В 2006 г. цены на первичное жилье в пригородах столицы увеличились более чем на 50%

В этом году следует ожидать подорожания еще на 20-25%. Если еще несколько лет назад жилье в городах-спутниках было дешевле столичного чуть ли не вдвое, сегодня цены в некоторых прилегающих к Киеву населенных пунктах почти догнали столичные. По данным операторов рынка недвижимости, в некоторых городах-спутниках, например, в Вишневом, за однокомнатные квартиры уже запрашивают до $100 тыс.

Почти столько же, сколько стоят “однушки” в отдаленных “спальных” районах Киева. В других населенных пунктах, например, в Обухове, квартиры дешевле столичных в среднем на 35%. Но застройщики прогнозируют их подорожание в 2007 г., как минимум, на 20-25%. БИЗНЕС разбирался почему.

Скачок
Значительный ценовой скачок города-спутники продемонстрировали летом. Как отметила Юлия Кириленко, специалист по методам расширения рынка сбыта ООО “Светлица Лтд.” (г.Киев), “в 2006 г. рост цен на первичном рынке в городах-спутниках составил более 50% (в Киеве, по данным риелторов, он превысил 65%)”. В частности, по данным экспертов, когда в Киеве на рынке жилья наблюдалась относительная стабилизация, стоимость жилья в новостройках Броваров и Вишневого возросла в среднем на 30%. Несколько меньший рост (6-17%) наблюдался в Обухове, Вышгороде, Ирпене и Буче. Однако эти темпы все равно превышали столичные за аналогичный период (за три летних месяца 2006 г. цены на жилье в Киеве повысились в среднем на 10%).

Сейчас подорожание квадратных метров в городах-спутниках продолжается. Быстрее всего, в частности, в Броварах, Вишневом и Вышгороде. Несколько отстают от них Борисполь, Ирпень и Обухов.

По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании (СИК) “Київ Житло-Інвест” (г.Киев; инвестиции в строительство; с 2001 г.; 50 чел.), в конце 2006 г. средняя стоимость 1 кв.м жилья в пригородах на первичном рынке составляла около $922 (при этом 1 кв.м в 1-комнатных квартирах стоил в среднем $996,4, в 2-комнатных — $899,1, в 3-комнатных — $870,7), тогда как в Киеве этот показатель равнялся $1576 (на вторичном рынке — $2303 за 1 кв.м). Минимальная стоимость 1 кв.м площадей была зафиксирована в новостройках Обухова: в 1-комнатных квартирах — $769, в 2-комнатных — $734, в 3-комнатных — всего $518. Сравнительную дешевизну квартир в этом городе аналитики компании объяснили его удаленностью от Киева.

Риелторы уверены, что бум на рынке жилья в городах — спутниках столицы продолжится. Среди главных причин они называют относительную дешевизну жилых метров на периферии и их растущую популярность на рынке.

В частности, специалисты СИК “Київ Житло-Інвест” утверждают, что за последние несколько месяцев в городах-спутниках резко сократилось предложение к продаже объектов в новостройках (получается, что большинство квартир уже раскупили). “Это объясняется прежде всего существенным подорожанием квартир эконом-класса в Киеве и постепенной переориентацией покупателей на пригороды”, — уверил БИЗНЕС Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга и PR СИК “Київ Житло-Інвест”. По его словам, недостаточное предложение новостроек острее всего ощущается в Вышгороде и Борисполе, которые расположены ближе всего к столице и имеют с ней удобное транспортное сообщение.

В то же время, как заметила Оксана Лавриненкова, директор филиала группы компаний “Планета Оболонь” (г.Киев; с 1996 г.; 100 чел.), тенденции к оттоку покупателей с первичного рынка городов-спутников на вторичный специалисты группы пока не наблюдают. “Покупатели, нацеленные на приобретение жилья исключительно на первичном рынке, там его и приобретают”, — сказала она.

Спрос
Главный фактор, подстегивающий цены на жилье в пригородах, — спрос. Как ни крути, а квадратный метр в городах-спутниках, за исключением Вишневого и Вышгорода (где цены фактически сравнялись с киевскими), все-таки остается дешевле столичного на 20-50%.

Кроме того, до недавнего времени в этих городах не строили обычных для Киева квартир огромного метража (например, “двушки” от 100 кв.м). А это значительно удешевляет покупку квартиры из нескольких комнат в пригородах, особенно в сравнении с Киевом. Впрочем, не усердствуют с “квадратами” застройщики и сегодня. По словам Юлии Кириленко, в многоквартирных домах в городах-спутниках проектируют в основном квартиры небольшого метража. На их долю приходится около 80% в общем объеме жилья в новостройках, 20% — улучшенные квартиры (имеются в виду большой метраж и лучшее инженерное обеспечение). Под Киевом застройщики предпочитают возводить в основном невысокие дома (5-9 этажей), поскольку именно малая этажность позволяет оборудовать дом системами автономного отопления и водоснабжения, которые особенно необходимы, если учесть традиционные для небольших городов отключения воды и электроэнергии.

Наибольшим спросом, по словам г-жи Кириленко, в пригородах пользуются 1-комнатные квартиры площадью до 45 кв.м (50% спроса). 25% потенциальных покупателей интересуют 2-комнатные квартиры площадью до 70 кв.м. Еще 10% ищут “трешки” площадью до 100 кв.м.

К слову, в прошлом году Вера Ульянченко, губернатор Киевской области, неоднократно заявляла, что Киевская ОГА совместно с Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства разработает программу строительства в городах-спутниках социального жилья, рассчитанного на малоимущие слои населения. Однако критерии отнесения жилья к социальному пока не определены не только в области, но и в столице (см. БИЗНЕС №35 от 28.08.06 г., стр.100-105). Кстати, за счет сравнительно небольшого метража “первички” и более приемлемых цен в пригородах проблему бесквартирья — путем закупки квартир или паевого строительства — вознамерилось решить Мин­обороны (по состоянию на 01.01.07 г. в столице насчитывалось 7,614 чел., нуждающихся в собственном жилье). Поскольку 80% бесквартирных военнослужащих нуждаются в 3-комнатных квартирах, в ближайшие два-три года можно ожидать изменения структуры спроса в пригородах в пользу “трешек”.

Активизации же спроса в целом способствует улучшение инфраструктуры пригородов. В новых кварталах все чаще возводят школы, детсады, поликлиники и супермаркеты. Да и проблемы транспортного сообщения с большинством городов-спутников также остались в прошлом. Например, от Броваров до метро можно доехать за 15-20 минут. К слову, удобство и быстрота транспортного сообщения между пригородами и столицей нередко становятся главными причинами подорожания жилья. Именно поэтому сейчас лидером по росту стоимости квартир стал г.Вишневое.

Основные новостройки в пригородах Киева

Населенный пункт Адрес Планируемый ввод в эксплуатацию Ориентировочная средняя цена, USD за 1 кв. м
Борисполь ул. Киевский шлях, 97 III кв. 2007 г. 867
Борисполь ул. Киевский шлях, 97 III кв. 2007 г. 777-797
Борисполь ул. Маяковского, 46 IV кв. 2007 г. 741
Боярка ул. Белогородская, 51 II кв. 2007 г. 787-876
Бровары ул. Грушевского, 7 II кв. 2007 г. 867
Бровары ул. Лагуновой Марии, 4-б III кв. 2007 г. 936
Бровары ул. Олимпийская, 8-б III кв. 2007 г. 939-1036
Бровары ул. Постышева, 1-в IV кв. 2007 г. 996
Бровары ул. Симоненко, 4 IV кв. 2007 г. 966-986
Бровары ул. Шевченко, 12 III кв. 2007 г. 797-877
Буча ул. Хмельницкого 1 IV кв. 2007 г. 870
Васильков ул. Солнечная II кв. 2007 г. 719-749
Вишневое ул. Жовтнева, 21-а IV кв. 2007 г. 1195-1265
Вышгород ул. Шолуденко, 6г IV кв. 2007 г. 1255
Гостомель ул. Кирова, 1 I кв. 2007 г. (первая очередь) 777-797
Ирпень ул. Тургеневская, 10 I кв. 2007 г. 916
Коцюбинское ул. Доковская, 7-11 I кв. 2007 г. 926
Коцюбинское ул. Пономарева, 2-г IV кв. 2007 г. 915-980
Обухов ул. Киевская, 174-а I кв. 2007 г. 717-769
Обухов ул. Лермонтова, 22 I кв. 2007 г. 518-578
Чайки Нет данных II кв. 2007 г. 996
Юровка ул. Шевченко, 3-б II кв. 2007 г. 837
По данным СИК “Київ Житло-Iнвест”.

Интерес
Несмотря на то что для строительных компаний столичный рынок по-прежнему остается приоритетным, они стремятся занять нишу на рынке населенных пунктов, прилегающих к Киеву. Причин тому несколько. С одной стороны, строителям все сложнее работать в столице (неадекватная политика городских властей, сложности с получением земельных участков и т.д.), с другой — они видят в развитии пригородов огромные перспективы. “География понятия “Киевский регион” расширяется и уже не ограничивается 30-километровой зоной. В перспективе — активное развитие городов в 70-километровой зоне, а также сел и поселков городского типа в 50-километровой зоне столицы”, — считает Виктор Власов, генеральный директор компании “Градострой” (г.Киев).

Застройщики утверждают, что пригороды могут поглотить не менее 10 млн кв.м жилья. В то же время в прошлом году в области было построено немногим более 0,5 млн кв.м, что всего на 18% больше, чем в позапрошлом году.

Учитывая огромный потенциал развития своих территорий, местные власти более лояльны к застройщикам, чем киевские. Сельский или поселковый совет, например, с готовностью выделяет землю, зная, что помимо развитой инфраструктуры он также получит часть прибыли застройщика от продажи квартир, которую, в свою очередь, сможет потратить на ремонт школы, газификацию и т.д. “У застройщиков и инвесторов появился интерес возводить многоквартирные дома именно в пригородах, так как там гораздо дешевле арендовать землю и гораздо проще пройти инстанции при получении разрешительной документации, — подчеркнула Оксана Лавриненкова. — Благодаря этому себестоимость квадратного метра жилья там дешевле, чем в Киеве.”

В то же время, как отметила Юлия Кириленко, доходность строительства в городах-спутниках несколько ниже, чем в Киеве (в среднем — 30-40%, тогда как в Киеве она может достигать 80-300%.), поэтому на этом рынке чаще работают небольшие фирмы или региональные компании. Хотя среди основных операторов рынков недвижимости городов-спутников есть и крупные компании. Строят здесь “Киевгорстрой”, “Новобудова”, “Укрстройинвест”, “Светлица”, “Киевсоц­строй” и др.
Некоторые застройщики отмечают, что работающие на рынке местные и столичные компании уже давно распределили между собой все пригодные для строительства участки с уже имеющимися коммуникациями. Поэтому новым игрокам, желающим застраивать пригороды, придется довольствоваться разве что землями, прилегающими к селам и поселкам. Но пока действует мораторий на продажу земель сельхозназначения, это направление вряд ли получит активное развитие.

О перспективах

Виктор Власов (43),
генеральный директор компании “Градострой” (г.Киев; с 2001 г.; строительство, инвестиции; 156 чел.):

— Сейчас очень перспективное направление для застройщиков — строительство жилых комплексов в селах, приближенных к Киеву. Многие строительные компании уже начали реализовывать в них свои проекты. Я думаю, спрос на жилье в пригородах будет только расти, поскольку качество жизни в жилых комплексах, расположенных в них, может быть даже выше, чем где-нибудь на Троещине или Борщаговке. Кроме того, цены на “загородное” жилье пока еще достаточно привлекательны по сравнению с киевскими. Отмечу также, что активность строительных компаний в городах-спутниках, а также селах, приближенных к Киеву, может несколько уменьшить напряженность на рынке жилья в столице. Ведь потребителям будет предоставлена возможность выбора.

Прогноз
По прогнозам экспертов, так как в перспективе в черту Киева могут быть включены Вишневое, Украинка, Обухов, Коцюбинское, Вышгород и Бровары, их в ближайшее время будут весьма активно застраивать. Адекватно киевским будут меняться и цены на жилье в этих городах и поселках городского типа. То есть если стоимость столичных квадратных метров будет расти, то и в пригородах жилье подорожает.

В частности, Андрей Сокур, генеральный директор АН “Альянс-Брок” (г.Киев; с 1996 г.), прогнозирует, что в ближайшие месяцы, при условии сохранения сложившейся конъюнктуры на рынке недвижимости, средняя разница в стоимости 1 кв.м в Киеве и городах-спутниках сохранится на уровне $300-600 в зависимости от класса жилья и его месторасположения.

Что касается роста цен в пригородах в 2007 г. в целом, то, по прогнозам операторов рынка недвижимости, он составит, как минимум, 20-25%. Среди основных причин увеличения стоимости жилья Юлия Кириленко, например, назвала наличие платежеспособного спроса; перетекание денежных ресурсов из Киева в регионы; развитие инфраструктуры в городах-спутниках; повышение качества строительных объектов. А Виктор Власов к перечисленным факторам добавил увеличение себестоимости стройматериалов и рабочей силы, а также нехватку мощностей предприятий, производящих стройматериалы. По словам застройщика, предприятия просто не справляются с возрастающими объемами строительства. “Поэтому, на мой взгляд, особых изменений ситуации на строительном рынке городов-спутников в ближайшем будущем не предвидится. Цена на первичное жилье будет только возрастать”, — подытожил г-н Власов.

О проблемах

Дмитрий Гайдай (36),
директор АН “Брама-Риэлт” (г.Киев; оказание услуг по покупке-продаже, аренде квартир; с 2005 г.):

— Как и в столице, рынок жилой недвижимости в городах-спутниках не насыщен предложением, к тому же имеет свои специфические черты. Жилья на периферии мало, оно некачественное. В основном это квартиры в многоэтажках, которые строились еще в 60-70-х годах прошлого века и не соответствуют современным требованиям потребителя. В Вишневом, например, еще сохранилась застройка двухэтажными “гостинками”, больше похожими на бараки. И решать квартирный вопрос для их жильцов достаточно сложно.
Одним из выходов в сложившейся ситуации может стать строительство нового жилья на месте сносимых старых построек. Правда, сложность реализации таких проектов заключается в том, что в Украине пока нет законодательной базы, которая бы гарантировала реализацию интересов всех сторон. Будь то жильца, который живет в старом доме и хотел бы остаться в этом же микрорайоне и получить равнозначную квартиру в новом объекте. Или застройщика, который, естественно, в ходе реализации проекта рассчитывает получить прибыль. И, конечно, местных органов власти, которые, реализуя такие проекты, ожидают уменьшения квартирной очереди, развития инфраструктуры, благоустройства города и, наконец, пополнения городского бюджета.

О ценах

Юлия Кириленко (24),
специалист по методам расширения рынка сбыта ООО “Светлица ЛТД.” (г.Киев; инвестиции в строительство, оптовая торговля строительными материалами; с 2004 г.; 12 чел.):

— Цены на первичном рынке жилья в городах-спутниках будут расти и в дальнейшем — вплоть до приближения рынка к насыщению. Насыщение платежеспособного спроса может произойти в двух случаях: во-первых, в случае приближения уровня предложения квартир до уровня платежеспособного спроса, во-вторых, в случае уменьшения платежеспособного спроса до уровня предложения за счет роста цены либо форс-мажорных обстоятельств. Но в краткосрочной перспективе, по-моему, стабилизировать цены не удастся ни по одному из вышеописанных сценариев. Причина — наличие достаточно высокого уровня платежеспособного спроса, к тому же неэластичного (изменение цены квартиры на 1% почти не влияет на спрос в связи с параллельной продажей собственной недвижимости). По информации от наших клиентов, около 80% покупателей первичной недвижимости продают уже имеющуюся у них недвижимость, т.е. совершают последовательную сделку. Большие вливания в рынок недвижимости идут также с рынка земли. Собственники земли (в основном — сельские жители), продают ее за значительные для них деньги и стараются за них приобрести квартиры детям, внукам и т.д.