Ипотека вышла из “берегов”

Существуют две наиболее популярные в мире схемы ипотеки – немецкая и американская. Ипотека по немецкой схеме построена на системе строительно-сберегательных касс (bausparkasse). Такие кассы создаются при строительных компаниях и предлагают кредиты под приобретение построенного этими компаниями жилья. Для получения кредита, выдающегося на 3-5 лет, необходимо накопить в кассе вклад в размере 50% стоимости приобретаемого жилья. В этой модели ставка по вкладу составляет обычно 1-3%, а по кредиту – 5-6% годовых.

Основное преимущество этой схемы – закрытость, делающая ее практически нечувствительной к рыночным потрясениям. К тому же при ее использовании снимается необходимость доказывать свою кредитоспособность: ее достаточным подтверждением служит способность вкладчика накопить 50% стоимости квартиры.

По американской модели кредиты выдаются банками, а затем выкупаются государственным агентством ипотечного кредитования. Затем закладные превращаются в ценные бумаги с достаточно высокой доходностью и выбрасываются на рынок ценных бумаг.

Эта схема в значительно большей степени подвержена экономическим катаклизмам, требует создания правовой базы и развитого фондового рынка, а для российского клиента неудобна в первую очередь необходимостью официального подтверждения получаемых доходов. Однако по этой схеме (и сходным с ней) срок кредитования может доходить до 10 лет (в США более половины ипотечных кредитов выдается на 20-30 лет), а сумма кредита – до 80% стоимости квартиры.

Скоро об этом будут говорить все активнее и активнее. Эта тема может встать вровень с проблемами создания коалиции и обсуждением выступления сборной Украины на чемпионате мира по футболу. Дело в том, что за первую декаду июня сразу три ведущих игрока столичной ипотеки повысили стоимость кредитов на покупку жилья на вторичном рынке. На этом фоне любопытной выглядит другая информация: на протяжении I квартала 2006 года задолженность по ипотечным кредитам украинских банков выросла на 1,7 млрд. грн – с 10,6 млрд. грн. до 12,3 млрд. грн. Что же происходит с ипотекой?

Ставки

Укрсоцбанк увеличил стоимость займов в долларах для кредитов на 0,5%. Теперь она составляет 12,7% годовых. Другой крупный банк – “Райффайзенбанк Украина” – поднял процентную ставку по займам в национальной валюте на два процентных пункта – с 15,5 до 17,5% годовых. Банк “Надра” повысил процентные ставки по кредитам для всех валют: с 15,5 до 16% в национальной валюте и с 9,5 до 10% годовых в долларах. Также изменился размер ежемесячной комиссии, которую взимает данное финансовое учреждение по жилищным займам: теперь она составляет 0,5% от суммы задолженности по кредиту (раньше – 0,35%).

Средняя процентная ставка по гривневым кредитам на ипотечном рынке составляет сейчас 16,4%, по долларовым – 11,9% годовых. Минимальный процент зафиксирован на уровне 12% в гривне и 10% в долларах (однако в обоих случаях с клиента взимается дополнительная существенная ежемесячная комиссия). Максимальная стоимость составила 19,5% в гривне и 14% – в долларах. Средний размер первоначального взноса – 16,5% стоимости недвижимости. Между тем “ипотечное лето” в Украине началось со средней процентной ставки 16,25% по гривневым кредитам и 11,9% годовых – по долларовым.

На протяжении января-марта 2006 года выросла доля ипотечных кредитов в иностранной валюте. Если на начало года процент гривневых ипотечных кредитов составлял 17,2% от общего объема ипотечных кредитов, то на конец марта – уже 14,4%. За I квартал 2006 года доля договоров под кредиты на первичном рынке выросла с 6,2 до 9,8% в общем объеме жилищных кредитов. Причем среди всех видов кредитов на жилье кредитование первичного жилья росло наибольшими темпами. Доля ипотечного кредитования договоров на первичном рынке жилья даже превысила объемы кредитования частного строительства под залог незавершенного строительства и земельного участка. Рынок остается очень концентрированным, причем если на первые десять банков приходится 85% рынка ипотеки, то на первые пять банков – больше 65%, а первые 15 банков – это больше 92,2% рынка. То есть вместе с ростом рынка наблюдается повышение цены кредитов.

Мотивы

Почему же банки стали ужесточать условия ипотечного кредитования? Причин, с точки зрения автора, три. Во-первых, некоторые отечественные коммерческие банки, извините за выражение, “навыдавались” ипотечных кредитов “под завязку” и теперь “на падающем флажке” решили остановиться и осмотреться. Осмотревшись, они поняли, что рынок недвижимости находится в достаточно пикантном положении – начиная с ноября прошлого года он стагнирует, цены понемногу снижаются, объемы продаж падают. Перспективы тревожные.

Из этого следует, во-вторых, что объявить о том, что тот или иной банк сворачивает (даже временно) программы, равнозначно мощнейшему толчку рынка жилья в сторону снижения цен. Банкам это крайне невыгодно – рыночная стоимость находящихся в залоге квартир резко упадет, вплоть до уровня, который ниже суммы выданного кредита. А в таких условиях не стоит рассчитывать на компенсацию от продажи кредита при его невозврате. Результат – убытки. Поэтому банки поступают интеллигентно – отсекают потенциальных клиентов высокой стоимостью займов.

А в-третьих, всем ясны дальнейшие сценарии развития экономики Украины – в лучшем случае она будет иметь нулевые темпы. В реальном же варианте… В общем, лучше промолчать. В силу этого ряд получивших ипотечные кредиты заемщиков объективно будут не в силах выплачивать проценты и погашать основную сумму долга. Банки это понимают лучше других и стараются хотя бы не увеличивать количество и суммы потенциально проблемных кредитов. Получится ли?

Как работает ипотека?

Схема приобретения жилья выглядит следующим образом: вы обращаетесь в банк за кредитом. Банк проводит анализ ваших доходов, имущества, кредитной истории и на основании полученных данных принимает решение о возможности (или невозможности) выдачи вам кредита, его размерах, а также размерах ежемесячных выплат. Обычно параметры кредита подбираются таким образом, чтобы выплаты составляли не более 35-40% ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов. С помощью риэлтора вы подбираете себе квартиру. Так как большую часть ее стоимости предстоит оплатить банку, надо провести проверку на юридическую “чистоту” и соответствие ее стоимости реальной рыночной цене. Это делают фирмы-оценщики и юристы банка. Если все в порядке, то вы заключаете кредитный договор с банком. В этом договоре будут указаны параметры выдаваемого вам кредита, условия его погашения, а также приобретаемая квартира. Обратите внимание – живых денег по этому договору вы не получите. Средства, которые выдаст вам банк, пойдут непосредственно продавцу.

С банком и продавцом вы заключаете трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки. По этому договору вы после перечисления денег становитесь собственником квартиры – правда, обремененной ипотекой. Это значит, что вы сможете жить в ней, но пока кредит не погашен, не сможете сдавать ее в аренду и найм, предоставлять для проживания другим лицам без письменного согласия банка или каким-либо образом обременять залог. Вы делаете первый взнос за свою новую квартиру (иначе говоря, доплачиваете разницу между размером кредита и ценой квартиры). Банк, к сожалению, не возьмется оплатить квартиру полностью – порядка 20% вам придется оплатить из своего кармана. И наконец, последний этап – это страховка. Квартира страхуется от повреждений и утраты прав собственности, вам же придется пройти процедуру страхования жизни и временной потери трудоспособности. С этого момента и до конца срока каждый месяц вам придется расставаться с определенной суммой. После того как кредит будет погашен, банк направляет в орган, занимающийся государственной регистрацией прав на недвижимость, уведомление о выполнении вами обязательств и снятии залога. Только с этого момента вы становитесь полноправным собственником купленной вами квартиры. В случае невозврата кредита квартира остается у банка.

Самым же существенным недостатком ипотеки является так называемая “переплата” за квартиру, которая может достигать 100% и более. “Переплата” по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. п. (это вообще довольно хитрая вещица, явно придуманная для того, чтобы компенсировать недополученную прибыль от объявленных в рекламных целях невысоких процентов). Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% от первоначального взноса на приобретение жилья. Сумма кредита, которую может выдать банк, ограничена, с одной стороны, первоначальным взносом заемщика, с другой – величиной его доходов. При этом некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой. Это еще один “минус” ипотеки.