительных услуг, впоследствии с его позицией согласился Высший арбитражный суд. По указанным выше поводам можно спорить сколько угодно, доказывая правоту как одной, так и другой стороны. Но я бы хотел остановиться на следующем.
Каждый кредитор, предоставляющий кому-либо денежные средства на условиях платности и возвратности, самостоятельно решает для себя вопрос о наличии рисков этой операции и принимает меры к их минимизации. Основным риском при любом кредитовании, особенно ипотечном, является риск не возврата выданного кредита, под который кредитная организация в соответствии с предъявляемыми требованиями формирует необходимые резервы и принимает дополнительные меры защиты в виде, например, обеспечения исполнения должником своих обязательств. Для того чтобы минимизировать данный риск, кредитору предоставлено право (по крайней мере, законодательством это не запрещено) выдвигать определенные условия, при выполнении которых может быть предоставлен кредит. При этом он руководствуется не только нормами специального закона, но и общими нормами гражданского законодательства.
В частности, из положений ст. 813 и 819 ГК РФ следует, что заем или кредит предоставляется заемщику на условиях, предусмотренных договором, в том числе с возможным обязательством по обеспечению возврата предоставленной ссуды. Закон не оговаривает, о каком обеспечении может идти речь, следовательно, кредитору предоставлено право выбора такого обеспечения. Более того, содержание п. 4 ст. 935 ГК РФ позволяет сделать вывод, что обязанность страхования может быть основана и на договоре, даже если такая обязанность не вытекает из закона. Страхование жизни и трудоспособности заемщика при ипотечном кредитовании основано на условиях кредитного договора и выступает дополнительной формой обеспечения возврата денежных средств, если в результате непредвиденных обстоятельств он не сможет выполнять свои обязательства по договору. Кстати, во всем мире страхование жизни при получении ипотечного кредита является стандартным условием.
Вряд ли можно считать бесспорным вывод о том, что нельзя обязать гражданина заключить договор личного страхования на основании этого соглашения, если закон этого не обязывает.
Насколько целесообразно настаивать на отмене обязательного требования личного страхования при получении ипотечного кредита? В настоящее время у некоторых банков наряду с ипотечными программами, предусматривающими обязательное личное страхование, существуют ипотечные проекты без обязательства заемщика страховать свою жизнь и трудоспособность.
Поскольку отсутствие страхового обеспечения существенно снижает ликвидность ипотечных портфелей банков и повышает риски кредитора, то по таким продуктам кредитные организации применяют иные, более жесткие условия кредитования: повышают процентную ставку, предъявляют повышенные требования к трудоспособности заемщика, его возрасту, состоянию здоровья и месту работы, не принимают сведения о доходах, не отвечающих требованиям справки 2-НДФЛ, сокращают сроки кредитования и т. д. Однако смешение в одном портфеле разных по условиям выдачи кредитов минимизирует риски кредиторов в силу диверсификации портфеля, что позволяет увеличивать процентную ставку при отсутствии личного страхования незначительно, как правило, в пределах 1% годовых.
В случае если банки вынуждены полностью отказываться от дополнительного обеспечения в виде страхования жизни и трудоспособности, то последствия для заемщиков могут оказаться еще более неблагоприятными, чем сейчас. При отказе от страхования по всем кредитам риски банка значительно увеличиваются, и они будут вынуждены их переоценивать, что повлечет за собой увеличение процентных ставок не менее чем на 2—3 %, в то время как комплексное страхование обходится заемщику в 1—2%, т. е. страхование для заемщика более выгодно, чем его отмена. Это связано прежде всего с тем, что банки из-за отсутствия достаточного опыта оценки страховых рисков своих клиентов будут просто перестраховываться, поскольку в обычной ситуации при выдаче ипотечного кредита они полностью полагаются на специалистов в этой области – страховщиков, имеющих такой опыт и соответствующую методику оценки этих рисков.
Отмена страхования жизни и трудоспособности заемщика неблагоприятно скажется не только на нем, но и на членах его семьи и других наследниках. В настоящее время при наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается кредитору как выгодоприобретателю, которое направляется в счет погашения задолженности по кредиту — полностью или частично (в зависимости от суммы страхового возмещения). В случае полного погашения кредита договор и ипотека прекращаются, заемщик и члены его семьи остаются проживать в жилом помещении и могут распоряжаться им по своему усмотрению.
В случае отмены страхования и наступления события, причинившего вред жизни или трудоспособности заемщика, лишающего его возможности получать адекватный доход и осуществлять платежи по кредиту, возникает вопрос: кто будет исполнять обязательства по кредитному договору? В такой ситуации просматриваются два пути развития: либо платежи будут осуществляться по-прежнему заемщиком, если последствия для здоровья не отразились на получении им дохода, либо платежи будут осуществляться из доходов остальных членов его семьи или его наследников, если они принимают наследство, в том числе находящееся под ипотекой жилое помещение, так как при этом они автоматически принимают на себя обязательства по погашению долга перед кредитором. Если дохода будет не достаточно, обращается взыскание на предмет залога. При этом все проживающие на этой площади должны ее освободить. Хорошо ли это для заёмщика и членов его семьи? Полагаю, что не очень.
Заключение договора страхования жизни и трудоспособности при получении ипотечного кредита наиболее выгодно прежде всего заемщику: с одной стороны, он имеет возможность получить ипотечный кредит с уплатой процентов, значительно меньших по сравнению с другими кредитами, с другой — при наступлении страхового случая погашение кредита будет осуществлено за счет страхового возмещения, выплаченного страховой компанией. В этом случае и заемщику, и членам его семьи или другим наследникам не придется искать деньги на погашение задолженности или иное жилье, если вдруг придёт освободить жильё, на которое будет обращено взыскание.
Таким образом, от отмены обязательного требования личного страхования могут проиграть все:
– потребители – рост ставок по кредитам и ужесточение требований к заемщикам приведет к снижению доступности ипотеки;
– банки – снижение доступности ипотеки повлечет сокращение выдачи кредитов;
– страховщики – уменьшение объема выдачи ипотечных кредитов приведет к снижению страховых премий и инвестиционных возможностей этих компаний;
– государство — снижается рост объемов ипотеки и строительства жилья.
Окажутся ли эффективными и полезными для рынка и потребителя решения, направленные на запрещение требования обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщика при ипотечном кредитовании? Думается, что не очень. Однако проблема возникла, и ее необходимо решать. Как выход – внести необходимые поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кстати, такие предложения Комитетом по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков подготовлены и направлены в соответствующие министерства и учреждения.
– Охарактеризуйте роль таких относительно новых игроков на рынке ипотеки, как ипотечные паевые фонды. Зачем они нужны рынку? В чем их преимущества и недостатки?
Согласно Федеральному закону от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд (далее — ПИФ) – это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения его с имуществом иных учредителей доверительного управления, и активов, полученных в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.
Иными словами, ПИФ представляет собой форму коллективного инвестирования, позволяющую пайщикам объединить свои средства или имущество под управлением управляющей компании для инвестирования в ценные бумаги или недвижимость с целью получения прироста на вложенный капитал. Частные инвесторы, как правило, не располагают достаточными средствами для самостоятельного инвестирования, например, в недвижимость. С помощью ПИФов им такая возможность предоставляется, и инвестиции в недвижимость становятся более доступными.
Что касается инвестирования в ценные бумаги, то ПИФ фактически является одним из инструментов, позволяющих частному инвестору, не обладающему при этом необходимыми знаниями и опытом для самостоятельной работы, принимать участие в фондовом рынке.
Для инвестирования средств пайщиков в недвижимость, выступающей на современном этапе новым способом получения дохода, создаются закрытые паевые инвестиционные фонды.
Популярность ПИФов, особенно закрытых, в последнее время действительно возросла. Однако не стоит их рассматривать в качестве основного источника финансирования строительства жилья или как механизм его приобретения конечными покупателями, поскольку главная задача ПИФа – эффективно решать вопросы инвестирования и получать доход.
В отличие от других инструментов, используемых для инвестирования, ПИФам присущи следующие преимущества:
– управление средствами пайщиков профессиональными организациями финансового рынка в лице управляющих компаний, деятельность которых строго лицензируется;
– незначительность денежной суммы для участия в ПИФе, позволяющей в результате объединения средств многих пайщиков участвовать конкретному пайщику в инвестировании в недвижимость или ценные бумаги;
– строгий контроль со стороны государственных регулирующих органов за самим процессом инвестирования денежных средств пайщиков, что гарантирует безопасность инвестиций;
– обеспечение защиты прав пайщиков на законодательном уровне, а также организационной структурой ПИФа, которая предусматривает разделение функций управления, учета и хранения средств ПИФа между независимыми друг от друга организациями: управляющей компанией, специализированным депозитарием и регистратором. Кроме того, регулярный контроль независимым аудитором, проверяющим деятельность управляющей компании по управлению имуществом ПИФа.
К недостаткам ПИФов можно отнести:
– более значительные по сравнению с другими формами инвестирования расходы;
– низкую ликвидность вложений в ПИФ, который не гарантирует пайщику прибыльности инвестиций;
– для ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов – невозможность требования от управляющей компании прекращения договора доверительного управления фондом до истечения срока его действия, кроме случаев, предусмотренных законом о фондах.
Таким образом, ПИФы являются удобным и доступным для частного инвестора инструментом вложения средств, который позволяет им решать задачи по накоплению и приумножению собственных сбережений и обеспечению собственной финансовой стабильности.
Если говорить о рынке ипотечного кредитования, то появление и развитие ипотечных ПИФов может оказать банкам неплохую услугу. Поскольку из-за дефицита долгосрочных ресурсов возможности банков по рефинансированию своих ипотечных активов или удержанию их на своих балансах ограничены, то подобные ПИФы до открытия финансовых рынков могут позволить банкам освободить свои балансы и продолжить активную деятельность по дальнейшей выдаче ипотечных кредитов.
– В феврале Вы заявили, что рост объема ипотечных кредитов в России в 2008 г. может достигнуть уровня в 50% по отношению к 2007 г. На чем основан такой оптимистичный прогноз, ведь ситуация сейчас на рынке не простая: финансовый кризис на международных рынках капитала не преодолен; многие российские банки вообще прекращают свою работу в сфере ипотеки?
Благоприятная макроэкономическая ситуация в стране, повышение доходов населения, активизация жилищного строительства и бурный рост ипотечного кредитования позволили полагать, что развитие ипотечного рынка в 2008 г. продолжится, хотя и не такими темпами, как в 2007 г., — показатели будут не ниже таковых прошедшего года.
Согласно отчету Банка России российский банковский сектор в 2007 г. продолжил динамичное развитие, несмотря на кризисные явления на мировых финансовых рынках. За минувший год совокупные активы банковского сектора составили 20 241,1 млрд руб., увеличившись, как и в 2006 г., на 44,1%, что является подтверждением устойчивости российского банковского сектора к негативным внешним воздействиям. Основой роста активов банковского сектора в 2007 г. стало расширение кредитования. Отношение выданных кредитов к ВВП выросло на 8,1% — до 43,2%, доля заемных средств в совокупных активах банковского сектора увеличилась с 67,2 до 70,5%. Наиболее быстрыми темпами росли ссуды, выданные физическим лицам, которые достигли 9,8% ВВП, в том числе ипотечные жилищные кредиты — 1,9% ВВП.
Учитывая, что российские кредитные организации в меньшей степени зависят от зарубежного капитала, чем банки других стран СНГ, ожидать серьезных изменений в банковском секторе в 2008 г., в том числе в сфере ипотечного кредитования, оснований не было.
В России по-прежнему остается актуальным вопрос улучшения жилищных условий примерно для 70% населения страны. Причем количество строящегося в настоящее время жилья недостаточно и большей частью компенсирует жилье, которое является ветхим и не пригодным для проживания. С учетом постоянного роста цен на жилье ипотека по-прежнему остается основным способом приобретения жилья.
Это подтверждается и динамикой выдачи ипотечных жилищных кредитов, согласно которой рост объемов выдачи ипотечных кредитов в 2005 г. превысил показатели 2004 г. в 2,5 раза, в 2006 г. по сравнению с 2005 г. – в 4,5 раза. Прирост ипотечных кредитов в 2007 г. по отношению к 2006 г. составил 53 % (в 2,1 раза).
Несмотря на кризис ликвидности, темпы выдачи ипотечных кредитов сохранились примерно на том же уровне. В I кв. текущего года выдано ипотечных кредитов на сумму 150,8 млрд руб., что почти в 2 раза больше показатели того же периода 2007 г. и всего на 20% меньше показателя IV кв. 2007 г.
Невзирая на ужесточение требований к заемщикам и рост процентных ставок, спрос на ипотечные кредиты постоянно увеличивается, и так будет происходить и дальше, поскольку это связано с ростом цен на жилье и неспособностью населения приобрести его за счет собственных средств без привлечения кредита.
В то же время напряженность на финансовых рынках сохраняется, и если мировой финансовый кризис затянется на длительное время, то прогнозы по темпам развития ипотеки могут быть скорректированы. Однако последние положительные события на финансовых рынках и успешное размещение отдельными российскими эмитентами ценных бумаг как за рубежом, так и внутри России свидетельствуют, что финансовый рынок выздоравливает, и деятельность банков и других организаций по выдаче ипотечных кредитов, замедливших свои темпы в I кв. 2008 года, вновь активизируется.
– Вы согласны с распространенным мнением среди банковских специалистов, что в России ипотека доступна, не доступно жилье? Если да, то с чем связана такая парадоксальная ситуация? Что нужно сделать, чтобы решить проблему?
Я также придерживаюсь мнения, что на современном этапе развития ипотечного кредитования получить ипотечный кредит доступнее, чем приобрести жилье. Попробуем в этом разобраться, не вдаваясь глубоко в экономические, финансовые и другие исследования.
Говоря о доступности жилья, следует учитывать, что доступность характеризуется не только возможностью его свободного приобретения для последующего проживания, но и необходимостью содержания и обслуживания этого жилья. То есть доступность жилья должна позволять заемщику за счёт собственных средств нести затраты по приобретению жилья, уплате налоговых платежей, различных видов страхования, оплате коммунальных услуг, текущего ремонта и других. При этом плата за содержание жилья в условиях все увеличивающихся тарифов играет существенную роль в определении потенциальных возможностей несения заемщиком бремени расходов.
Основным критерием доступности жилья является его рыночная стоимость с учетом динамики ее изменения во времени, влияние которой сказывается при всех формах приобретения жилья, как при единовременной оплате, так и при разных формах кредитования (субсидирования).
Для определения состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир применяется коэффициент доступности жилья (КДЖ). В России КДЖ в соответствии с методикой ФЦП «Жилище» рассчитывается на основе значений средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из 3 человек), и социального размера площади жилья – 54 кв. м. (исходя из расчета указанного состава семьи). Смысл КДЖ состоит в том, что он показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода.
Жилье в России продолжает дорожать опережающими темпами по сравнению с ростом доходов населения, что ведет к постоянному увеличению разницы между доходами населения и его платежеспособностью. По данным Росстата, с 2002 по 2008 г. средний прирост цен на 1 кв. м жилья составил около 32%, или от 24 до 30% ежегодно. В 2006 г. повышение цен на вторичном рынке жилья составило 65% по отношению к 2005 г. За этот же период средний рост зарплаты составил около 25%. Такой прирост наблюдался и в ежегодном исчислении. При этом в 2006 г. заработной платы повысилась на 24 %, что в 2,7 раза меньше роста цен на жилье. Подобная тенденция с ценами и заработной платой сохраняется и в настоящее время, несмотря на то, что повышение цен на жилье замедлилось.
Помимо увеличения цен на жилье, постоянно растут цены на продукты питания, коммунальные услуги и т. д., что еще больше ставит население в трудное положение для возможности приобретения жилья. Если обратиться к исследованиям, проведенным Институтов экономики города, то увидим, что КДЖ в последние 2 года постоянно увеличивался, тем самым уменьшая доступность жилья.
При таких условиях населению, для того чтобы решить свою жилищную проблему, необходимы дополнительные источники, в качестве которых на сегодняшний день наиболее оптимальными являются ипотечные кредиты. Очевидно, что ипотека повышает доступность жилья, позволяет свести период накопления к минимуму, в результате чего семье не надо ждать 5,10 и более лет, пока накопятся деньга на квартиру.
Главными параметрами, оказывающими влияние на уровень доступности ипотеки, являются минимальный размер первоначального взноса, от которого, как правило, зависит размер выдаваемого кредита, и максимальный срок кредита, от которого зависят размеры ежемесячных платежей. Часто приходится слышать, что доступность ипотечного кредита определяется процентной ставкой, которую должен платить заёмщик за пользование кредитом. Однако расчеты показывают, что изменение процентной ставки на 1-2 и даже 3 процентных пункта не сильно сказывается на увеличении размера ежемесячного платежа. А, учитывая, что на протяжении последнего времени сроки кредитования постоянно увеличивались, размер первоначального взноса снижался, то вряд ли можно говорить о каком-то существенном влиянии процентной ставки на доступность ипотечного кредита.
По данным АИЖК, за последние 6 мес. средний размер ипотечного кредита не превысил 1,0 млн руб., что подтверждает утверждение о том, что население России получает кредит в основном на улучшение жилищных условий, приобретая жилье большей площади. При этом размер ежемесячного платежа (по состоянию на 1 мая 2008 г.) при совокупном доходе заемщика примерно в 33 тыс. руб. составил около 10 тыс. руб., т. е. 1/3 от дохода его семьи, в то время как максимальный размер платежа, рассчитываемый при получении любого ипотечного кредита, не должен превышать 50% дохода семьи заемщика.
Конечно, если говорить о приобретении второго, третьего и т. д. жилья, то цифры получим совсем другие. Но подобные схемы не должны относиться к понятию доступности кредита, поскольку в этом случае за кредитом обращаются не для решения жилищных проблем, а в целях увеличения своих активов путем приобретения жилой недвижимости.
Особенности выдачи ипотечных кредитов и степень их доступности в каждом регионе России, безусловно, существуют. Однако на сегодняшний день банки имеют различные ипотечные программы на приобретение жилья, таким образом, говорить о недоступности кредита не приходится.
Другое дело, что недостаточное количество возводимого жилья, рост инфляции в стране и цен на стройматериалы и коммунальные услуги при незначительном повышении доходов населения снижают их кредитоспособность. Это ведет к тому, что увеличивающиеся размеры расходов населения сказываются на их платежеспособности и возможности получить ипотечный кредит в нужном размере.
Среди причин, обусловливающих недоступность жилья, можно выделить следующие:
– повышение стоимости 1 кв. м первичного и вторичного жилья из-за недостаточного роста строительства жилья в большинстве субъектов России, в результате чего спрос на жилье значительно превышает предложение;
– отсутствие необходимого финансирования со стороны федерального и местного бюджетов;
– отсутствие в достаточном количестве земельных участков, подготовленных для будущего строительства жилого дома;
– дорогостоящее и забюрократизированное подключение к инженерным сетям по окончании строительства;
– монополизация на рынке строительных материалов и т.д.
Для обеспечения доступности жилья Правительством РФ проводится большая работа и положительные результаты видны. По данным Росстата, в 2007 г. темпы роста жилищного строительства по отношению к 2005 г. составили 115,2 %, а по отношению к 2006 г. – 119,4 %. Если сравнить показатели фактического ввода жилья в эксплуатацию и прогнозные значения, то видно, что уже в прошлом году темпы строительства жилья превысили запланированные показатели.
Аналогичная картина наблюдается и в частном домостроении, где темпы строительства жилья населением за счет собственных и заемных средств составили в 2006 г. 113,1 %, а в 2007 г. – 128,9 %. Причем доля индивидуального жилищного строительства по итогам прошлого года составляет почти 43 % от всего объема возводимого жилья.
Для обеспечения действительной доступности жилья и выполнения задач, поставленных в Национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» следует сделать еще больше. В частности, необходимо:
– разработать комплекс мер, направленных на стимулирование малоэтажного частного домостроения, в том числе путём предоставления земли без аукциона;
– предусмотреть в федеральном бюджете средства государственной поддержки и прямых инвестиций в новые ресурсосберегающие строительные технологии;
– принять положения, устанавливающие целевое льготное налогообложение строительных компаний, осуществляющих строительство жилья;
– вернуться к практике увеличения городского заказа на жилье с последующим выделением его малоимущим слоям населения или продажей, в том числе с применением механизма ипотечного кредитования и выделения субсидий;
– стимулировать увеличение производственных мощностей, в том числе по изготовлению строительных материалов и типовых домов эконом-класса;
– предусмотреть возможность предоставления государственных гарантий банкам в целях их стимулирования финансирования строительства жилья в больших масштабах;
обеспечить беспрепятственное и минимальное по временным и денежным затратам подключение к инженерным сетям и т.д.
Таким образом, можно сделать вывод, что наиболее эффективным средством повышения доступности жилья является наращивание объемов его строительства и гарантирование финансирования со стороны государства, что приведет к увеличению предложения на рынке, снижению цен и, как следствие, его доступности для любой категории граждан.
– По заявлению эксперта одного из крупнейших ипотечных банков, ипотечный бизнес теряет привлекательность. Вы согласны с таким мнением? На Ваш взгляд, насколько привлекательным будет этот бизнес в будущем?
Я бы не стал так категорично утверждать, что ипотечное кредитование теряет для бизнеса свою привлекательность. Не только ипотека, но и любой другой бизнес привлекателен тогда, когда он приносит прибыль при минимальных издержках. Ипотека является очень интересным механизмом, позволяющим гражданам решать свои жилищные проблемы, а банкам — получить фактически постоянного клиента на длительный срок — минимум на 5—7 лет (расчетный срок полного досрочного погашения ипотечного кредита), а также дополнительную прибыль не только от процедуры выдачи кредита, но и от его дальнейшего сопровождения. Кроме того, ипотечное кредитование позволяет найти взаимодействие с различным кругом инвесторов, в том числе иностранных, которые также могут стать клиентами или партнерами банков. Помимо этого, у банков появляется возможность разнообразить бизнес, привлечь новых клиентов, например строительные и страховые компании, и т. д.
Другое дело, что ипотечное кредитование представляется наиболее интересным тогда, когда не создаёт проблем банкам, позволяет работать «на обороте», когда не возникает проблем с секьюритизацией ипотечных активов и выпуском ипотечных ценных бумаг. В противном случае, происходит «затоваривание» – баланс банка забивается, увеличиваются отчисления на резервирование, что ведет к снижению активности банков на ипотечном рынке. К сожалению, из-за проблем на мировых финансовых рынках такая стадия ипотечного кредитования как секьюритизация в последнее время практически приостановлена. Поэтому снижение активности по выдаче ипотечных кредитов скорее связано с временным отсутствием возможности их последующего сбыта, а не со снижением привлекательности ипотечного бизнеса. Однако оздоровление рынка уже наблюдается и следует полагать, что во второй половине 2008 г. – начале 2009 г. ипотека вновь заработает в полную силу и ипотека будет таким же привлекательным финансовым инструментом, которым являлась в последние годы.
– Недавно в одном из своих интервью председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский выразил уверенность, что разработанный МЭРТом проект закона о банкротстве физических лиц приведет к снижению количества выдаваемых кредитов. Кроме того, он выразил свою уверенность в том, что это позитивно скажется на рынке вообще и, возможно, приведет к снижению ставок. На Ваш взгляд, какое влияние окажет этот закон на рынок ипотеки?
Нет ничего хуже, чем делать прогнозы на основании проектов законов, которые, как правило, к моменту принятия видоизменяются до неузнаваемости. Если говорить о представленном Минэкономразвития РФ проекте закона, то возникает сомнение в его эффективности и особенно полезности для банков.
С одной стороны, закон упорядочивает все взаимоотношения между кредиторами и должниками, особенно в части урегулирования задолженности, которые в настоящее время решаются только на основании заключенных договоров и исполнительного производства. С другой стороны, проект составлен таким образом, что направлен в основном на защиту прав должника, что может привести к всплеску мошенничества со стороны тех, которые не желают платить по кредиту, и практически не учитывает интересы кредитора.
Кроме того, исходя из изложенной в проекте закона процедуры реструктуризации долга и погашения задолженности, напрашивается вывод, что процесс обращения взыскания на имущество должника и возмещение кредитору его затрат затянутся на длительное время, и кредитор может не получить полного возмещения, что негативно отразится на дальнейшей привлекательности ипотечного кредитования. Проект закона не гарантирует стопроцентного возвращения денег при банкротстве, он только помогает очистить банковские балансы и списать наиболее безнадежные долги на убыток.
В настоящее время взыскание с должника имеющегося перед банком долга осуществляется в ходе исполнительного производства, а не в порядке процедуры банкротства. Кредитор предъявляет иск к должнику в гражданский суд, и на основании решения суда производится обращение взыскания на предмет залога, который реализуется на специализированных торгах. Вырученные деньги, за исключением судебных издержек, перечисляются кредитору в размере задолженности перед ним, оставшуюся сумму передают должнику. Отрицательным моментом является то, что при наличии нескольких кредиторов остальные могут не узнать о судебном процессе, что порождает риски неполучения ими денег. Но и в этом случае можно минимизировать риски, если будет правильно организован процесс сопровождения кредита. Вместе с тем существующая схема удобна для кредиторов и прозрачна для инвесторов: по крайней мере, процедура судебного порядка обращения взыскания и исполнительного производства, а также складывающаяся судебная практика позволяют оценить сроки судебного процесса и возможности получения положительного решения.
Иным образом обстоит с взысканием задолженности при процедуре банкротства. Дело в том, что в этом случае вводится так называемый мораторий на исполнение обязательств перед каждым кредитором в отдельности, проводится ревизия всех долгов неплательщика и определяется специальный порядок погашения в интересах всех кредиторов одновременно. Учитываются и интересы должника, который вправе составить план погашения долгов с фиксацией суммы и периодичности выплат. При этом план погашения долгов может устанавливать срок погашения до 5 лет! План и все его коррективы обязательно утверждаются судом. Таким образом, банк даже в случае, если должник улучшил свое финансовое положение, не имеет права без санкции суда требовать от заемщика изменения срока погашения задолженности или увеличения размеров выплат. В течение этого периода предлагается освободить должника от начисления штрафов за просрочку и ограничиться только уплатой основного долга и процентов. Возникают вопросы: готовы ли банки столь длительное время удерживать у себя на балансе дефолтные кредиты; какое положительное значение для привлекательности ипотечного кредитования окажет вся эта процедура для банков и иных инвесторов в развитии ипотечного кредитования? Думается, что ответ очевиден.
Кроме того, проект закона предусматривает, что должник может самостоятельно возбудить дело о признании себя банкротом. А в этом случае уже существует риск проявления мошенничества, что может негативно отразиться на рисках банков.
Иногда приходится слышать такие высказывания, что проект закона позволит неплательщикам избежать конфискации имущества и будет стимулировать должников и их кредиторов к тому, чтобы проводить реструктуризацию потребительской задолженности цивилизованными методами. Позволю себе не согласиться с таким утверждением применительно к стимулированию кредиторов.
Как правило, самой распространенной причиной, по которой заемщик не может платить по кредиту, является потеря источника дохода, иными словами, работы. Но уже сегодня с такими заемщиками банки проводят необходимые переговоры, разрабатывают план погашения долга, предоставляют отсрочки, изменяют условия дальнейшего погашения и т. д. Ведь главная задача любого кредитора — не наказание заемщика, а получение от него возврата кредита и уплаты процентов, которые являются прибылью банка. До суда банки стараются дело не доводить из-за больших временных и финансовых затрат и обращаются к закону, когда все методы убеждения исчерпаны. С введением нового закона ситуация кардинально не изменится: то, что банки в настоящее время делают добровольно, они будут продолжать исполнять, но уже в силу закона и в течение более длительного срока, чем сейчас. До суда будут доходить только самые безнадежные дела. Поэтому закрепление в законе процедуры реструктуризации долга, которая применяется банками сегодня, не окажет существенного влияния на количество просрочек по кредитам, но окажет существенное влияние на дальнейшую работу банков по выдаче ипотечных кредитов и на размер процентной ставки: чем неопределеннее сроки и возможности у кредитора на получение возмещения, тем больше рисков он закладывает в ипотечный продукт, что в свою очередь обусловливает повышение процентной ставки.
Что касается заботы о заемщике в части предотвращения конфискации его имущества, в том числе жилого помещения, то это риск заемщика, получающего кредит, который он доложен понимать и принимать, если соглашается на условия кредитования. Дальнейшее будет зависеть только от него самого. Ведь, выдавая кредит, банк принимает на себя тоже немалые риски, находясь при этом под бдительным контролем регулирующих органов. Почему же заемщик должен быть в привилегированном положении? Если закон регулирует бизнес таким образом, что одна сторона получает значительные преференции, а для другой стороны увеличиваются риски, то такой бизнес становится не интересным для кредитора.
Среди положительных моментов проекта закона можно отметить законодательное закрепление частичного ограничения прав должника, который прошел процедуру банкротства: запрет в течение 5 лет выступать учредителем предприятий, заниматься предпринимательской деятельностью, претендовать на посты финансового директора или главного бухгалтера. Более того, гражданин, прошедший процедуру банкротства, автоматически попадает в «черные списки» всех бюро кредитных историй, и в дальнейшем ему проблематично будет получить какой-либо кредит. Предлагаемые меры должны обеспечить повышение ответственности заемщиков за принимаемые на себя обязательства и сократить количество граждан, намеревающихся получить кредит без цели его возврата.
Подводя итог, можно сказать, что закон, конечно, необходим. Но он должен способствовать развитию рынка ипотечного кредитования, учитывать интересы всех сторон ипотечной сделки и упрощать процедуры реструктуризации и погашения долга, а не усложнять их.
– Очень часто можно услышать мнение, что дешевые деньги на рынках капитала закончились, и что теперь придется занимать гораздо дороже, независимо от формы этих заимствований. Вы согласны с ним?
Из-за разразившегося мирового финансового кризиса у банков возникли большие проблемы с фондированием за рубежом. И дело здесь не только в том, что произошло удорожание финансовых ресурсов (ранее привлечение долгосрочных ресурсов стоило 3-4 %, теперь – 6-8 %), а также в том, что получить их стало практически невозможно. Все сделки по секьюритизации активов, намеченные на вторую половину 2007 г., были отменены и перенесены на неопределенное время, сделки привлечения, которые проходили в 2007 и 2008 гг., были единичными и совершались, как правило, среди узкого круга инвесторов и заемщиков.
Кредитные ресурсы для банков также стали дороже, поскольку выросли ставки на рынке межбанковского кредитования и ставка рефинансирования, увеличены нормы резервирования, которые, скорее всего, и в дальнейшем будут корректироваться в сторону увеличения, подросли ставки по привлекаемым во вклады денежным средствам и т. д. Думается, что в ближайшей перспективе ситуация вряд ли улучшится, хотя на крупные банки и банки с государственным участием складывающаяся ситуация сильного негативного влияния не окажет.
– Как Вы оцениваете действия ЦБ РФ и Минфина в кризисный период?
Действия ЦБ РФ и Минфина России я бы оценил с положительной стороны. Оперативные и грамотные действия Банка России, который израсходовал около 2 трлн руб. для стабилизации ситуации на рынке межбанковских кредитов, а также снизил требования к уровню международного рейтинга эмитента, необходимому для включения его облигаций в Ломбардный список, и Минфина России, разместившего остатки временно свободных средств федерального бюджета в коммерческих банках, не только способствовали улучшению ситуации на ипотечном рынке России, но и оказали позитивное влияние на рынок в целом.
Действия Банка России и Минфина позволили сохранить устойчивость банковской системы и показать ее достаточность и укрепить доверие, в том числе иностранных инвесторов, к крепости российской экономики и эффективности предпринимаемых мер. Кроме того, предложенные действия укрепили банковское сообщество в уверенности, что в случае критической ситуации с ликвидностью государство и Банк России всегда придет на помощь.
Вместе с тем следует отметить, что оказанной помощью смогли воспользоваться в основном банки с государственным участием и крупные банки. В случае ухудшения в дальнейшем ситуации с ликвидностью для снижения риска дефолта мелких и средних банков государству и Банку России необходимо разработать и применить иные дополнительные меры по поддержанию ликвидности указанной категории банком.
Источник – Журнал “Рынок ценных бумаг” #12(363)
http://www.rusipoteka.ru