Проблемы в отечественном финансовом секторе не позволят в достаточной степени развиваться не только строительной отрасли, но и в целом экономике. С рынка недвижимости уйдут спекулянты, а люди, заинтересованные в покупке жилья, займут выжидательную позицию, поскольку знают на сколько снизилась цена жилья в Америке. Покупатели будут ждать «дна».
Мировой кризис
Причиной ипотечного кризиса, оказывающего уже на протяжении года существенное влияние на мировую финансовую систему, стала, в частности, замена кредитов под залог недвижимости ценными бумагами, обеспеченными такими кредитами. В результате, «неповоротливый» кредит стал более гибким инструментом, приобретя основные достоинства ценной бумаги – легкость обращения и перехода прав собственности. Это позволило крупным финансовым институтам активно наращивать портфели ценных бумаг.
С другой стороны высокодоходными были кредиты, выдаваемые заемщикам с низким уровнем рейтинга (высокорисковые кредиты), которые и преобразовывались в ценно-бумажные долги. В 1 квартале 2007 г. появились первые предвестники будущей бури – из-за роста процентных ставок и прекращения роста цен на жилье в США, резко увеличилось количество невыплат по подобным кредитам. Механизм банковской системы построен так, что в случае невыплаты жилье, являющееся предметом залога, изымается и продается на вторичном рынке. Однако, ввиду падения спроса, банкам становилось все тяжелее реализовывать подобные активы, что провоцировало их снижать цены на недвижимость. Это, в свою очередь, раскручивало маховик невыплат. По итогам 2007 г., по решению судов была принудительно отобрана недвижимость более чем у одного миллиона заемщиков с последующей ее реализацией.
Втягивание в рынок высокорисковой ипотеки крупнейших американских ипотечных компаний Freddie Mac и Fannie Mae отразилось на экономиках многих государств. Последние держали свои активы в ценных бумагах Freddie Mac и Fannie Mae: рост количества банкротств частных заемщиков вместе со снижением цен на недвижимость значительно уменьшает стоимость активов данных компаний. С целью спасения этих двух финансовых институтов власти США намерены выделить из бюджета 25 млрд. долл.
От кризиса потеряли многомиллиардные суммы и частные банки: крупнейшие убытки зафиксированы у калифорнийского IndyMac Bank, высокорискованные ипотечные кредиты которого составляли немного меньше 32 млрд долл., что при панической выемке за 11 дней депозитов на сумму 1,3 млрд долларов, привело к его банкротству.
Украинские реалии
Что же происходит в Украине? Рост цен на жилье за последние 7 лет казалось продлится бесконечно. Ожидалось, что каждый год недвижимость будет добавлять по 30-50% стоимости. Дошло до того, что многие квартиры выкупались риэлторами до начала строительства и потом после постройки стояли незаселенными, провоцируя спрос, поднимая цены и принося компаниям достаточные прибыли.
Банки щедро кредитовали строительные проекты – как же можно не дать средства сектору, который показывает значительную динамику, не подвержен сезонности, продукция которого не скоропортящаяся и т.д. Многие из них справедливы априорно, но есть масса ложных установок, которые и могут стать причиной коллапса в секторе.
Объект строительства кредитуется несколько раз: во-первых, заказчики чаще всего работают с проектом на кредитные средства, наполняя собственными деньгами не более 30% от сметы. Во-вторых, покупатели жилья получают кредит под залог будущих квартир и направляют эти средства инициаторам строительства. Реализованная схема «Элита-Центр» и российской «Социальной Инициативы», когда покупатели будущей недвижимости остались у разбитого корыта, привела к обязательному использованию особых финансово-кредитных механизмов при строительстве недвижимости и ее реализации на стадии строительства. Таким образом, у нас широкое распространение приобрели строительные облигации, обеспеченные виртуальными квадратными метрами и Фонды финансирования строительства. Немногим позже появились реальные ипотечные облигации – первенцем которых стал «Укргазбанк».
Ценнобумажные же инструменты, даже облигации не обеспечивают должной гарантии получения жилья – необходимо или накопить достаточное количество «метров», или достаточную сумму балов – в зависимости от реализации, но все они грешат теми же недостатками, что и американские ипотечные бумаги – они не есть самим кредитом. В частности, банк, выдав кредит, обладает более первоочередным правом на долю от реализации имущества, чем владелец облигации, если конечно составлен договор залога.
С другой стороны и банкам и строителям выгодно повышение цен на квартиры при относительно стабильных маржинальных прибылях банка от выданных кредитов. Когда банки могли привлекать дешевые длинные международные кредиты и займы под 6-8% годовых, выдача кредита под 10-12% в реальных процентах была вполне оправдана. Однако, банки привлекали ресурс на срок не более 5 лет. Выдавали же на срок до 25 лет, при этом были, наверное, уверены в снижении ставок кредитования на международном рынке в будущем и в неограниченном предложении средств зарубежными финансовыми институтами. Не тут-то было. Как раз когда большинство банков должны были погашать займы или перекредитовываться, наступил ОН – финансовый кризис. Банкам в Европе, Америке и Азии стало не хватать средств. Они стали неохотно их давать представителям пограничных рынков с неустаканившимися отношениями собственности без достаточной кредитной истории. Ставки по займам при этом пошли вверх. Внес свою лепту и Национальный банк, ужесточив операции с иностранными займами. Тем самым доступ к и так уже недешевому финансированию из-за рубежа стал труднее. Стоимость денег увеличилась. При этом вырос спрос на короткие межбанковские кредиты (до 1 месяца). Ставки по овернайтам достигали 35%. Это позволило повысить маржу украинским банкам на операциях, что привело к более опережающим темпам роста кредитных ставок. Кстати, о росте маржи свидетельствует значительное улучшение полугодовой отчетности банков в текущем году при общемировой тенденции убыточности работы финансового сектора.
Таким образом, маховик строительного бума начал затормаживаться вследствие снижения объема кредитования и роста его стоимости. Связанность финансирования строительства с постоянным притоком новых средств доказала остановка крупнейшими стройкомпаниями развития новых площадок.
Худший вариант для банкиров и строителей… и очень вероятный
Проблемы в финансовом секторе не позволят в достаточной степени развиваться не только строительной отрасли, но и в целом экономике. В последующем вполне возможно ее остывание, сокращение объемов производства и оказанных услуг. Снижение прибыли предприятий и как следствие – снижение доходов физических лиц и уменьшение числа занятых.
Снижение же доходов и работающих способно вызвать те же последствия, что и в США – увеличение количества невыплат по кредитам. Как следствие – рост предложения от банков, которым необходимо реализовать предмет залога. Ввиду того, что залог выдается не на всю оценочную стоимость квартиры, то цена продажи для ускорения получения средств может быть значительно снижена. Массовое снижение цен повлечет падение цен на вторичном рынке. Это, в свою очередь, приведет к уменьшению залоговой стоимости недвижимости, под которую получены кредиты в банках. Далее – требование от банка увеличить стоимость залога или погасить часть кредита, что дальше будет способствовать уменьшению спроса.
Кроме того, при падении цены до уровня, сопоставимого с реальной себестоимостью, строителям будет невыгодно работать в данной сфере. На текущий момент декларируется себестоимость квадратного метра в районе 700 у.е. По оценкам экспертов, ее можно снизить не более чем до 350 у.е. Т.е. при достижении цены квадратного метра района 400 у.е. предложение новой недвижимости будет равно нулю, или же будет очень незначительным, связанным с продажей себе в убыток начатых ранее объектов.
Наверняка, с рынка недвижимости уйдут спекулянты, а люди, заинтересованные в покупке жилья займут выжидательную позицию, поскольку знают, насколько снизилась цена предложения жилья в Америке, кстати, там она продолжает снижаться. Покупатели будут ждать «дна».
Однако, что бы ни происходило, рано или поздно спрос и предложение уровняют цену. Правда, произойти это может не так быстро как хотелось бы банкам и строительным компаниям, да и не на тех уровнях, о которых они мечтают.
Автор – Платон Маковский
Источник – http://ugmk.info