Банки Германии тоже декларируют далеко не все расходы по кредиту. В России и Украине, как известно, работает “немецкая модель” ипотеки. Как она выглядит на своей родине? Это мы поручили выяснить нашему корреспонденту в Германии Элеоноре Яковлевой.
Банки Германии тоже декларируют далеко не все расходы по кредиту. В России и Украине, как известно, работает “немецкая модель” ипотеки. Как она выглядит на своей родине? Это мы поручили выяснить нашему корреспонденту в Германии Элеоноре Яковлевой.Посетив кельнские офисы Дойче Банка (Deutsche Bank), Дрезднер Банка (Dresdner Bank) и Коммерцбанка (Commerzbank) корреспондент узнала много интересного.
Большинство собственных домов в Германии куплено или построено с помощью строительного кредита (Bausparkredit). Этот вариант в момент предоставления кредита, как правило, отличают низкие проценты по сравнению с обычным банковским кредитом, зафиксированные на весь период погашения кредита. Но Bausparkredit дадут, только если вы сперва в течение долгих лет накопили определенную сумму в стройсберкассе. Если дом или квартира нужны сейчас, придется брать кредит подороже.
Обычная схема такова. Сначала вы находите подходящий объект, затем договариваетесь о цене покупки и других условиях будущего договора о покупке (Kaufvertrag). Далее сами или через посредника находите банк или иного кредитора, готового на сходных условиях предоставить недостающую сумму. Кредитор берет на себя письменное обязательство предоставить кредит на определенных условиях. На этом этапе у вас еще нет никаких обязательств перед кредитором.
После этого подписываете Kaufvertrag, затем – договор о кредите. После этого делается запись о залоге, и только затем кредитор предоставляет оговоренную сумму. Большинство банков готовы были предоставить мне кредит в размере до 80% залога. При необходимости можно договориться и о 90%, иногда – о 100%. Но чем выше доля заемных средств, тем хуже условия кредитования. Наиболее выгодные условия можно получить, если величина кредита не превышает 60% стоимости заложенной недвижимости.
Банки предлагают разные схемы кредитования для покупки недвижимости или строительства дома.
Фиксированный процент
Это наиболее подходящий вариант. В течение заранее оговоренного периода величина процентной ставки зафиксирована. В это время вы ежемесячно выплачиваете кредитору постоянную сумму. Эти взносы идут на покрытие текущих процентов по кредиту, а остаток – на постепенное погашение самого кредита. К концу оговоренного периода банк обязан предложить новые условия погашения оставшейся суммы. Соглашаться не обязательно: вы вправе просто погасить оставшуюся задолженность. Если для этого не хватает собственных средств, можно взять более дешевый кредит в другом банке. Подходящий вариант можно найти заранее: ведь дата окончания оговоренного периода и остаток долга известны.
Параллельное накопление
В течение определенного времени вы платите только проценты по кредиту, но не выплачиваете сам кредит. Взамен – берете обязательство регулярно вносить определенный взнос в накопительное страхование жизни. В целом кредит обойдется значительно дороже. Но благодаря особенностям налогообложения параллельное финансирование может иметь смысл, если недвижимость вы собираетесь сдать внаем.
Дизажио
Дизажио – это разница между номинальной суммой кредита и реальной (меньшей) суммой, которую получит заемщик. Разница возникает из-за того, что часть процентов по кредиту сразу удерживается банком. Если реально вам надо 99 999 евро, а банк удерживает 10%, вам придется взять в долг 111 110 евро. Зато ваша ежемесячная выплата банку будет ниже! При равных процентной ставке и начальной скорости погашения такой кредит в конечном счете обойдется вам намного дороже обычного кредита в 99 999 евро.
“Плавающие” проценты
Плавающая процентная ставка будет изменяться уже после того, как вы взяли кредит – в соответствии с процентами на финансовом рынке. В период снижения процентных ставок на рынке такой кредит имеет смысл, пусть даже банк снижает процентную ставку с некоторым запозданием. Но сейчас подобный кредит не слишком выгоден: рыночные проценты постоянно растут – и это только начало!
Инвалютный кредит
Случается, что за рубежом процентные ставки ниже, чем в зоне евро. Благодаря этому через некоторых посредников можно получить низкопроцентный инвалютный кредит. Даже с учетом вознаграждения посреднику условия кажутся выгодными. Почему бы не воспользоваться? Японская иена ведь ничем не хуже евро. В Японии даже лучше. Но в Германии ваш доход – в евро, а не в иенах. И никто не знает, как будет меняться курс обмена через год, два или пять лет. Если иена подорожает, “дешевый” кредит в иенах обойдется вам намного дороже, чем самый “грабительский” кредит в евро!
Процент номинальный и реальный
Проблема реальной стоимости кредита хорошо известна немецким заемщикам. В договоре займа – две ставки: “номинальная” (Nominalzins) и “эффективная” (EffektiverZins). В чем же разница? “Эффективные” проценты лучше отражают “цену” кредита, “номинальные” – расчетная величина. Разница между “эффективными” и “номинальными” процентами – это реальные деньги, перешедшие из вашего кармана в банк! Сравнивать кредиты надо по их “эффективным” процентам. Кредит с высокими “номинальными”, но низкими “эффективными” процентами обычно выгоднее кредита с низкими “номинальными” и высокими “эффективными” процентами.
Но и “эффективные” проценты не дают полной картины стоимости кредита. Они не учитывают расходы на обслуживание так называемого кредитного счета, который банк открывает на ваше имя. Не исключено, что банк потребует отдельную плату за этот счет, за переводы со счета и на него и т. д. “Эффективные” проценты не учитывают так называемые особые проценты, которые банк берет до того, как выдаст вам кредит, за то, что заранее подготовил деньги для вашего кредита. Банк может потребовать заключение страховки в связи с кредитом.
Поэтому, выбрав схему финансирования, немцы просят банк выдать им бумагу абсолютно обо всех расходах, которая обязательно должна быть заверена подписью, что других расходов не будет.