Что нужно знать об ипотеке

Большинство украинцев уже «дозрели» до того, чтобы воспользоваться банковским кредитом для улучшения своих жилищных условий. Да и банки говорят о том, что проценты снижаются и ипотека становится все более доступной.

Что это такое?

Ипотека (ипотечный кредит) – кредит под залог недвижимости. Это означает, что если вы не сможете расплатиться с банком, который дал вам деньги на покупку квартиры, он – банк – эту квартиру заберет в счет долга. Конечно, схема «отъема» будет цивилизованной: пройдет суд, он вынесет решение о продаже заложенной квартиры, ее выставят на торги, после продажи часть денег банк заберет себе для погашения долга, а остаток отдадут не сумевшему расплатиться гражданину. Или банк договорится с вами, вы найдете покупателя сами, заключите с ним сделку и расплатитесь с банком. В принципе ипотечный кредит выдают и под залог той квартиры, которой вы владеете сейчас. Но брать деньги под залог жилья, в котором обитает вся семья, как-то страшновато: а вдруг не сумеешь расплатиться, и банк заберет кровные квадратные метры? Поэтому подавляющее большинство ипотечных кредитов берется под залог той квартиры, которую человек еще только планирует купить.

Чем грозит покупка в кредит продавцу?

Все знают, как сложно покупателю получить кредит. А для продавца процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи. Единственным отличием, станет то, что перед сделкой обязательно производится независимая оценка квартиры. Оценочная компания, аккредитованная при банке, дает свое заключение о стоимости квартиры на сегодняшний день. Основываясь на этом заключении, банк определяет конечную сумму кредита. Продавца это никак не ущемляет — естественно, все затраты несет покупатель. Сначала заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются цена и внесение задатка, срок, на который фиксируется цена, предварительное намерение продавца продать жилье именно этому покупателю в течение определенного времени. Окончательно сделка заверяется в банке.

Как уменьшить волокиту?

Никак. Деньги нужны вам, и банк будет проверять платежеспособность будущего заемщика всеми доступными ему методами. К тому же вам придется собрать необходимый пакет документов.

Для получения кредитов заемщик предоставляет следующие документы:

– Заявление установленного образца. – Анкету заемщика. – Паспорт гражданина Украины. – Справку о присвоении идентификационного кода. – Справку с места работы о должности и доходах, которые получил заемщик за последние 6 месяцев. – В случае кредитования под залог — документы о праве собственности на залоговое имущество (оригиналы, возвращаются заемщику). – В случае, если банку не понравится уровень доходов заемщика, документы могут попросить для подтверждения ваших неосновных доходов. Это может быть договор о сдаче в аренду иной недвижимости, или договор, подтверждающий, получение дохода от депозита в другом банке.

Какой вариант выплат выбрать?

Существует две стандартные схемы выплаты кредита – аннуитетная и проценты на остаток. Первая подразумевает то, что заемщик выплачивает задолженность равными частями. При втором варианте в начале придется выплачивать крупную сумму, которая с каждым месяцем будет снижаться. Казалось бы, при выплате кредита равными частями все просто и понятно, но в этом случае заемщик переплатит значительную сумму. Предположим, вы хотите купить скромную квартиру за 60 тысяч долларов. Вы имеете 12 тысяч на первый взнос (банки любят, когда у заемщика на руках уже есть сумма в 15-20%) и хотите взять кредит на оставшиеся 48 тысяч сроком на 15 лет. А процентная ставка пусть будет составлять 12% годовых. При аннуитетном погашении каждый месяц вам придется выплачивать 576 долларов. За 15 лет набежит сумма в 103694 доллара. При второй схеме, когда проценты начисляются на остаток, вам придется в первый месяц заплатить 746 долларов, через год ежемесячный платеж упадет до 714 долларов, через пять лет – до 586 долларов, а через 10 – до 426 долларов в месяц. При этом общая сумма выплат составит 91443 доллара. Разница составляет 12251 доллар. Это больше, чем ваш первоначальный взнос! Так, что если у вас есть возможность погашать кредит неравными частями, не задумываясь, выбирайте второй тип кредитования.

Сколько придется заплатить реально?

Разовые платежи при получении ипотечного кредита облегчат ваш кошелек лишь один раз, и такую переплату пережить легче. Но в отношении платежей постоянных стоит быть более внимательным. Даже небольшая на первый взгляд разница в сумме на деле оказывается не такой безобидной. Действительно, одно дело, когда вы раз в десять лет переплатите 300 долларов, а посчитайте-ка, сколько вам накапает, если каждый месяц будут набегать еще какие-то платежи. Главное, чем нужно руководствоваться при выборе ипотечной программы, это понимание того, что процентная ставка и ежемесячный платеж — две совершенно разные вещи. Потому что, польстившись на низкий процент можно оказаться в роли скупого, который платит дважды. Вот составляющие, из которых может складываться сумма ваших ежемесячных платежей в течение всего срока ипотечного кредита:

— плата за кредит (банковские проценты);

— «плата за безопасность» (страховые взносы); — «плата за право быть клиентом банка» (комиссия за обслуживание вашего банковского счета);

— «плата за плату» (оплата услуг банка при произведении платежей).

Давайте прикинем, во сколько могут обойтись дополнительные платежи. При выбранном нами варианте (стоимость жилья – 60 тысяч, первый взнос – 12 тыс., кредит на 15 лет) только страховки обойдутся заемщику ежегодно в 528 долларов: 240 долларов – страхование жилья, 144 доллара – страхование заемщика от несчастного случая, 144 доллара – титульное страхование. От последнего в некоторых банках можно отказаться, но вы должны быть уверены в порядочности продавцов и достоверности документов. Итого, только за страхование вы переплатите 528 х 15 = 7920 долларов. Иногда банк берет комиссию. Часто она составляет 0,18%, казалось бы – мелочь, но она выливается в 2,16% годовых. Некоторые банки еще хитрее – они берут ежемесячную плату не с остатка, а с первоначальной суммы кредита. В нашем случае это составит 48000 х 0,0018 х 12 (месяцев) х 15(лет) = 15552 доллара. Ну и оплата услуг банка при произведении платежа, которая сильно зависит от банка, достигая иногда 1%. Если заемщик в течение 15 лет заплатит банку 103694 доллара, то несложно подсчитать переплату – 1036,94 долларов. Если суммировать все эти показатели, то помимо процентов вас могут «заставить» заплатить 7920+15552+1037=24509 долларов. Эта сумма превышает 50% выданного кредита!!!

На какой срок лучше всего брать кредит?

На этот вопрос ответить проще всего – на минимальный. Чем меньше срок, тем меньше и процентная ставка и, самое главное, меньше плата за пользование кредитом. Посчитаем, сколько заемщик переплачивает при разных сроках кредитования. Берем все ту же схему – 48 тыс. кредита при 60 тысячах цены за жилье. Схема выплаты – проценты на остаток. Посчитаем суммы, которые переплачивает клиент, как по процентам, так и по дополнительным расходам.

Срок кредитования, лет Процентная ставка, % в год Максимальный платеж, долл. Общая сума выплат банку, долл. Переплата по процентам, долл. Переплата по доп. расходам*, долл. Общая переплата, долл

3 11 1.773 56.140 8.140 4.776 12.916

5 11 1.240 61.420 13.420 8.438 21.858

7 12 1.052 68.400 20.400 11.637 32.037

10 12 880 77.040 29.040 16.418 45.458

15 12 746 91.443 43.443 24.386 67.829

20 12 680 105.840 57.840 32.354 90.194

* – Переплата по доп. расходам вычисляется как сумма страховых взносов (528 долларов за год) плюс комиссия за обслуживание банковского счета (1037 долларов в год) плюс процент услуги банка (1% от общей суммы выплат). Этот параметр может отличаться от банка к банку. Как видно из таблицы, чем дольше срок использования кредита, тем дороже он вам обойдется. За 20 лет вам придется отдать почти в 3 раза больше, чем вы изначально одолжили у банка.

От чего еще зависит банковский процент?

Ставка по кредиту будет зависеть от нескольких факторов. Во-первых, от того, где вы покупаете квартиру – на первичном или вторичном рынке. При желании сэкономить лучше искать квартиру на вторичном рынке. Во всех коммерческих банках ставки на строящееся жилье (до момента получения заемщиком права собственности) как минимум на 1–2% выше. Эта стало особенно актуально после недавнего скандала с «Элитой-центр». Некоторые банки вообще отказываются кредитовать «первичку», требуя в залог уже имеющееся жилье. Средний по рынку размер первоначального взноса, необходимый для получения кредита, по-прежнему составляет 20-30%. Но платой за низкий первоначальный взнос будут повышенные проценты. Если вы берете кредит на 50% необходимой суммы, то ставка будет минимум на 1% ниже, чем при нехватке 80% средств.

Доллар, евро или гривна?

Еще один часто задаваемый вопрос: «В какой валюте взять кредит?» Однозначного ответа на него нет. Сегодня, безусловно, выгоднее одалживать в долларах. В среднем разница между «гривневым» и «валютным» кредитом составляет 4%. А при жесткой привязке национальной валюты к доллару и постоянных разговорах о ее возможной ревальвации ответ на этот вопрос очевиден. Несмотря на то, что ставки по кредитам в евро зачастую ниже долларовых, брать такие займы – большой риск. Ведь только за три весенних месяца евро подорожал на 8%. Правда, есть категории людей, которые опасаются повторения в будущем событий 1998 года. Они готовы платить повышенную ставку. Однако, даже несмотря на плохую экономическую ситуацию в стране, пока что выгоднее брать долларовый кредит. Не зря же Нацбанк собирается ограничить валютное кредитование.

Можно ли взять заем при зарплате в «конверте»?

Конечно можно, ведь банк практически ничем не рискует – ваша квартира находится в его собственности. Но тут, как говорится, есть нюансы. Для заемщиков с «белой» зарплатой ставка по кредиту может быть ниже. При этом вам все равно нужно иметь подтвержденный доход. Некоторые банки хотят, чтобы официальные доходы были не меньше 15% от общих. Тут можно дать такой совет. Если вы находитесь в поиске нового места работы и планируете в ближайший год оформлять кредит, то официальное подтверждение доходов стоит поставить в приоритеты при выборе места службы.

НА ЗАМЕТКУ

Как можно сэкономить? Сократить свои расходы можно, если, например, взять кредит во время акционного предложения в том или ином банке. Тут можно сэкономить 1-2%. Второй вариант – индивидуальное отношение. Если вы уже брали кредиты и своевременно их погашали, то для банка вы не просто человек с улицы. В некоторых случаях можно выбить скидку хотя бы в 0,5%. Еще один возможный вариант экономии – брать кредит в том банке, клиентом которого является ваша компания. Сотрудники компаний, являющихся зарплатными клиентами банка, могут получить неплохие скидки.

Считалка «КП»

Во сколько обойдется оформление кредита? При оформлении кредита все знают, что нужно готовиться к дополнительным разовым затрата, но не все могут посчитать во сколько это выльется и какую сумму помимо первого взноса стоит приготовить перед сделкой. Возьмем стандартную ситуацию – покупка жилья за 60 тысяч, при первом взносе 20%.

Ориентировочные дополнительные расходы:

Вид комиссии Стоимость, долларов США

1. Комиссия за обслуживание 99,01
2. Страхование жилья 240,00
3. Страхование титула собственности 144,00
4. Страхование от несчастного случая 144,00
5. Внесение в регистр заложенного имущества 6,73
6. Оформление договора залога 75,72
7. Госпошлина 600,00
8. Пенсионный фонд 600,00
9. Оформление договора купли-продажи 27,72
10. Экспертная оценка объекта недвижимости 69,31
11. Консультация, оформление документов 108,91
12. Регистрация документов в БТИ 22,38
13. Общая сумма дополнительных расходов 2 137,78