Как рассказывают эксперты агентству “Интерфакс-Недвижимость”, с начала этого года сумма “стандартного” ипотечного кредита выросла почти в два раза. В интервью корреспонденту агентства специалисты подчеркивают, что даже ипотечные кредиты на сумму в $1 млн и больше перестали пугать российских заемщиков и их кредиторов.
Как рассказывают эксперты агентству “Интерфакс-Недвижимость”, с начала этого года сумма “стандартного” ипотечного кредита выросла почти в два раза. В интервью корреспонденту агентства специалисты подчеркивают, что даже ипотечные кредиты на сумму в $1 млн и больше перестали пугать российских заемщиков и их кредиторов.Участники рынка признаются: несмотря на то, что доля “миллионных” займов в общем количестве кредитов, выданных банком, незначительна, их “вес” в портфеле кредитной организации может быть достаточно ощутимым.
По стандарту
Из восьми банков, опрошенных агентством “Интерфакс-Недвижимость”, только в двух – Банке жилищного финансирования и Delta Credit – кредитный лимит оказался ниже “миллионной” отметки и ограничивается $500 тыс. Максимальная сумма ипотечного займа Национальной ипотечной компании составляет $1,2 млн по валютным продуктам и 32,4 млн рублей по рублевым. Городской ипотечный банк (ГИБ) и Абсолют банк готовы предоставить своим клиентам кредит объемом не больше $1 млн. В ВТБ 24, “Банке Москвы” и Московском международном банке (ММБ) ограничения по максимальной сумме кредита отсутствуют.
В беседе с “ИФ-Недвижимость” представители практически всех этих финансовых организаций отметили, что в 2006 году сумма кредитов значительно выросла, причем не только в Москве и области, но и целом по России.
По разным оценкам, суммы ипотечных кредитов увеличились в полтора-два раза.
Так, по данным “Банка Москвы”, средняя сумма займа на приобретение жилья с начала года стала больше на 35 – 40% и теперь составляет в столичном регионе порядка $100 – 120 тыс., а в филиальной сети – $45 – 60 тыс. “Средняя сумма кредитов растет одновременно с ростом цен на недвижимость и доходами населения”, – поясняет заместитель начальника отдела ипотечного кредитования этой кредитной организации Вячеслав Шаламов.
Однако другие собеседники агентства считают, что увеличение размера ипотечного кредита в действительности еще больше. По словам президента Национальной ипотечной компании Сергея Постнова, в среднем еще в январе 2006 года сумма стандартного займа колебалась на уровне $50 тыс. “Сейчас эта цифра варьируется в районе $90 – 150 тыс.”, – сообщает он.
В свою очередь член правления – начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов говорит о “практически двукратном росте стандартного кредита”. “При этом кредита объемом в $140 – 160 тыс. хватит лишь на покупку однокомнатной квартиры или на доплату за “двушку”, – подчеркивает представитель ГИБа, добавляя, что “горожанами востребованы кредиты до $200 тыс.”.
Однако несмотря на предварительные итоги года, показавшие значительное увеличение займов, необходимых для покупки московских и подмосковных квартир эконом-класса, в начале 2007 года эксперты не ожидают такого же большого роста сумм кредитов.
Сразу несколько специалистов заявили “ИФ-Недвижимость”, что галопирующий рост цен в столице по-видимому прекратился и поэтому они не видят большого потенциала для увеличения “стандартной” сумма ипотечного кредита.
Элитка в кредит
В отличие от кредитов для “среднего класса”, составляющих основное количество займов в ипотечном портфеле банков, кредиты на сумму от $1 млн, по оценкам специалистов – собеседников “ИФ-Недвижимость” “едва ли доходят до нескольких десятков даже в крупных банках”.
Но именно такие кредиты, считают участники ипотечного рынка, могут в ближайшее время значительно увеличить объем выданных российскими финансовыми организациями займов.
“Я практически не сомневаюсь в возможном увеличении интереса к ипотечному кредитованию со стороны обеспеченных слоев населения, учитывая, с одной стороны нежелание людей “выдергивать” деньги из бизнеса, а с другой – постоянное увеличение привлекательности предложений самих банков”, – говорит заместитель начальника управления розничного кредитования Московского международного банка Андрей Князев.
В свою очередь, другой представитель ММБ, начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг Сергей Тропинин утверждает, “что хотя доля таких кредитов в портфеле невелика, их количество в последние месяцы растет”.
И. Жигунов рассказывает, что основной объем крупных кредитов в Москве и области приходится на подмосковные коттеджи и квартиры больших метражей в столице. “При стоимости загородного дома с земельным участком в $0,8 – 1,6 млн суммы кредитов в $600 – 800 тыс. довольно актуальны”, – комментирует он.
А начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Мария Серова в свою очередь уточняет, что речь идет о “так называемом элитном жилье”.
Эксперты отмечают, что “жилую недвижимость подобного уровня могут позволить себе только клиенты банков с определенным социальным статусом”. “Вне зависимости от суммы кредита нашими заемщиками являются физические лица, чьи занятость и доход стабильны и достаточны для обслуживания заявленной суммы кредита. Очевидно, что по сумме $1 млн нужен существенно больший доход, чем для платежей по кредиту $100 тыс.”, – говорит М. Серова.
“Как правило, это топ-менеджеры крупных компаний или собственники бизнеса, люди с доходом в десятки тысяч долларов”, – поясняет руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.
По словам С. Тропинина, для получения кредита на сумму в $1 млн заемщик, по условиям ММБ, должен иметь подтвержденный ежемесячный доход около $17 тыс.
Неликвидные миллионы
Опрошенные “ИФ-Недвижимость” представители ипотечного рынка разошлись в оценке максимальной суммы ипотечного займа, который можно сейчас взять в Москве. В. Шаламов из “Банка Москвы” рассказал о кредите в $1,5 млн, С. Тропинин из ММБ – о $3,5 млн, а генеральный директор “МИЭЛЬ-Брокеридж” Наталья Кирпиченко отметила, что ей известно о кредите объемом $5,6 млн.
“В нашей компании пока самым крупным был кредит в $1,5 млн, а суммы от $800 тыс. до $1 млн являются ходовыми”, – подчеркивает андеррайтер ипотечного брокера “Независимое бюро ипотечного кредитования” (НБИК) Павел Комолов.
По его словам, в НБИКе клиентов, решившихся взять “миллионные” кредиты, около 20%.
“Рост цен на жилье привел к тому, что доступным осталось только жилье по цене до $2 тыс. за кв. метр. Потенциал роста остается не в квартирном сегменте, а на рынке коттеджей с земельными участками, поскольку на нем по-прежнему активны люди с высоким уровнем дохода”, – уверен П. Комолов.
Однако, как уверяют собеседники агентства в банках, несмотря на значительные суммы, которые получат их клиенты на приобретение жилья, никаких специальных проверок получателей “миллионных” займов кредитные организации не проводят.
Исключением является только Абсолют банк. Как рассказал “ИФ-Недвижимости” С. Даньков, несмотря на то, что максимальная сумма ипотечного кредита здесь ограничена $1 млн, в некоторых ситуациях Абсолют банк идет навстречу своим потенциальным заемщикам.
“Принимая решение о выдаче кредита на сумму свыше миллиона долларов, мы проводим более глубокий анализ платежеспособности потенциального заемщика и обеспечения по кредиту”, – подчеркивает собеседник агентства.
Вместе с тем, ипотечные брокеры предупреждают, что, вопреки обещаниям остальных банков, усиленные проверки ждут клиентов и других кредитных организаций.
“Такие кредиты для банка – большой риск по сравнению с типовыми кредитами на $100 – 150 тыс., – объясняет П. Комолов. – Представьте кредитный портфель в $20 млн, в котором есть кредит на $1,5 млн – это 7,5%. Дефолт по нему может повлечь серьезные последствия, а значит, к оценке уровня своих рисков банк будет подходить очень ответственно”.
Между тем, по словам андеррайтера НБИКа, элитность объекта “миллионного” ипотечного кредита не всегда гарантирует банку, что в случае дефолта квартиру или коттедж можно будет быстро продать. “Типовой кредит, обеспеченный ликвидной квартирой, практически всегда безопасен. А продавать построенный с учетом личных вкусов дом можно полгода и больше”, – говорит брокер.
Отчасти соглашается с ним и Н. Кирпиченко, которая отмечает, что внимание банков главным образом направляется, как правило, на источник доходов клиента.
“Если заемщик является владельцем бизнеса, то проверки значительны и занимают порой до полугода. Иногда люди даже отказываются от кредита, поскольку некоторые банки умеют превратить проверку в “фарс с пристрастием”, – рассказывает она.