Люди не очень-то верят в государственные программы обеспечения жильем. Тем не менее в очереди на получение молодежного кредита стоят десятки тысяч семей. Другое дело, что государственное финансирование молодежных жилищных программ остается недостаточным, и поэтому Госфонд содействия молодежному жилищному строительству пытается найти дополнительные пути привлечения финансовых ресурсов в решение жилищных проблем молодежи.
Успехи Госфонда на ниве решения жилищных проблем молодежи в минувшем году были достаточно условными.
Люди не очень-то верят в государственные программы обеспечения жильем. Тем не менее в очереди на получение молодежного кредита стоят десятки тысяч семей. Другое дело, что государственное финансирование молодежных жилищных программ остается недостаточным, и поэтому Госфонд содействия молодежному жилищному строительству пытается найти дополнительные пути привлечения финансовых ресурсов в решение жилищных проблем молодежи.С одной стороны, Госфонд увеличил количество выданных льготных молодежных кредитов на треть. С другой стороны, это увеличившееся количество составило всего 847 молодых семей. Из них 650 молодых семей и одиноких молодых граждан получили льготные кредиты на покупку или строительство жилья у государства, еще 197 воспользовались программой частичной компенсации процентов по ипотечным кредитам коммерческих банков.
Год назад ситуация с молодежными кредитами была еще хуже. В 2006 году было выдано всего 646 молодежных жилищных кредитов, что является самым низким показателем за всю историю работы Госфонда содействия молодежному жилищному строительству. Более того, в 2006 году по программе частичной компенсации ставки ипотечных кредитов коммерческих банков не было выдано ни одного кредита.
Среди причин, которые вызвали столь плачевный результат, специалисты Госфонда называли стремительный рост цен на жилье и ограниченность бюджетного финансирования. В результате закладываемые в проекты госбюджета миллионы гривен на строительство квартир для молодых семей на фоне роста цен до 50% за год превратились в незначительные крохи и количество кредитных договоров катастрофически снизилось.
В 2007 году Госфонду стало легче: ситуация на рынке жилья несколько стабилизировалась, цены уперлись в потолок платежеспобного спроса и замерли, а бюджетное финансирование было несколько увеличено. В целом программы Госфонда были профинансированы на 103%, и на «молодежку» было выделено 178,5 млн грн вместо запланированных 173,2 млн грн.
По прогнозам, в 2008 году финансирование Госфонда вырастет еще на 17%: из госбюджета Украины на нужды Фонда планируется выделить 209,3 млн грн. Из этих денег более 126 млн грн пойдут на частичную компенсацию кредитов коммерческих банков, более 52 млн грн — на льготные государственные кредиты. Еще 30 млн грн планируется направить на кредиты для педагогических и научных работников, которые пользуются в программах Госфонда особыми привилегиями: например, по итогам 2007 года льготные кредиты получили более 80 семей педагогов и научных работников.
Частичная компенсация
Понимая, что надеяться на решение жилищной проблемы молодежи только за счет госбюджета — занятие неблагодарное, Госфонд в 2003 году нашел дополнительный источник финансирования — средства коммерческих банков, которые финансовые учреждения были бы рады направить в достаточно стабильно работающую систему.
Суть этой программы заключается в том, что Госфонд содействия молодежному жилищному строительству компенсирует коммерческим банкам, выдавшим ипотечный кредит молодой семье, учетную ставку Национального банка Украины. Заемщику такая программа позволяет почти вдвое снизить выплаты по ипотечному кредиту. Банк со своей стороны получает надежного заемщика, а ответственность за возврат кредита возлагается на государство. Выгода Госфонда в том, что программа частичной компенсации позволяет значительно увеличивать число участников программ Госфонда и сокращать квартирные очереди.
Стать участником программы частичной компенсации можно было значительно проще, чем получить льготный жилищный кредит от государства, и программа с самого начала стала пользоваться огромной популярностью. Ее участниками ежегодно становились 2-3 тысячи граждан. Но неожиданно программа наткнулась на бюджетные подводные камни, о которых ранее никто не подозревал. Если свою часть выплат по кредиту молодые заемщики старались вносить более-менее добросовестно, то доля государственной компенсации вносилась по остаточному принципу, т.е. крайне нерегулярно.
В результате коммерческие банки стали отказываться от сотрудничества с государством. А тем, кто уже стал участником программы частичной компенсации, пришлось выплачивать банкам штрафные санкции за просроченные выплаты. Госфонд стремился погасить задолженность, но государственных средств для этого не хватало. В итоге, в 2006 году не было заключено ни одного кредитного договора по программе частичной компенсации. Тем не менее Госфонду удалось добиться того, чтобы задолженность по программе частичной компенсации в размере 19,4 млн грн, которая сформировалась на конец 2006 года, была признана государственным долгом и была выплачена заемщикам.
В госбюджете на 2008 год на программу частичной компенсации процентных ставок по ипотечным кредитам коммерческих банков выделено 126,7 млн грн. По мнению специалистов Госфонда, такая сумма вновь позволит заключить договора с 2-3 тыс. молодых семей.
Существенным минусом программы частичной компенсации является то, что государство погашает проценты только первые пять лет, а затем заемщик должен платить всю сумму сам. К примеру, если по программе компенсации ежемесячные платежи составляют около $500-600 в месяц, то без компенсации платежи составят более $1000.
Обязательное требование получения молодежного кредита — состоять на квартучете (числиться в списках на улучшение жилищных условий). Как правило, такие списки формируются в местных органах власти и подразумевают, что категория людей, состоящих на квартучете, может пользоваться различными привилегиями и льготами в решении жилищных вопросов за государственный счет. В первое время существования программы частичной компенсации для ее потенциальных участников такая норма отсутствовала, но затем руководство Госфонда настояло на ее введении. Такой недемократичный шаг был продиктован в первую очередь многочисленными злоупотреблениями со стороны участников программы — компенсацию получали на кредиты для покупки второй или даже третьей квартиры, а участниками программы становились люди с достаточно высоким уровнем доходов, для которых выплата кредита не составляла особой проблемы.
Ощадбанк
Госфонд находится в поиске новых источников финансирования своих программ. В частности, сегодня планируется привлечь к финансированию Ощадбанк Украины, что позволит выдавать молодежи беспроцентные жилищные кредиты.
Речь идет о льготных кредитах на жилье, которые, благодаря рефинансированию государством ипотеки и компенсации со стороны Госфонда ставки в 10% годовых, могут стать для молодых семей беспроцентными. Сегодня в программе компенсации участвуют коммерческие банки, которые выдают кредиты для молодежи по ставкам 17% годовых по кредитам в гривне и 12% годовых в иностранной валюте. Госфонд предлагает правительству привлечь к схеме компенсации Ощадбанк, имеющий более дешевые ресурсы.
Для введения этой схемы в действие не нужно принимать новые законы и вносить изменения в госбюджет — достаточно было бы принять соответствующее постановление правительства. В январе правительство рассмотрело предложение Госфонда и его одобрило. Осталось только провести техническую работу и подготовить нужные документы.
По мнению руководства Госфонда, участие Ощадбанка и Государственного ипотечного учреждения позволит также вдвое увеличить срок действия программы частичной компенсации до 10 лет.
Служба заказчика
Молодежное жилищное строительство наталкивается не только на финансовые и организационные проблемы. Работа Госфонда начиналась с сотрудничества с компаниями-застройщиками, у которых Госфонд выкупал квартиры. Но поскольку платить за квартиры Госфонд может только исходя из определенных Министерством регионального развития и строительства норм опосредованной стоимости жилья (а эта норма в среднем вдвое меньше рыночной цены 1 кв. м), застройщики очень неохотно идут на сотрудничество с государством. Тем более в городах, где есть огромный спрос на жилье, гарантирующий, что все квартиры будут проданы и без участия государства.
Чтобы оптимизировать расходы и сэкономить, Госфонд решил создать собственное управление капитального строительство, которое выполняло бы функции заказчика строительства. Это позволило существенно снизить себестоимость квартир для молодежи, ведь оплачивать пришлось только строительно-монтажные работы. Кроме того, собственная служба заказчика страхует от недобросовестных партнеров. Госфонд уже несколько раз сталкивался с тем, что заказчик не выполнял взятые на себя обязательства, деньги уходили, а квартиры для молодых семей так и не были построены.
Глава Госфонда молодежного жилищного строительства Валерий Омельчук неоднократно указывал еще на один аспект: для активизации работы Госфонда и увеличения объемов молодежного жилищного строительства не обойтись без содействия местных властей в решении земельных вопросов. Очень часто местные советы охотнее выделяют участки под коммерческие проекты, чем под государственные программы. Это ведет к увеличению стоимости квадратного метра жилья, а значит — к снижению количества молодежных жилищных кредитов.
Сегодня Управление жилищного строительства Госфонда ведет ряд строительных проектов нескольких областях Украины, где Госфонд нашел общий язык с местными властями. Так, в частности, произошло в Волынской, Луганской, Львовской, Одесской, Харьковской и Хмельницкой областях.
В Луганской области Госфонд работает особенно активно — здесь у фонда есть 5 га земли, на которой функции заказчика выполняет Управление жилищного строительства. В Киеве же Госфонду всегда было трудно работать: тут самая существенная разница между рыночной ценой на жилье и суммой, которую может компенсировать государство. Последняя попытка сотрудничества была предпринята в 2006 году, когда власти Подольского района обещали выделить Госфонду земельный участок для строительства дома. Однако она так и осталась попыткой. Всего в 2007 году Госфонд выдал 76 молодежных кредитов в Киеве.
Облигации
Увеличить количество выданных кредитов Госфонд намерен при помощи выпуска облигаций для финансирования строительства. Этот механизм предусмотрен законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
Действующее законодательство запрещает Госфонду сотрудничать с финансовыми посредниками. В то же время фонды финансирования строительства, предусмотренные законом о финансово-кредитных механизмах, фактически являются финансовыми посредниками. Именно поэтому Госфонд и практически все его региональные управления зарегистрировались в Госкомиссии по регулированию рынка финансовых услуг как финансовые учреждения.
Длительная процедура подготовки к выпуску облигаций была завершена в середине минувшего года и в октябре рейтинговое агентство «Кредит-Рейтинг» присвоило Государственному фонду содействия молодежному жилищному строительству долгосрочный кредитный рейтинг uaВ.
По мнению экспертов «Кредит-Рейтинга», к факторам, поддерживающим уровень рейтинга, относится то, что Госфонд молодежного строительства осуществляет реализацию государственной программы содействия, в рамках которой выступает инвестором в строительстве. Государственная программа означает длительное и относительно стабильное финансирование.
В то же время рейтинг ограничивают ряд факторов. В частности, деятельность Управления жилищного строительства Госфонда в рамках выполнения возложенных на фонд полномочий под все политические и рыночные риски: государство может пересмотреть жилищную программу для молодежи исходя из тех или иных политических соображений, а сам процесс строительства всегда был рисковым и зависимым от многих факторов.
Присвоенный облигациям Госфонда рейтинг относится к спекулятивным уровням и означает, что заемщик или отдельный долговой инструмент с таким рейтингом имеет низкую кредитоспособностью по сравнению с другими украинскими заемщиками. При этом очень высока зависимость уровня его кредитоспособности от влияния неблагоприятных коммерческих, финансовых и экономических условий.
Партнеры
Госфонд содействия молодежному жилищному строительству привлекал к сотрудничеству агентства недвижимости. Предполагалось, что риелторы смогут обеспечивать фонд надежными заемщиками, однако сотрудничество вылилось в то, что агентства недвижимости начали «торговать очередью» и за 5-10% стоимости квартиры обещали получение кредита. Чтобы оградить себя от обвинений в коррупции, Госфонд начал проводить публичные конкурсы по отбору партнерских агентств. Тем не менее услуги по получению молодежных кредитов сегодня предоставляют многие агентства.
Стоит отметить, что Госфонд сотрудничает не только с рядом банков и страховых компаний, которые принимают участие в программе частичной компенсации, но и с застройщиками. Таким образом, Госфонд заручается поддержкой партнеров, которым доверяет. Однако, по мнению некоторых экспертов, это ограничивает свободу выбора потенциальных заемщиков, которые иногда недовольны навязываемыми условиями — нарекания вызывают планировки, месторасположение и условия получения квартиры. Например, некоторые застройщики могут не указывать в договоре номер будущей квартиры, ее фактическое расположение, точную даты сдачи жилья в эксплуатацию.
Кроме того, заемщик может обнаружить, что приобретаемое жилье в момент покупки оказывается намного дороже, чем оно было в начале сбора документов на участие в программах Госфонда. В таком случае Госфонд предлагает доплатить или «докредитовать» необходимую сумму.
Но недовольство, как правило, не ведет к отказу от квартиры, ведь все заемщики понимают, что на каждую квартиру по программе молодежного кредитования претендует как минимум пятеро кандидатов.
Как получить кредит
Чтобы получить кредит по программе частичной компенсации, потенциальному заемщику нужно выбрать участвующий в программе банк и пройти несколько стандартных процедур. Условия кредитования по этой программе у разных банков свои, но они довольно схожи.
Первым шагом должно стать обращение в Госфонд содействия развитию молодежного жилищного строительства за справкой о праве на частичную компенсацию. После ее получения нужно обратиться в банк и узнать условия получения ипотечного кредита. Далее остается выбрать квартиру и подписать договор о покупке.
Для прохождения этой процедуры нужно предоставить паспорт и справку о присвоении идентификационных кодов заемщика и супруга (если заемщик состоит в браке), справку с места работы заемщика о занимаемой должности и полученных за последние 6 месяцев доходах с указанием сумм удержанных налогов и разбивкой заработной платы по месяцам.
Справка должна быть подписана руководителем предприятия, где работает заемщик, заверена круглой печатью предприятия. При необходимости в банк предоставляют подобные справки на всех работающих членов семьи заемщика или справки о других источниках доходов семьи заемщика — доходы от аренды, работы по совместительству и прочих. Также в пакет обязательных документов входят свидетельство о браке или разводе и справка о праве на частичную компенсацию.
В Госфонд необходимо предоставить нотариально заверенную копию кредитного договора с банком, копию инвестиционного договора с застройщиком или нотариально заверенную копию договора купли-продажи жилья, акт проведения экспертной оценки (в случае покупки жилья), справку-расчет платежей от банка.
Банки могут запрашивать и другие документы и справки исходя из особенностей кредитования и характеристик потенциального заемщика. Обязательным условием предоставления кредита является договор страхования имущества, который заключается с аккредитованными банком страховыми компаниями. Договор страхования может заключаться сразу на несколько лет по желанию клиента. К моменту получения правоустанавливающих документов на квартиру предметом страхования выступает риск невыполнения застройщиком своих обязательств по договору о покупке квартиры на первичном рынке.
Размер кредита на строительство (реконструкцию) жилья определяется исходя из нормы 21 кв. м общей площади на одного члена семьи и дополнительно 20 кв. м на семью (нормативная площадь), стоимости строительства жилья по ценам, действующим на момент составления кредитного договора, а также расходов на страхование в период строительства без учета первого взноса.
Проходной балл
В Госфонде сегодня действует специальная система отбора кандидатов на получение кредита, которая, по мнению ее создателей, должна ликвидировать «субъективные» факторы. Каждому претенденту присваивается определенное количество баллов, и кредит получает тот, кто набрал максимальное количество.
Баллы присуждаются за целый ряд характеристик и суммируются. В частности:
10 баллов — члену семьи или одинокому гражданину, имеющим право на перво- или внеочередное предоставление жилья (к примеру, инвалидам 1 группы, многодетным);
9 баллов — семье, одному из членов которой в текущем году исполнится 35 лет;
8 баллов — молодому ученому или семье, в которой мать или отец имеют ученую степень;
7 баллов — молодым спортсменам, имеющим наивысшие достижения в национальных и международных соревнованиях;
5, 6, 7 баллов — тем, кто стоит в очереди на квартиру 3-5 лет, 5-10 лет и более 10 лет соответственно;
4, 5 баллов — за научную степень кандидата, доктора наук;
1, 2, 3 балла — за ученое звание старшего научного сотрудника, доцента, профессора;
1, 2, 3 балла — за 3, 3-5 и свыше 5 лет с момента регистрации в Госфонде содействия молодежному жилстроительству;
1 балл — за каждого ребенка.
Автор – Михаил Черкасский
Источник – http://mirkvartir.ua