Поради експертiв щодо купiвлi й оренди нерухомостi

Махiнацiї з орендою квартир — одна з актуальних проблем столицi. Цей вид афер — у перших рядках злочинного “хiт-параду”. Заданими ГУ МВС у Києвi, квартирних афер тiльки за 2004 рiк зафiксовано понад 500. I це лише офiцiйнi скарги

Люди, якi мрiють придбати квартиру в Києвi, не можуть почуватися безпечно i бути застрахованими вiд сумнiвної пропозицiї. За перших же спроб знайти на вторинному ринку київського житла “гiдний варiант” (щоб i площа влаштовувала, i цiна “не кусалася”!), покупець стикається з неймовiрно високими столичними цiнами. Якщо до ваших рук хоча б раз потрапляла газета з оголошеннями, ви помiтили низку повiдомлень: “Продам квартиру. Дешево”.

Поблажливi продавцi пропонують прийнятнi “розцiнки” i навiть обiцяють через особисту симпатiю саме до вас “притримати” квартирку. Зрадiвши цьому, щасливi покупцi викладають останню копiйчину. А досвiдчений брокер порекомендує вам вiдмовитися вiд дешевого варiанта, оскiльки за заниженими цiнами в Києвi продають хiба що проблемнi квартири.

Торгiвля сумнiвним житлом за пiдробленими документами давно вже стала масштабним бiзнесом. I якщо ви придбали дуже дешеву квартиру через третi руки, одного чудового дня до вас можуть прийти справжнi господарi “гнiздечка”, якi могли й не здогадуватися, що їхню квартиру продали, поки вони перебували за кордоном на заробiтках. Справжнi господарi матимуть усi права вигнати вас на вулицю. Принаймнi закон буде на їхньому боцi, роз`яснює директор агентства нерухомостi “Еммануїл” Вiктор Вiдута.

Експерти запевняють, що всi проблеми виникають через вiдсутнiсть системи i недосконале законодавство. Якщо реєстрацiя прав власностi здiйснюється в однiй установi, то iнформацiя про реальних власникiв часто зберiгається в iншiй. Тому можна купити квартиру нiбито вiд законного й одноосiбного власника i навiть вiдсвяткувати новосiлля, а через мiсяць—два до вас приєднається ще один, справжнiй мешканець цiєї ж квартири.

Запобiгаючи скандальним ситуацiям, сумлiннi брокери навiть беруться за ремесло Шерлока Холмса: вивчають iсторiю квартири та її реальних власникiв. Однак цi перевiрки мають неофiцiйний характер.

Утiм, за словами Вiктора Вiдути, найкращий спосiб захиститися вiд шахраїв — застрахувати угоду, що укладається пiд час купiвлi квартири. Документ про таку форму страхування створить вам “iмунiтет” до будь-якої непередбачуваної ситуацiї. Навiть якщо придбаєте квартиру, до якої згодом завiтає законний власник, страхова компанiя поверне вам втраченi грошi.

Високi цiни на житло в столицi все частiше роблять жертвами злочинцiв не тiльки покупцiв, а й власникiв київських квартир, особливо якщо вони самотнi, недiєздатнi та беззахиснi. Дiдусям i бабусям пiдсовують доручення, i тi власноруч позбавляють себе житла.

Отже, при купiвлi житла експерти радять “не клювати” на дешевизну (стандартний розмiр комiсiйних у Києвi — 5% вiд вартостi житла), а проконсультуватися у досвiдчених рiелторiв та юристiв.

Де придбати житло?

Де ж безпечнiше купувати квартиру: на первинному чи вторинному ринку?

Вадим Г. купив квартиру в новому будинку. Розраховував невдовзi й заселитися, тож стару квартиру продав. Але будiвельники не впоралися вчасно, i йому з родиною довелося пiвроку знiмати приватну квартиру. На жаль, iнвестицiйнi договори найчастiше складенi так, що приватний iнвестор (тобто покупець) практично жодних прав не має.

Крiм того, фахiвцi з нерухомостi радять не укладати договiр про пайову участь у будiвництвi. Цей документ передбачає рiвне партнерство iнвестора i забудовника, отже, рiвна вiдповiдальнiсть при проблемах з будiвництвом. На практицi це означає, що вам роками доведеться чекати своєї квартири.

Квартири купують на рiзних стадiях будiвництва, тож i цiна їх вiдрiзнятиметься. Пiд час закладки фундаменту — нижча, у готовому будинку — значно вища. Але, бажаючи заощадити, є ризик витратити бiльше на оренду житла до закiнчення будiвництва.

Та й довiряти можна лише вiдомiй будiвельнiй компанiї. Якщо ж маєте справу з маловiдомим забудовником, краще порадьтеся з юристами або рiелторами. До речi, при купiвлi квартири консультуватися доведеться не раз, i робити це треба з людьми незацiкавленими.

Звернiть увагу на наявнiсть в iнвестицiйному договорi пункту про неустойку при простроченнi здачi об`єкта. Вона становить 100 у. о. А ще краще показати договiр досвiдченому юристовi й попросити будiвельну компанiю показати лiцензiю на ведення будiвельної дiяльностi, дозвiл на зведення будинку.

Президент Асоцiацiї фахiвцiв нерухомостi (рiелторiв) України Олександр Бондаренко запевняє, що квартира на вторинному ринку має кiлька переваг. Ви одразу бачите, що купуєте: який пейзаж за вiкном, як благоустроєна навколишня територiя. А в новобудовi купуєш квартиру з видом на парк чи рiчку, а згодом перед вiкнами постає нова висотка.

Але вторинне житло має i свої мiнуси. Насамперед, це “квартирна” iсторiя. Iдеальний варiант — первинна приватизацiя. Якщо ж квартира кiлька разiв перепродувалася, простежити всi угоди практично неможливо. Якщо першу угоду суд визнає недiйсною, анулюються всi наступнi.

Добре, якщо оформили угоду за повною вартiстю. Однак часто в документах зазначається вартiсть квартири за оцiнкою БТI, а це вдесятеро менше, нiж заплатите. Якщо угода буде анульована, одержите тiльки зазначену суму. До речi, оформляти по “повнiй” бажано з урахуванням положень закону “Про податок на доходи фiзичних осiб”, дiю якого хоча й перенесли, але не скасували. За цим документом оподатковується рiзниця мiж купiвлею i продажем. I якщо “купити” за цiною БТI, а потiм продати “по повнiй”, сума податку буде неабиякою.

Пам`ятайте, що не мають права продавати квартиру алкоголiки, наркомани, люди, якi страждають на психiчнi захворювання. Трапляються випадки, коли продавець, одержавши грошi за квартиру, починає лiкуватися вiд алкоголiзму, або стара бабуся — вiд атеросклерозу. А потiм суд визнає угоду недiйсною.

Iснує “золоте” правило. Якщо вам не сподобався господар обраної квартири — вiдмовтеся вiд цього житла, бо в подальшому з цiєю людиною може виникнути купа проблем.

Звернiть увагу й на якiсть житла. Якщо квартира на останньому поверсi, а шпалери дешевенькi та нещодавно поклеєнi, швидше за все, тече дах. Поспiлкуйтеся iз сусiдами, адже невелика радiсть жити поруч з алкоголiками чи наркоманами. Навiдайтеся i до ЖЕКу (а до паспортистки — неодмiнно). I нехай вам щастить!

Фальшивi орендодавцi

Махiнацiї з орендою квартир — одна з актуальних проблем столицi. Цей вид афер — у перших рядках злочинного “хiт-параду”. Заданими ГУ МВС у Києвi, квартирних афер тiльки за 2004 рiк зафiксовано понад 500. I це лише офiцiйнi скарги потенцiйних наймачiв. У бiльшостi ж випадкiв потерпiлi просто не звертаються до мiлiцiї, маючи на те свої причини.

Одна з найрозповсюдженiших афер квартирних “кидал” — створення фiктивної контори, де навiть працiвники не знають справжнiх господарiв i не пiдозрюють про їхнi злочиннi намiри. Зазвичай така контора створюється на короткий час, аби обробити багатенького клiєнта, а заодно й тих, хто випадково в цей перiод потрапить на гачок шахраїв.

Цiлком зрозумiло, що всi документи, оформленi такою “рiелторською фiрмою”, — фальшивi. Коли справа доходить до грошей, разом з ними випаровуються i господарi контори. А з`ясувати будь-яку iнформацiю про власникiв квартири практично неможливо. Господарi-орендодавцi, зазвичай, або на заробiтках по свiтах, i за квартирою доглядають “родичi”, або ж власники житлоплощi давно померли, а квадратнi метри оформленi на далеких родичiв, якi проживають за межами України. Цей спосiб доволi успiшно використовували шахраї ще в далекому XIX столiттi.

Ось один з типових прикладiв. Студентка київського вузу Катерина В. через оголошення в газетi зателефонувала до агентства нерухомостi, де одразу ж запропонували квартиру в зручному для неї районi. Дiвчина заплатила господинi за помешкання грошi за пiвроку, ще й заплатила маклеру 250 доларiв. Однак у хазяйки помешкання не виявилося iз собою паспорта з пропискою. Проте пообiцяла надати свої данi пiзнiше. Вiдразу ж пiсля оформлення всiх документiв пiдставна господиня оселi дала дiвчинi ключi вiд квартири i при нiй перевiрила замок. Коли ж Катерина приїхала вселятися, з`ясувалося, що ключi до замка орендованої квартири не пiдходять. Дiвчина спробувала подзвонити жiнцi i маклеру, але тi як у воду канули. А щодо агентства нерухомостi, через яке студентка знайшла житло, то воно згорнуло свою дiяльнiсть. Пiзнiше з`ясувалося, що квартиру здали одночасно 8-ом наймачам, з яких спритнi аферисти взяли плату за пiвроку наперед, свої вiдсотки отримав i “маклер”.

Подiбна iсторiя сталася i з корiнним киянином Валерiєм Д. Хлопець, увiйшовши до найманої квартири, побачив кiлькох незнайомих людей, як з`ясувалося пiзнiше, теж претендентiв на цю квартиру. їх “розвели” так само, як i Валерiя. Фальшивi орендодавцi просто зробили кiлька дублiкатiв ключiв i роздали їх усiм бажаючим зняти житло.

Ризикують i тi, хто орендує житло, не укладаючи договiр про оренду з власником. Вони взагалi не зможуть щось довести у разi непорядностi хазяїв. Типова ситуацiя. Настя, знявши квартиру за рекомендацiєю знайомих, уклала договiр з господаркою на словах, а не на паперi. Через п`ять мiсяцiв власниця зiмiтувала пограбування квартири i виставила дiвчину з пiвторарiчною дитиною на вулицю, не давши їй часу на пошук iншого житла.