Насколько “льготные” ипотечные кредиты от ГИУ

Ипотечные кредиты, взятые в рамках программы, поддерживаемой Государственным ипотечным учреждением, дешевле обычных всего на 0,5-2 процентных пункта. Вот и получается, что вся соль на прянике льготного гривневого кредита ГИУ в том, что его можно взять по цене долларового. Но стоит ли игра свеч? Нам показалось, что не очень…

Напомним, суть работы ГИУ заключается в рефинансировании ипотечных кредиторов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг. Для этого ГИУ заключает договор сотрудничества с банками, после чего продает инвесторам свои ценные бумаги, выпущенные под государственные гарантии, а полученные деньги направляет на свои программы. «Тем самым мы снижаем риски для банков и в ответ требуем снижать ставку по ипотечным кредитам, подходящим под нашу программу. Фактически работа ГИУ может снизить годовую ставку по кредиту на 1-2%», — поясняет зампредседателя правления ГИУ Сергей Москаленко.

В итоге, средняя эффективная процентная ставка льготных ссуд под маркой «от ГИУ» составляет около 13,6% годовых в гривнах. Минимально возможная ставка на рынке — 11%. Для сравнения: не льготные, а самые обычные ипотечные займы в долларах обходятся практически в ту же цену, более того, в некоторых банках номинальные ставки и того дешевле — 9-10% годовых.

Так почему же льготные ипотечные кредиты ГИУ — льготные? Разве только потому, что заемщики, взявшие гривневые кредиты, крепко выиграют в случае падения украинской национальной валюты. Ведь тогда относительно дешевые долларовые кредиты «покажут зубы» :(, а выданные практически под такой же процент льготные гривневые кредиты останутся такими же недорогими. 🙂 А если национальная валюта будет стабильна, то получатели льготных кредитов особых преимуществ перед «долларовыми» заемщиками иметь не будут.

Приходите завтра

Пока главное отличие льготного кредита от обычного ипотечного займа — бумажная волокита. Подписав анкету на получение льготного кредита ГИУ в банке «Хрещатик», предоставив паспорт, справку о присвоении идентификационного номера и справку о доходах корреспондент «Денег» стал ждать решения своей судьбы. На момент выхода статьи — спустя две недели после обращения в банк — позитивного ответа он все еще не получил. Вот и первое отличие от обычного кредита в долларах, решение о выдаче которого принимаются за 3-4 дня.

При этом чиновники уверяют, что на всю процедуру оформления займа уходит не более двух недель. Но на практике не все так радужно. Финансист Владислав Гончарук решил взять льготный кредит в одном небольшом банке и после того как прождал две недели решения от банка, начал заниматься всем сам. «Мне пришлось буквально взять кредитного эксперта банка в заложники и потратить около месяца на получение всяческих подписей, как в самом банке, так и в ГИУ», — рассказывает он. В итоге кредит, который обещали выдать под 12% годовых, обошелся Владу с учетом всех комиссий в 16%. Срок же получения кредита перевалил за полтора месяца!

Только после «убийства» такого количества времени можно было начать заниматься непосредственно покупкой квартиры, которая к тому времени, естественно, заметно подорожала. «Слава богу, я все-таки получил этот кредит. Знакомый из этого банка сказал, что до меня всем отказывали», — все равно доволен Влад.

Видимо, прекрасно понимая, что ждет заемщиков, банкиры даже отговаривают их от оформления льготных кредитов ГИУ. В ПриватБанке, в банке «Надра» и Брокбизнесбанке нашему корреспонденту сходу предложили «не париться с этим ГИУ» и сразу оформлять кредит в долларах. В ипотечном центре УкрСиббанка на вопрос о льготном кредите сообщили, что гривневые кредиты под 11% в рамках программы ГИУ у них получили всего 25 клиентов за все время существования программы, и сразу посоветовали больше рассчитывать на стандартные программы.

Особого энтузиазма по поводу льготных ипотечных кредитов банкиры явно не испытывают. Гораздо веселее они раздают сейчас кредиты с частичной компенсацией Фонда содействия молодежному жилищному строительству, которые явно пока пользуются большим спросом.

Дорогие льготы

Еще одним недостатком льготных кредитов ГИУ являются высокие комиссии, которые устанавливают по ним банки. Складывается такое ощущение, что банкиры фактически пытаются перекрыть разницу между обычным кредитом в гривнах и льготным. 🙂 Корреспондент «Денег» убедился, что средний размер одноразовых комиссий, которые взимают банки по льготным кредитам, — около 2% суммы кредита (максимальный размер — 5%). Для сравнения: комиссии по обычным ипотечным кредитам редко превышают 1-1,5% суммы кредита.

Все это выглядит достаточно странно. Напомним, НБУ запретил взимать комиссии за обслуживание кредита, но пока их еще не отменил ни один банк. «Льготный ипотечный кредит или не льготный, а банк в убыток себе работать не будет», — сказали нам, как отрезали, в одном из отделений УкрСиббанка в Киеве.

Еще одним необъяснимым фактом является крайне медленный темп снижения ставок по льготным займам. Руководство ГИУ уже объявило о намерении привлечь в этом году у инвесторов 2 млрд. грн. Естественно, привлечение такой суммы могло бы удешевить такие кредиты еще на 1-2 процентных пункта, но когда это случится, не берутся предсказывать ни банкиры, ни чиновники.

Между прочим, в прошлом году ГИУ, согласно проспекту эмиссии своих ценных бумаг, привлекло только 275 млн. из 1 млрд. грн., гарантию на которые дал Кабмин. «В действительности объемами рефинансирования ГИУ могут быть довольны только средние и небольшие банки, а более крупные игроки не спешат снижать ставки по кредитам», — говорит председатель Международного ипотечного банка Юрий Блащук.

Сотрудничеством с ГИУ, действительно, довольны пока только в банках, занимающих незначительную долю ипотечного рынка, тогда как крупные игроки ждут более серьезных объемов ресурсов. Так, банк «Финансы и Кредит» до конца текущего года хотел бы получить рефинансирование в объеме не менее 200 млн. грн., а Укрсоцбанк — не менее 300 млн. грн. На фоне таких потребностей даже пресловутые 2 млрд. грн. не впечатляют. Их хватит разве что еще на несколько десятков тысяч кредитов, однако проблему дороговизны ипотечных ссуд это вливание вряд ли решит.

30 лет — это срок

Так стоят ли того ипотечные кредиты ГИУ, чтобы тратить на них время? Не проще ли оформить «долларовый» кредит, ведь курс «зеленого» ползет вниз? Вердикт «Денег» — мучиться с оформлением льготных займов есть смысл только в том случае, если с учетом всех комиссий банка эффективная ставка по кредиту в гривнах будет не больше, чем ставка по валютному займу.

Ведь не будем забывать, что к кандидатам на «раздачу слонов» вроде льготных кредитов ГИУ выдвигаются особые требования. С заемщика «железно» требуют не менее 25% стоимости жилья в качестве первоначального взноса и согласия с пятилетним мораторием на досрочное погашение кредита. К тому же ГИУ сразу отсеивает лиц, нуждающихся в крупных кредитах (в рамках программы ГИУ заемщик может получить только от 15 тыс. грн. до 450 тыс. грн.).

К тому же нужно учитывать, что оформить льготный кредит можно далеко не в каждом банке и не в каждом регионе. Из 58 коммерческих банков, подписавших договора о сотрудничестве с ГИУ, фактически готовы выдать льготные кредиты меньше половины — всего 21 банк. До регионов информация о совместной с ГИУ программе ипотечного кредитования вообще не дошла. Во многих региональных отделениях банков признались, что не выдали ни одного кредита по стандартам ГИУ.

Однако это не значит, что подобных программ там нет. Корреспондент «Денег» перезвонил в одно из региональных отделений каждого банка первой десятки — участника программы ГИУ. О программе слышали, но вот как она работает и «с чем ее едят» пояснить ни смогли. В общем, пока что шанс воспользоваться программой ипотечного учреждения «на полную катушку» имеют лишь жители столицы.

Единственный плюс — льготный ипотечный кредит можно получить на 30 лет, что позволит существенно снизить размер ежемесячных платежей заемщика. Пока кредиты на столь длительные сроки в Украине выдают немногие банки («Надра», «Аркада», Индекс-банк и прочие). Для сравнения: среднемесячный полный платеж по кредиту на $50 тыс. на срок 30 лет по ставке 11% в год составит всего $276 (c начальным взносом в 25% суммы кредита). Займ той же величины на 20 лет и по ставке 13% годовых (без начального взноса) потянет на $480 в месяц (суммы для удобства указаны в долларах).

По прогнозам опрошенных «Деньгами» экспертов, снизать процентную ставку по кредитам ГИУ до уровня «ниже доллара» банки смогут не раньше, чем через год. Может, стоит все же подождать, если так уж хочется оформить кредит в гривнах?