Як здешевити житло у Львові

Коли законодавство дозволило брати кредити в банках на купівлю квартир під застави помешкань, експерти почали говорити про можливість обвалу на ринку житла. Мовляв, люди понабирають кредитів, їх не повиплачують, банки почнуть ці квартири масово продавати, що призведе до обвалу на ринку.

Обвалу чекаємо досі, а ціни на житло вперто продовжують рости вгору. Львів’яни вважають їх необґрунтовано високими, а звинувачують будівельників. Про своє бачення способів здешевлення житла у Львові «Львівському порталу» розповідають забудівники, маклер та представник одного з банків.

Будівельники

Здешевлення житла залежить виключно від львівської міської ради та депутатів – вважає президент одного з лідерів будівельного ринку у Львові компанії «Галбуд» Олексій Луців. На його думку, аби здешевити квартири, міській раді потрібно зробити лише 2 кроки – землю під будівництво багатоповерхівок віддавати будівельникам в оренду, а не продавати на аукціоні. І по-друге – змусити енергонадавачів самим платити за прокладання до будинку інженерних мереж, як це передбачено українським законодавством.

«Собівартість одного квадратного метра без вартості земельної ділянки та зовнішніх інженерних мереж складає приблизно 500 доларів. За Законом України „Про архітектурну діяльність”, усі інженерні мережі до об’єкта мають будувати безпосередньо енергонадавачі. А це – „Львівводоканал”, „Львівобленерго”, „Львівгаз”, „Теплокомуненерго” та ін. От вони повинні всі свої мережі проводити до будинку самі, за свої кошти», – пояснює свою позицію Олексій Луців.

За словами Олексія Луціва, у всьому світі будівельники лише будують помешкання, а люди, які купують квартири, платять лише за будинок. У нас натомість будівельник за свої кошти мусить не лише провести всі ці мережі, а ще й безкоштовно передати їх на баланс усіх цих підприємств. «Якщо підприємству не вистачає технічних умов, потужностей для того, щоб підключити будинок, воно може звернутися до мене, щоб я йому це збудував, але за його кошти. Хоча в Законі «Про архітектурну діяльність» написано чітко: енергонадавач розвиває і тягне лінію за свої кошти. А зараз в ціну житла входить повний комплект вартості інженерних мереж, хоча це є протизаконно», – пояснює будівельник.

Окрім того, щодо вартості будівельних робіт та прибутку забудівників мешканці платять за підведення всіх інженерних комунікацій (витрачені на це кошти будівельники закладають у ціну квадратного метра помешкання), до ціни на житло додається ще й вартість земельної ділянки, яку будівельна компанія купила на аукціоні. «Продавати землю для багатоквартирного будинку – це нонсенс. Є сенс продавати землю під особняки, бо власник потім може цією землею розпоряджатися. Чому члени міської громади мусять платити за землю, на якій розташований багатоповерхівка? Що вони потім з нею робитимуть? Як потім цю землю ділити між мешканцями будинку?», – резонно запитує п.Луців.

Виступає будівельник і проти передачі у власність міста 15 відсотків побудованого житла – для тих людей, які стоять на черзі. Мотивуючи це тим, що будівельники, знаючи наперед скільки їм доведеться віддати містові житла для «так званих соціально незахищених сімей», вартість «втрачених метрів» закладуть у ціну житла, яке продаватиметься звичайним покупцям.

«Так званий соціально-незахищений народ – це ледарі і п’яниці, які не хочуть працювати. Люди, які хочуть заробити і не можуть цього зробити в Україні, вже давно повиїжджали. У мене 90 відсотків покупців – це заробітчани. Чому вони ще мають платити за нероб? І це неправда, що у Львові немає роботи. Мені на будову сьогодні треба 200 чоловік – ідіть, працюйте», – каже Олексій Луців.

За словами п.Луціва, він мав розмову на цю тему з міським головою Львова Андрієм Садовим, проте останній «слухав, але не чув».

Підсумовуючи свою позицію, президент «Галбуду» заявив, що врегулювати ситуацію самі будівельники можуть, лише припинивши свою працю. І рано чи пізно так буде.

Погоджується з Луцівим і віце-президент ТЗОВ „Буд-Інвест” Михайло Мужилівський. Каже, що житло зросло в ціні через вартість земельних ділянок. І здешевити його, запросивши будівельників з інших регіонів чи з-за кордону, Андрієві Садовому не вдасться – інші будівельники працюватимуть в тих самих умовах, що й львівські.

Натомість соціальне житло, на його думку, має будуватися або за кошти з бюджету міста, або за кошти держави. Будівельник каже, що навіть готовий відраховувати відсотки від вартості проекту у міський бюджет. «Найпростіша схема з соціального житла на сьогодні – це якби кожен будівельник платив відсотки «у касу». Чим дорожчий проект, тим більше змушений платити. І це буде справедливо. Різні будівельники будують різне житло і в різних районах міста. Для прикладу, якщо будівельна компанія будує елітне житло зі стелями в 3,3 м, то воно не може бути соціальним. А Садовий наполягає на тому, щоб віддавали квартирами, які роздаватимуть людям, – пояснює п.Мужилівський. – Я вже підрахував, що якщо ми будуємо приблизно 200-250 тис. м. кв. житла в рік, то це приблизно 25-30 млн грн. відрахувань на соціальне житло. Не забувайте, що місто ще отримує кошти з аукціону за землю, і плюс – гроші, вкладені у розбудову інженерних комунікацій – каналізації, водопроводи та ін».

На його думку, назбиравши трохи коштів, міська рада змогла би оголосити тендер на будівництво соціального житла, який виграла би компанія, яка змогла б запропонувати найнижчу ціну за метр квадратний. «Міська рада могла би виділити земельну ділянку, на який можна побудувати будинок, наприклад, з 300-400 квартирами. Оголосити тендер з початковою ціною, наприклад, 500 доларів за метр квадратний. Хтось з будівельників зможе будувати за 490, хтось – за 450. І за результатами тендеру будівельна компанія вже будує помешкання. Це серйозний підхід. Але дуже важливо – сьогодні зафіксувати цю чергу, щоб люди не почали перекуповувати місця у черзі поближче до перших номерів», – каже Михайло Мужилівський.

Маклер

«У Львові дуже мало будується житла, дуже мало будівельних фірм, – вважає директор ріелтерського бюро «Маклер» Еліна Сеннікова. – Зараз дуже хочуть прийти на львівський ринок будівельні фірми з інших міст. Якщо у Львові почнеться масова забудова, то буде великий плюс для людей, бо ціни врешті стабілізуються. Якщо стабілізуються ціни на первинному ринку, то й на вторинному не будуть так рости».

На думку пані директор, у Львові зараз абсолютно немає конкуренції між будівельними компаніями, що призводить до постійного зростання цін. На додаток, вкладати у квартири останніми роками виявилося вигідніше, ніж вкладати у банк на депозит. Адже жоден банк не дає на депозит таких відсотків, які дає вкладення грошей у нерухомість. Для прикладу, якщо у 1997 році двокімнатний люкс коштував 30 тис. доларів, то у 1998, коли була економічна криза в Росії, його вартість становила 15 тис. доларів. Рік тому ця ж квартира коштувала 80 тис. доларів.

За інформацією Еліни Сеннікової, найпривабливішими для покупців районами для купівлі житла традиційно залишаються райони вулиць Кубійовича, Тютюнників, Рутковича, район Стрийського парку, «професорської колонії» на Кайзервальді, район Чупринки, Коновальця, Єфремова. Останнім часом стали популярними, особливо для іноземців, проспект Свободи та проспект Шевченка, хоч ще років 5 тому помешкання по цих вулицях взагалі попитом не користувалися. Ціна за 1 кв метр в таких районах складає від1100 до 2500 доларів за квартирами з ремонтом і меблями. Найдешевшими районами у Львові залишаються вул. Б.Хмельницького, Замарстинівська, район Рясне-2, Тракт Глинянський.

«Переважно львів’яни воліють купувати житло на вторинному ринку, бо комфортність житла, яке зараз будується, не може перевершити за вигодами польські та австрійські люкси. Зараз фірми намагаються будувати будинки з високими стелями, товстими стінами, але будівельні компанії неохоче на це йдуть, бо це удорожчує квартири»,– розповідає пані Сеннікова.

На думку ріелтера, не врятує ситуацію з цінами на житло у Львові податок на нерухомість, який збираються ввести в Україні: чим більше житла має людина, тим більше за нього платить. На її думку, люди, які мають кілька помешкань, і здають їх, матимуть можливість заплатити й усі необхідні податки.

До речі, останні півтора роки дуже популярними для грошовитих львів’ян стали околиці міста. «З’явилася мода на купівлю заміських будиночків. Зараз цей ринок дуже розвинений, і попит є дуже високим. Багато охочих продати помешкання у Львові і купити за містом. Найпопулярнішими є Брюховичі, Наварія, Солонка, Малечковичі, Сокільники», – розповіла «Львівському порталу» ріелтер.

Представник банку

За словами заступника директора ЗГРУ «Приватбанк» Ірини Мацьопи, після того, як з’явилися довгострокові іпотечні кредити, суми зросли у кілька десятків разів. Проте обвалу ринку житла, як це прогнозують експерти, принаймні у Львові, очікувати годі. «По Львівській області у нас немає проблем з виплатами кредитів. Ще не було жодного випадку невиплат. Кредити по житлу погашаються найкраще, бо помешкання дороге, і людям його втрачати зовсім не хочеться. А обвалу я й сама вже роки 4 чекаю», – каже пані Мацьопа.

Щодо цін на житло, то представник банку має таку ж думку, як і маклер – у всьому винні будівельники, точніше, відсутність конкуренції та малі темпи забудови міста. Якщо впадуть ціни на первинному ринку, вони впадуть і на вторинному.

Не варто львів’янами очікувати найближчим часом зменшення ставок на кредит. «Ставки на кредит регулюються ринком. Ціна банківського відсотка складається не тільки з собівартості ресурсів, а це ще плата за ризик неповернення кредиту, – коментує Ірина Мацьопа. А зменшення ставок, за її словами, може статися тільки тоді, коли в Україні буде стабільність – політична та економічна. «Для прикладу, у Європі ставки на довгострокові іпотечні кредити складають до 5 відсотків річних – бо в них стабільна економічна та політична ситуація. Щоправда, на короткі кредити досить високі ставки», – каже представник банку.

За словами Ірини Мацьопи, зараз деякі банки разом з будівельниками починають формувати фонди для будівництва житла. (будівельники змушені формувати фонди, оскільки 14 січня набрала сили заборона для забудовників залучати гроші інвесторів у будівництво житла за допомогою інвестиційного договору. Прописано цю норму в підправленій редакції Закону «Про інвестиційну діяльність – авт.)У такий спосіб банки хочуть самі заробляти не лише на кредитах, а й на продажу квартир.

Спроба невдячного прогнозу

Прогнозів щодо подальшого розвитку житлового бізнесу у Львові не береться робити ніхто. Але навіть якщо прийдуть забудовники з інших регіонів, навіть якщо квартир почне будуватися більше, навіть якщо впаде собівартість квадратного метра житла – навряд чи будівельники продаватимуть помешкання дешевше з однієї простої причини: менша ціна дозволить людям брати більше кредитів, в результаті чого знову зросте попит. Зросте попит – знову піднімуться ціни на житло. Тому що це – вимога ринку. Йдучи на вибори, Андрій Садовий обіцяв львів’янам дешевші квартири, а черговикам – безкоштовне житло. Можливо, він знає, як це зробити без перекладання відповідальності за свої слова на інших. Словом – чекаймо.