Мыльный пузырь рынка недвижимости Украины

Последние годы в Украине наблюдается постоянный и значительный рост стоимости жилья. Эта тенденция началась в средине 90-х в Киеве и потом распространилась на другие регионы. В результате, стоимость квартир стала превышать практически пожизненный заработок одного человека при средней заработной плате.

Данный феномен имеет место также в Москве и некоторых российских регионах.

Естественно, что так больше не может продолжаться. Простому человеку купить жилье на зарплату становится практически невозможно. Поэтому вопрос стоимости недвижимости начинает переходить в политическую плоскость. И им начинают пользоваться политики («молодежное жилищное строительство» и т. п.).

В таких условиях резко вырос спрос на прогнозы о дальнейшем поведении цен на недвижимость. Уже несколько лет говорят о том, что рынок недвижимости перегрет. И цены на жилье начнут падать. А они все ростут и ростут…

Но в этом году «грянул гром». Грянул, пока, правда не в Украине – а в США. Краткая предыстория. Развитым экономикам характерна цикличность развития – периоды развития сменяются периодами стагнации. Но в США уже с 1993 года продолжался рост рынка недвижимости. В этом году по этому поводу началось расследование Федерации потребителей Америки. Как результат – впервые зафиксированы массовые отказы от сделок и падение стоимости жилья.

Ниже список «неудобных» вопросов, поставленных риелторам:

1) почему риелторы получают одинаковый процент от сделки, который не зависит ни от опыта и квалификации риелтера, ни от качества услуг, зато напрямую зависит от суммы сделки;

2) широкое распространение практики, когда риелтер выступает одновременно и представителем покупателя и представителем продавца – ведь в этом случае риелтор больше заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, а не в том, чтобы защитить интересы клиента (в особенности покупателя в части экономии средств на покупку);

3) как оправдать ничем не скрываемую практику использования риелторами только своих баз данных недвижимости и нежелании использовать более выгодные варианты, найденные конкурентами;

4) как высчитывается себестоимость труда риелтора – неужели затратам труда на приобретение дома за 900 тыс. долл. США соответствуют полученные комиссионные в размере 54 тыс. долл. США (стоимость автомобиля бизнес-класса);

5) почему уровень комиссионных риелторов достиг 6-7 % от суммы сделки – хотя в других отраслях услуг они составляют 3-4% (к примеру – у биржевых брокеров);

На этом фоне возобновилась дискуссия насчет цен в г. Киеве и регионах Украины. Ведь сейчас затраты на аренду жилья в два раза ниже по Киеву, чем ежемесячные платежи по ипотеке (покупке в кредит жилья). Раздаются голоса риелторов, что при ипотеке Вы оплачиваете собственную квартиру. Но дело в том, что погашение кредита составляет всего ¼ часть ежемесячных платежей. То есть по сравнению с арендой, Вы будете при ипотеке платить банку в 1,5 больше.

Однако для нас важен ключевой вопрос: Как будет вести себя цена на недвижимость? Для этого проанализируем факторы, влияющие на дальнейший рост или дальнейшее падение цены на недвижимость в Украине.

Факторы дальнейшего роста цен на недвижимость следующие:

1. либеральная банковская ипотека (сколько ни объясняй соотечественникам ее несправедливость в Украине, но их поведение будет схожим реакции мыши на сыр – нулевой первый взнос вкупе с призрачной собственностью через 15-20 лет на квартиру провоцирует граждан брать кредиты и из последних сил выплачивать банкам суммы, сопоставимые со стоимостью нескольких квартир);

2. Монополизация рынка недвижимости (агентства недвижимости не будут снижать цену до последнего – для них выгоднее продать позже, но по более высокой цене, чем сразу, но по менее привлекательной. А при падающем спросе из-за неплатежеспособности большинства населения, продавать простым гражданам самостоятельно свои квартиры становится уже очень тяжело);

3. Незначительное строительство жилья в большинстве регионов (пока не будут нового жилья с энергосберегающими технологиями и европейским комфортом, до тех пор «хрущевки» в Луганске будут стоить столько же, сколько новая квартира в спальных кварталах Праги и Варшавы);

4. Бездействие органов государственной власти (особенно – Национального Банка Украины, Антимонопольного комитета Украины, Минюста, Госкомзема и Государственной налоговой администрации Украины);

5. Скрытый спрос (многие хотят купить себе квартиру, но по сложившимся ценам не могут себе это позволить. А при процессах падения цен, они своими покупками будут защищать рынок недвижимости от краха);

Факторы дальнейшего снижения цен на недвижимость следующие:

1. Рост стоимости жилищно-коммунальных услуг (При новых тарифах на жилищно-коммунальные услуги уже никто не позволит себе держать пустые квартиры, что характерно для инвестиционных квартир и для лиц, работающих за границей. Теперь либо увеличится количество предложений по продаже квартир либо предложений по аренде. Соответственно, если снимать в аренду станет еще проще, чем купить в кредит, спрос на жилье по высоким ценам снизится);

2. Активные действия органов государственной власти (Нацбанк уже начал принимать меры по ужесточению условий ипотеки. Начинает шевелиться и ГНА, которая при Тимошенко пыталась снять риелторов с единого налога. К тому же готовится введение налога на недвижимость. Рано или поздно мы сможем благодаря Минюсту отслеживать и статистику сделок по недвижимости. Но пока БТИ молчат. Если Госкомзем упростит выдачу земли, точнее декорумпирует этот процесс – жилья будет строится больше);

3. Планируемое введение налога на недвижимость (действует как и фактор в п. 1);

4. Ужесточение ипотеки и ее ограничение (Сейчас Украины погрязла в долгах. Ее рейтинги начинают снижаться. Река дешевых международных заимствований для банков – пересыхать. Соответственно растут процентные ставки по кредитам, начинается отход от нулевого первого взноса, а Нацбанк ограничвает кредитование в валюте. Поставлен и серьезный для банков вопрос кассового разрыва – решить его в Украине сейчас практически невозможно. Но тогда предельный срок кредитования у банков не будет превышать 10 лет. Условия 30% первого взноса под 30-40% годовых в гривне на срок до 10 лет – крах ипотеки);

5. Скопившийся запас инвестиционных квартир (при малейших признаках падения цен, те, кто покупал квартиры не для проживания, начнут их быстро продавать, что приведет к обвалу рынка недвижимости);

6. Продолжающееся сокращение численности населения и иммиграция (из-за этих процессов жилье высвобождается и увеличивает предложение на рынке недвижимости);

7. Замедление темпов экономического роста (снижает платежеспособность населения, а значит и спрос на квартиры при высоких ценах. А в депрессивных городах приводит к обесцениванию жилья);

8. Проникновение информации о зарубежном опыте (чтобы не происходило, наши агентства недвижимости твердят, что это приведет к росту цены на жилье. Пример на злобу дня – повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Но есть столетний опыт западных стран, позволяющий реально оценивать последствия тех либо иных изменений. Что главное – нигде не было вечного роста цен на недвижимость. Даже десятилетний рост считается редкой аномалией. Это сильно убавляет веру населения в то, что стоимость жилья в Украине и дальше будет расти);

9. Внедрение новых технологий (при появлении возможности самостоятельно продать квартиру, никто не захочет делиться с риелторами. А значит, начнется демонополизация рынка и снижение цен – ведь не все захотят ждать месяцами при отсутствии гарантий продажи по более высокой цене. К этому фактору относятся: упрощение процедуры переоформления недвижимости (вспомните БТИ середины 1990-х!); Интернет, как возможность формирования дешевых, структурированных и объемных баз данных, по сравнению с рекламой в газетах, с возможностью быстрого поиска; уменьшение преступных рисков (мошенничества, фальсификаций документов и т. п.);

Существуют и другие факторы, но я указал наиболее обсуждаемые экспертами.

Ну и какие же факторы перевесят? По мнению экспертов, локомотивом роста цен на недвижимость в течении последних 3-4-х лет была ипотека. И грядущее ее ужесточение говорит о многом…

В тоже время, прогнозы о времени падения цен на недвижимость бессмысленны. Так как это во многом спонтанный процесс. Да, существуют индикаторы риска обвала цен. Но нет способов предсказать точную дату.

Основной используемый во всем мире индикатор риска – соотношение ежемесячных платежей по аренде и по ипотеке. Если аренда становится дешевле ипотеки, то рынок недвижимости «перегревается». А в Киеве это соотношение сейчас 2:1 в пользу ипотеки. Что позволяет международным экспертам говорить о мыльном пузыре рынка недвижимости Украины. Для сторонников психологии «собственной» квартиры напоминаю: кроме ежемесячного платежа по ипотеке, Вам за 20 лет нужно будет провести 2-3 капитальных ремонта в квартире, ежегодно страховать жизнь и оплачивать коммунальные платежи. При аренде всего этого нет – только стоимость аренды. Поэтому произведите сопоставление цифр с учетом этих дополнительных затрат!

Рассмотрим специфику Алчевска. Важные черты рынка недвижимости в Алчевске:

Наличие одного сильного монополиста – риелтора;
Более высокая платежеспособность населения, чем в среднем по области;
Отсутствие (до недавних пор) первичного рынка недвижимости (жилищного строительства);
Ужасная экология (не позволяет Алчевску служить местом расселения жителей Перевальского и Славяносербского района, уставших от негородской местности);
Негативная репутация квартир после зимней аварии (что в прочем повышает спрос на домовладения);
Отсутствие быстрого роста численности рабочих мест (а соответственно приток иногородних не будет сильно ощущаться);
В результате всего вышеизложенного, высокие цены на жилье в Алчевске продержатся дольше, чем в Киеве или Донецке. Но когда упадут – назад не вернутся. Ведь приток населения – не такой, как в крупных городах.

Напоследок обрисую свою позицию – цена на недвижимость в слудующем году начнет снижаться. Обвал цен возможен лишь при банковском кризисе. Хотя еще раз подчеркиваю – тема цен на недвижимость является дискуссионной и не предполагает математически выверенных достоверных прогнозов.

Б. Бондаренко

P.S. Не помешало бы провести общественные слушания со всеми заинтересованными сторонами – риелторами, потребителями, общественными организациями, политическими организациями и органами власти. Проблема очень важная и касается конституционного права гражданина на жилье.