Кто остался за бортом ипотеки?

Есть такая дискуссионная тема – что будет происходить с ценами на отечественную недвижимость? Вопрос крайне интересный для многих читателей. Но давайте уйдем от обсуждения вопроса, соответствуют ли нынешние цены на жилье его качеству. Ибо ответ однозначен – и близко не соответствуют. Давайте не будем гадать, упадут ли цены, так как, с точки зрения автора, это не поддается прогнозу с применением логики.

Предлагаю посмотреть на проблемы рынка недвижимости с точки зрения фактора, который в последние несколько лет оказывает на состояние этого рынка все большее влияние. И который в определенный момент может круто изменить тренд цен. Речь идет об ипотечном кредитовании.

В последнее время среди экспертов в области недвижимости наметились серьезные разногласия. Одни утверждают, что обвального снижения цен осталось ждать недолго. Другие, наоборот, считают, что вот-вот скажется фактор “отложенного спроса”, и цены устремятся вверх. Ретроспективный анализ поведения рынка жилья за последние лет 6-7 дает возможность лишь для трех утверждений. Первое – не ищите логики в динамике цен на квартиры и дома в Украине. Второе – рынок находится под сильнейшим влиянием спекулянтов. Третье – в условиях отсутствия альтернативных высокодоходных вложений присутствие спекулятивного капитала на украинском рынке недвижимости еще долго будет существенным. Но это, как говорится, присказка. А теперь – о главном.

Более полугода украинский рынок недвижимости находится в состоянии стагнации: цены очень плавно, но все же снижаются. Некоторые категории жилья продаются на 10-15% дешевле, чем в начале этого года. Риэлторы говорят о резком уменьшении платежеспособного спроса и количества сделок. Но несмотря на выжидательную позицию покупателей жилья, участники ипотечного рынка утверждают, что число заявок на жилищные кредиты в этих условиях только растет.

Проблема из серии “жить негде” знакома многим. Какие будут предложения? Можно попытаться ограбить банк и за государственный счет обеспечить себя жильем на срок в 10-15 лет. Можно понадеяться на высшую справедливость, встать в очередь на улучшение жилищных условий и получить новую квартиру как раз к свадьбе младшего правнука. Можно каждый месяц отдавать половину и больше собственной зарплаты за чужую квартиру, оставляя за хозяином право выкинуть вас на улицу, как только у него возникнет такая фантазия. А можно подумать об ипотеке (правда, думать нужно очень тщательно).

В условиях наблюдавшегося с начала нового века быстрого роста цен на жилье в Украине ипотека становится единственным способом приобретения жилья для наших сограждан среднего (и немного выше) достатка. В последние пару лет, чтобы соответствовать требованиям рынка, банки готовы принимать на себя все большие риски: сокращать сроки рассмотрения кредитной заявки, уменьшать долю первоначального взноса или кредитовать на полную стоимость недвижимости.

Прошлогодний и позапрошлогодний галоп цен на жилье во всей Украине имел для рынка ипотеки нашей страны неоднозначные последствия. С одной стороны, накопления людей, достаточные для первоначального взноса по ипотеке, на фоне удорожания жилья очень быстро обесценивались, и банки теряли потенциальных клиентов. К тому же стоимость квадратного метра в очередной раз росла так быстро, что почти две трети заемщиков, одобренных банком, не использовали кредит – они просто не успевали подобрать себе жилье. Количество заявок росло, но число заемщиков стремительно сокращалось.

В связи с этим банки, начиная с этого года, вынуждены менять программы “под рынок” – снижать первоначальный взнос, сокращать сроки рассмотрения. В то же время рост цен в определенной степени сыграл и на руку ипотеке, так как подстегнул некоторых потенциальных покупателей выйти на рынок, пока хоть что-то можно купить. Часть людей, которые еще недавно могли себе позволить приобрести квартиру без кредита, были вынуждены либо умерять потребности, либо идти в банк.

В 2007 году ситуация изменилась едва ли не кардинально. Сегодня ипотечные заемщики могут без особых проблем выбрать подходящую жилплощадь, и они уже не будут “последними в очереди”, так как само понятие очереди отсутствует. Сейчас уже почти половина одобренных банком клиентов в итоге берут кредит. Но хотя спрос на жилье в Украине в первом полугодии постоянно снижается, кредиторы на нехватку клиентов не жалуются. Правда, есть и обстоятельства, омрачающие картину светлого ипотечного будущего. Скачок цен создал вполне реальный потолок для роста объемов ипотеки – в связи с беспрецедентным повышением цен на недвижимость покупательная способность нашего населения в приобретении жилья с помощью ипотеки в последние два года снизилась в среднем на 50%.

И рост объемов ипотеки в последние месяцы происходит не столько за счет числа заемщиков, сколько за счет увеличения сумм кредитов. Если средний размер кредита еще год назад составлял около $50-60 тыс., то теперь 80 тыс. и выше. Но и эта сумма говорит о том, что нынешние клиенты – люди, либо улучшающие свои жилищные условия, либо имеющие значительные накопления. Представители среднего класса с зарплатой $1-1,5 тыс. уже фактически остались за бортом ипотеки. Брать $120 тыс. на “двушку в панельке” они не хотят, а кредиты на большую сумму им просто недоступны. Участники ипотечного рынка чувствуют этот потолок и ощущают растущую конкуренцию. Поэтому первое полугодие 2007 года не в меньшей степени, чем предыдущее, было отмечено чередой демонстративных движений банков навстречу клиенту.

Два наиболее ярких события, которые произошли в минувшее полугодие на ипотечном рынке, – это увеличение срока кредитования до 30-40 лет и введение низких (от 8%) процентных ставок. Увеличение срока кредитования до 30 лет вполне в духе западных традиций. В США и Европе долгосрочные кредиты, которые могут в отдельных случаях даже переходить по наследству, давно стали нормой. Банки, предлагающие такие ипотечные программы, предполагают, что большинство высокооплачиваемых менеджеров продолжают активно работать и после достижения пенсионного возраста, многие имеют свой бизнес (ну совсем об Украине – ха-ха-ха).

Если подумать, то для украинского банка на самом деле риск при таком сроке не слишком увеличивается. Хотя бы потому, что всегда остается залог в виде квартиры. А вот для отечественного заемщика полезность этого новшества сомнительна. С одной стороны, при более долгом сроке займа ежемесячный платеж уменьшается за счет “размазывания” суммы, и человек может позволить себе взять больший кредит. Но при этом процентная ставка за пользование кредитом на долгие сроки, как правило, выше, и итоговая переплата за жилье увеличивается более чем в 3 раза. Так, если человек покупает сейчас квартиру за $150 тыс. и берет кредит $135 тыс. на 40 лет под 12%, то к концу срока он выплатит за свое жилье: $667 тыс. Однако!
Но под рынок ипотечного кредитования может быть подложена настоящая бомба. Уже довольно долго обсуждается возможность запрета на кредитование в иностранной валюте. Вероятный фактический запрет (с некоторыми исключениями) на кредитование граждан в иностранной валюте может самым существенным образом внести коррективы и в планы банков, кредитующих покупателей жилья, и в планы застройщиков и спекулянтов, и в планы обычных посредников, почему-то называющих себя риэлторами. Совершенно ясно, что невозможность получить кредит в валюте приведет к удорожанию займов для населения, в том числе – ипотечных кредитов. Сейчас ставки по кредитам, номинированным в инвалюте, находятся на уровне 12-14% годовых, а стоимость займов в национальной валюте “стартует” с 16-18% годовых. Понятно, что если банкам запретят выдавать кредиты в инвалюте, возрастет спрос на кредиты в национальной валюте. Следовательно, логично ожидать роста стоимости ипотечных займов, выдаваемых в гривне. Можно наглядно представить “радость” заемщиков по поводу возможного увеличения размеров этих ставок. Ипотечные кредиты под 20-22% в гривне мало кому будут по карману. Многие граждане также будут вынуждены отказаться от займов. Удар по рынку недвижимости может быть сокрушительным – крах мечтаний риэлторов о возобновлении роста цен на жилье реален. Да и неизвестно, не поддадутся ли банки соблазну пересмотреть стоимость выданных ранее валютных займов?

Вообще же, некоторые отечественные коммерческие банки, извините за выражение, “навыдавались” ипотечных кредитов “под завязку”, и теперь “на падающем флажке” могут остановиться и осмотреться. Осмотревшись, они поймут, что рынок недвижимости, во-первых, находится в достаточно пикантном положении – начиная с ноября прошлого года он стагнирует, цены понемногу снижаются, объемы продаж падают. Перспективы тревожные. Из этого следует, во-вторых, что логичным будет, если тот или иной банк объявит о сворачивании (пусть даже временном) программы ипотечного кредитования. А если таких банков будет несколько? Это равнозначно мощному толчку рынка жилья в сторону снижения цен.

Правда, банкам это крайне невыгодно – рыночная стоимость находящихся в залоге у него квартир упадет вплоть до уровня, который ниже суммы выданного кредита. А в таких условиях не стоит рассчитывать на компенсацию от продажи кредита при его невозврате. Результат – убытки. Поэтому банки могут поступить интеллигентно – отсечь потенциальных клиентов высокой стоимостью займов. А в-третьих, всем ясны дальнейшие сценарии развития экономики Украины – в лучшем случае она будет иметь нулевые темпы. В реальном же варианте стоит ждать снижения темпов. В силу этого ряд получивших ипотечные кредиты заемщиков объективно будут не в силах выплачивать проценты и погашать основную сумму долга. Банки это понимают лучше других и могут начать хотя бы не увеличивать количество и суммы потенциально проблемных кредитов.

А ведь еще стоит рассмотреть данную проблему и в аспекте возможных через некоторое время массовых невозвратов ипотечных кредитов. Мировая практика доказывает – именно в периоды кризисов на рынке ипотечного кредитования возможно резкое снижение (подчеркиваю – резкое) стоимости недвижимости. Самый свежий пример – кризис ипотечного кредитования в США. Например, в Детройте двухэтажный частный дом стоит уже дешевле произведенного в той же столице американского автопрома автомобиля.

А произведенные в Украине автомобили, судя по всему, будут иметь тенденцию к удорожанию. В том числе в силу того, что многие граждане, осознав невозможность купить жилье, переключат платежеспособный спрос на “железных коней”. Не повторится ли со временем в нашей стране ситуация, аналогичная американской?