Подвохи кредитных договоров

Заключая кредитные договоры, банки хотят следить за тем, как вы обустраиваете свое жилье. Острое желание банкиров соблюсти западные стандарты, а также обезопасить себя в будущем от возможных проблем с погашением кредита подталкивает их к постоянной модернизации ипотечных договоров.

Теперь им недостаточно обязаловки по страхованию недвижимости и заемщиков, а также высоких штрафов за несвоевременный возврат займов — они стремятся целиком и полностью контролировать целевое использование кредита на жилье и саму квартиру.

Свою придирчивость финансисты, не прекращающие модифицировать ипотечные договоры, объясняют стремлением стать понятными для зарубежных партнеров. Они уже давно не скрывают, что, следуя европейской моде, начнут продавать за границу сформированные портфели кредитов физлиц. Банкиры называют такие операции секьюритизацией: кредиты продаются западным финансовым группам с дисконтом. «В результате украинские банки имеют возможность привлекать долгосрочные денежные ресурсы, которых не хватает на нашем рынке», — пояснил заинтересованность финансистов Александр Дубилет, председатель правления ПриватБанка, который осуществил первую секъюритизацию ипотечного портфеля на $171 млн. В течение 2007–2008 годов, согласно прогнозам, около десятка отечественных финучреждений выйдут на крупнейшие мировые биржи с продажами кредитов, выданных рядовым украинцам.

Сейчас они проходят подготовительный период, который заключается не только в получении рейтинговых оценок и улучшении банками своих финансовых показателей. Самый важный момент — это приведение в соответствие с международными стандартами кредитных портфелей.

Украинцам ничего не остается, как мириться с новыми требованиями кредиторов. Так, сегодня нормальной практикой стало предоставление в банк информации не только о своем финансовом положении, но и о благосостоянии родственников — жен/мужей, детей и даже бабушек/дедушек. Необеспеченность близких рассматривается кредитором как дополнительный финансовый риск. А еще многие банки перестали мириться с практикой зарплат «в конвертах». Одновременно финансисты стали жестче подходить к обязанностям заемщиков и скрупулезнее отслеживать целевое использование ипотечных кредитов, а также пристальнее всматриваться в изменения, которые происходят в заложенных квартирах.

Единственной отрадой украинцев стало небольшое удешевление ипотеки, которое эксперты зафиксировали в нынешнем году. «Так, по результатам последнего исследования, средняя эффективная ставка ипотечных займов за год снизилась на 0,4% годовых и составила 17,85% годовых для жилищных кредитов в национальной валюте и 13,15% годовых для займов в долларах. Напомним, что эффективная ставка учитывает не только процентные, но и комиссионные расходы заемщика во время пользования ссудой. Помимо уменьшения процентных ставок банкиры на протяжении года тоже порадовали своих заемщиков увеличением срока кредитования, который теперь в среднем составляет 25 лет, и уменьшением первоначального взноса», — говорится в майском заключении компании «Простобанк Консалтинг». Таких темпов удешевления, по мнению специалистов, вполне достаточно для роста доли кредитных продаж жилья. «Если еще два-три года назад доля покупки жилья в кредит не превышала 10% общего объема сделок с недвижимостью, то на сегодня, например по Киеву, покупка недвижимости за счет кредитных денег превышает 60%, и эта тенденция продолжает развиваться», — отметил советник председателя правления Укргазбанка Александр Охрименко. Финансисты уверены, что более активно свои портфели ипотечных кредитов смогут наращивать банки с наиболее лояльными кредитными договорами.

UNICREDIT BANK

Одними из самых привлекательных по части договоров сегодня считаются иностранцы-новички, которые любыми путями пытаются занять нишу на ипотечном рынке. Ярким представителем такого рода игроков считается UniCredit Bank. Работая на стандартных условиях (кредитование сроком до 20 лет на сумму $10–500 тыс.), он выдвигает весьма лояльные требования — оформление займа обойдется в 1% суммы займа, а опоздание с его выплатой повлечет за собой штраф лишь 50 грн. Правда, если речь пойдет о существенных задержках выплат кредита, банк может поднять ставку — в частности с 12 до 17% годовых по долларовым кредитам.

UniCredit Bank жестко контролирует платежеспособность своих заемщиков — в договоре прописано право банка ежегодно требовать у клиента документы о его доходах. Также финучреждение закрепляет за собой возможность в любой момент проверять состояние залога: кредитный инспектор может неожиданно нагрянуть с проверкой, чтобы на месте удостовериться, что прокредитованная квартира не повреждена. Главный же недостаток, который тоже фигурирует в соглашении, — это право банка в любой момент менять кредитную ставку. Поводом для этого может послужить все что угодно — начиная с изменения уровня инфляции в стране и заканчивая изменением цен на ресурсы в Украине, а также ростом ставки Libor в Европе (если речь идет о валютных кредитах).

УКРСИББАНК

Аналогичные требования в отношении изменения действующей ставки выдвигает и УкрСиббанк. Если клиент откажется платить на новых условиях, от него потребуется досрочное погашение кредита. Кроме того, выложить одним махом оставшуюся задолженность по займу в соответствии с договором харьковского банка могут потребовать и в случае, если заемщик потеряет работу либо на него заведут уголовное дело. Таким же будет приговор кредитора, если удается уличить клиента в нецелевом использовании ипотечного займа — например, если банк узнает, что часть денег была потрачена на покупку машины. Другое наказание за этот проступок — штраф в размере 5% от суммы, использованной нецелевым образом. Банк пристально следит за использованием жилья, которое находится у него в залоге. Например, для прописки в нем несовершеннолетних придется запрашивать специальное разрешение.

Значительно больше УкрСиббанк взыщет с заемщика, если тот опоздает с платежом по кредиту — две учетные ставки (сейчас это 16%). Финучреждение также может потребовать уплатить неустойку в размере 500 грн.

РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ

Одним из наиболее жестких соглашений специалисты называют ипотечный договор «Райффайзен Банка Аваль». Причем его требовательность нашла отражение практически во всех основных пунктах: например, здесь тоже предусматривается изменение размера кредитной ставки на протяжении действия срока договора, но при этом указывается, что делается это в одностороннем порядке (без согласия клиента — в отличие от остальных банков). Также кредитор закрепил за собой право на корректировку тарифов на обслуживание кредита — для этого ему достаточно вывесить соответствующее объявление в своих операционных залах.

Одновременно договором «Райффайзен Банка Аваль» предусмотрено повышение кредитной ставки на 5% годовых в случае несвоевременного предоставления страхового полиса (заемщика обязывают страховать недвижимость и свою жизнь), несвоевременное погашение кредита либо невыполнение других статей ипотечного соглашения. Кроме того, за просрочку по платежам с получателя ссуды также могут взыскать пеню в размере 0,5% от суммы просрочки за каждый день несвоевременного погашения займа. Так же, как и коллеги, «Райффайзен Банк Аваль» очень ревностно относится к целевому использованию кредита, проверкам состояния залога (жилья) и прописке детей либо других третьих лиц в заложенной недвижимости.

ПУМБ

Настоящим же шедевром банкирской изворотливости можно считать ипотечный договор Первого Украинского Международного банка. И это несмотря на то, что внешне он выглядит вполне стандартно, — например, размер комиссии за предоставление займа составил лишь 0,99% размера кредита. Дальше же начинается самое интересное — ПУМБ взимает комиссию за досрочное погашение кредита. А также запрещает сдавать в аренду квартиру, купленную в кредит (разумеется, если та является залогом).

Кроме того, банк закрепляет за собой весьма широкие полномочия по части взыскания задолженности по ипотечным займам, если таковая возникает. Согласно договору, он имеет право самостоятельно (в одностороннем порядке) списывать недостающие средства со всех счетов заемщика в ПУМБе. Более всего, в такой ситуации не посчастливится заемщикам, имеющим зарплатные карты в банке, — ведь тот сможет в текущем режиме «списывать» весь заработок клиента.

Также финучреждение оговорило в договоре широкие права по наказанию заемщика. В частности, если тот будет неаккуратно гасить кредит, банк может взыскать пеню — две учетные ставки НБУ за каждый день просрочки (16% просроченной суммы). Если клиент не уведомит кредитора об изменении места жительства и работы (с указанием адреса и телефона) в течение 14 дней, последний может оштрафовать его на 1% кредита. Если же заемщик нарушит свои обязательства по продлению страховки (новый полис по страхованию жизни и недвижимости необходимо приобретать каждый год кредитования), банк имеет право потребовать уплаты 10% минимальной страховой суммы.