Инвестиции в жилищное строительство

Инвестирование через негосударственные пенсионные фонды

Прежде чем говорить об инвестировании в жилищное строительство негосударственными пенсионными фондами, необходимо уяснить правовой статус и процедуру деятельности этих фондов.

Основной целью деятельности негосударственных пенсионных фондов является накопление пенсионных взносов в пользу участников фонда с дальнейшим управлением пенсионными активами. Правовой статус и процедура деятельности негосударственных пенсионных фондов определены Законом Украины “О негосударственном пенсионном обеспечении” от 9 июля 2003 года (Закон).

Согласно Закону Украины “О негосударственном пенсионном обеспечении”, негосударственным пенсионным фондом является юридическое лицо, которое создано на основании данного Закона, имеет статус неприбыльной организации (непредпринимательского общества), функционирует и осуществляет деятельность исключительно с целью накопления пенсионных взносов в пользу участников фонда с дальнейшим управлением пенсионными активами, а также осуществляет пенсионные выплаты участникам указанного фонда в порядке, определенном Законом. При этом участником негосударственного пенсионного фонда является физическое лицо, в пользу которого вкладчиком уплачиваются пенсионные взносы в негосударственный пенсионный фонд в соответствии с условиями пенсионного контракта.

Закон предусматривает три вида негосударственных пенсионных фондов:

– открытый пенсионный фонд.

Учредителями такого фонда могут быть любое одно или несколько юридических лиц с учетом ограничений, установленных Законом; участниками – любые физические лица независимо от места и характера их работы;

– корпоративный пенсионный фонд.

Учредителями фонда являются юридическое лицо – работодатель или несколько юридических лиц – работодателей, к которым могут присоединяться работодатели-плательщики. Участниками такого фонда могут быть только физические лица, находящиеся в трудовых отношениях с работодателями-учредителями и работодателями-плательщиками фонда;

– профессиональный пенсионный фонд.

Учредителями фонда могут быть объединения юридических лиц – работодателей, объединения физических лиц, включая профессиональные союзы и их объединения, а также физические лица, связанные по роду их профессиональной деятельности (занятий). Участниками фонда могут быть только физические лица, связанные по роду их профессиональной деятельности, указанной в уставе фонда.

Негосударственный пенсионный фонд создается и действует на основании устава. Устав негосударственного пенсионного фонда должен соответствовать требованиям Закона, а также требованиям Положения о регистрации устава негосударственного пенсионного фонда и пенсионных схем, утвержденного распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины N 2080 от 17 августа 2004 года. Устав и изменения к нему подлежат государственной регистрации в Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины. К уставу в обязательном порядке прилагается пенсионная схема, являющаяся неотъемлемой частью устава и определяющая условия и порядок негосударственного пенсионного страхования.

Негосударственные пенсионные фонды могут осуществлять только негосударственное пенсионное обеспечение и не могут совмещать этот вид деятельности с другими.

Управление негосударственным пенсионным фондом

Согласно Закону, главным органом управления и контроля негосударственного пенсионного фонда является совет пенсионного фонда (совет фонда), формируемый в количестве не менее пяти человек учредителями фонда. Совет фонда должен быть сформирован в течение трех месяцев со дня регистрации негосударственного пенсионного фонда.

Совет фонда имеет следующие полномочия.

1. Заключение от имени пенсионного фонда:

а) договора об администрировании пенсионного фонда с администратором фонда – юридическим лицом, осуществляющим деятельность по администрированию активов негосударственного пенсионного фонда и получившим соответствующую лицензию в Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины;

б) договора об управлении активами или с компанией по управлению активами, или с банком относительно активов созданного им корпоративного пенсионного фонда, или с профессиональным администратором, получившим соответствующую лицензию;

в) договора об обслуживании пенсионного фонда с хранителем – банком, осуществляющим депозитарную деятельность хранителя ценных бумаг и соответствующим требованиям Закона;

г) договора с аудитором пенсионного фонда.

2. Утверждение инвестиционной декларации, определяющей основные направления инвестирования фонда и ограничения инвестиционной деятельности.

3. Заслушивание отчетов о деятельности администратора, лиц, осуществляющих управление активами пенсионного фонда, хранителя и принятие решений относительно этих отчетов.

4. Осуществление контроля за целевым использованием активов пенсионного фонда и другая деятельность в соответствии с уставом фонда.

Администратор фонда

Организационно-техническое и материальное обеспечение деятельности совета фонда и проведение собраний учредителей осуществляется администратором фонда за счет средств, уплаченных ему согласно условиям договора об администрировании пенсионного фонда. Администратор фонда действует на основании Положения об осуществлении деятельности по администрированию негосударственного пенсионного фонда, утвержденного распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины N 1660 от 20 июля 2004 года.

Администратор действует от имени пенсионного фонда и в интересах его участников. Он заключает пенсионные контракты от имени пенсионного фонда, обеспечивает осуществление пенсионных выплат участникам фонда в случаях, предусмотренных Законом, предоставляет хранителю распоряжения о перечислении денежных средств для оплаты расходов, осуществляемых за счет пенсионных активов, составляет отчетность в сфере негосударственного пенсионного обеспечения и т.д.

Пенсионные выплаты

В Законе предусмотрены два вида пенсионных выплат: пенсия на определенный срок и единоразовая пенсионная выплата.

Пенсионные выплаты осуществляются в пользу участников фонда. При этом размеры пенсионных выплат определяются исходя из сумм пенсионных средств, учитываемых на индивидуальном пенсионном счете участника фонда, продолжительности выплаты и формулы расчета величины пенсии на определенный срок.

Законом предусмотрено, что пенсионные выплаты осуществляются только в денежной форме в национальной валюте Украины. То есть законодательством не предусмотрены пенсионные выплаты имуществом, в том числе недвижимым, ценными бумагами и т.п.

Инвестиционная деятельность негосударственного пенсионного фонда

Пенсионные выплаты участникам негосударственного пенсионного фонда осуществляются за счет пенсионных активов. Последние, согласно Закону, включают:

– активы в денежных средствах;

– активы в ценных бумагах;

– другие активы согласно законодательству.

Таким образом, объект недвижимости, поскольку не установлено иное, может входить в состав активов негосударственного пенсионного фонда как другой актив, не запрещенный законодательством.

Пенсионные активы используются исключительно в целях, определенных Законом. Использование пенсионных активов для других целей запрещено. Согласно статье 48 Закона, пенсионные активы могут быть использованы для:

– осуществления пенсионных выплат;

– оплаты услуг профессионального администратора, хранителя, аудитора, торговца ценными бумагами (посредников);

– выплаты вознаграждения за предоставление услуг по управлению активами пенсионного фонда;

– оплаты других услуг и расходов в соответствии с Законом.

Также в соответствии с данной статьей пенсионные активы могут использоваться для инвестирования согласно требованиям Закона с целью получения дохода в пользу участников фонда.

Таким образом, на основании этой статьи негосударственные пенсионные фонды имеют право инвестировать денежные средства, привлеченные от вкладчиков фонда, в жилищное строительство.

Однако на инвестирование в объекты недвижимости, включающие и объекты жилищного строительства, статьей 49 Закона установлены ограничения. Негосударственный пенсионный фонд не имеет права приобретать или дополнительно инвестировать в объекты недвижимости более 10 % общей стоимости пенсионных активов. При этом негосударственные пенсионные фонды не имеют права приобретать ценные бумаги, эмитентами которых являются институты совместного инвестирования, если иное не установлено нормативно-правовыми актами Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР).

Общая стоимость пенсионных активов определяется на основании Положения о порядке определения чистой стоимости активов негосударственного пенсионного фонда (открытого, корпоративного, профессионального), утвержденного решением ГКЦБФР N 339 от 11 августа 2004 года. Согласно пункту 2.1 указанного Положения, чистая стоимость активов негосударственного пенсионного фонда определяется как разница между стоимостью активов негосударственного пенсионного фонда на день проведения подсчета и общей суммой обязательств негосударственного пенсионного фонда, подлежащих исполнению на день проведения подсчета.

Инвестирование через выпуск облигаций

Для инвестирования и финансирования жилищного строительства предприятия-застройщики могут выпускать беспроцентные (целевые) облигации, по которым базовым товаром выступает единица недвижимости – метрическая единица площади помещения.

Облигацией является ценная бумага, удостоверяющая внесение ее собственником денежных средств и подтверждающая обязательство возместить ему номинальную стоимость этой ценной бумаги в предусмотренный в ней срок с выплатой фиксированного процента (если иное не предусмотрено условиями выпуска).

Облигации могут выпускаться предприятиями всех форм собственности, объединениями предприятий. При этом если облигации выпускаются впервые, то их выпуск может быть осуществлен не ранее полной оплаты уставного капитала предприятия.

Акционерное общество в соответствии со статьей 158 Гражданского кодекса Украины (ГК) имеет право выпускать облигации на сумму, не превышающую размер уставного капитала общества или размер обеспечения, предоставляемого обществу с этой целью третьими лицами.

Система инвестирования через выпуск облигаций предполагает следующие этапы:

1. Выпуск беспроцентных (целевых) облигаций.

На данном этапе застройщик:

– принимает решение о выпуске облигаций;

– публикует объявление о выпуске облигаций в соответствии с требованиями Положения о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденного решением ГКЦБФР N 322 от 17 июля 2003 года, (Положение) для облигаций, предлагаемых для открытой продажи (открытая продажа облигаций – размещение облигаций среди юридических и физических лиц, круг которых заранее определить невозможно (пункт 1.1 Положения);

– осуществляет регистрацию выпуска в ГКЦБФР;

– осуществляет изготовление бланков сертификатов облигаций (в случае выпуска облигаций в документарной форме) или размещение глобального сертификата (в случае выпуска облигаций в бездокументарной форме).

Таким образом, застройщик становится эмитентом облигаций предприятий, то есть лицом, которое от своего имени выпускает облигации и обязуется выполнить обязанности, вытекающие из условий эмиссии этих облигаций.

Решение о выпуске облигаций предприятий оформляется протоколом.

Протокол должен содержать следующие сведения: фирменное наименование эмитента облигаций и его местонахождение; данные об уставном капитале (фонде), хозяйственной деятельности и должностных лицах эмитента; наименование контролирующего органа (аудиторской фирмы); данные о размещении ранее выпущенных ценных бумаг; цель выпуска и вид облигаций (именные или на предъявителя); общая сумма эмиссии, количество и номинальная стоимость облигаций; количество участников голосования; порядок выпуска облигаций и выплаты доходов по ним; сроки возврата средств при отказе от выпуска облигаций; сроки продажи объекта инвестирования, так как облигации целевые; порядок уведомления о выпуске и размещении облигаций; порядок оплаты облигаций.

Протокол о выпуске облигаций, предлагаемых для закрытой продажи, помимо вышеизложенного, должен также содержать данные о лицах, среди которых эмитент намерен разместить облигации, включая указание наименования, местонахождения, кода ЕГРПОУ, данных свидетельства о государственной регистрации или иного документа о регистрации (для юридических лиц), фамилии, имени, отчества, местожительства, номера и серии паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, дату его выдачи, наименование органа, выдавшего его (для физических лиц). (Закрытая продажа облигаций – размещение и обращение облигаций между юридическими и физическими лицами, круг (перечень) которых заранее определяется эмитентом в решении о выпуске облигаций и не превышает 50 (пункт 1.1 Положения).)

Протокол может содержать также и другие сведения о выпуске облигаций.

Перечень документов, который подается эмитентом в ГКЦБФР при закрытой и открытой продаже облигаций, практически идентичный и изложен в пункте 4.1 (для закрытой продажи) и в пункте 4.5 (для открытой продажи) Положения.

Эмитент для регистрации выпуска облигаций подает:

– заявление о регистрации выпуска облигаций;

– решение о выпуске облигаций, оформленное протоколом;

– копии внутренних документов эмитента, подтверждающие полномочия органа, принявшего решение о выпуске облигаций;

– финансовую отчетность за предшествующие периоды (предыдущие отчетный квартал и отчетный год), удостоверенную подписями и печатями эмитента и аудитора (аудиторской фирмы), справку о финансовом состоянии и заключение аудитора (аудиторской фирмы) за предыдущий отчетный год;

– справку о депозитарии, с которым эмитент заключил договор об обслуживании выпуска (в случае выпуска облигаций в бездокументарной форме), или о регистраторе, с которым эмитент заключил договор о ведении реестра (в случае выпуска именных облигаций в документарной форме);

– копию лицензии на осуществление деятельности по ведению собственного реестра собственников именных ценных бумаг, выданной эмитенту, если ведение реестра собственников облигаций будет осуществлять сам эмитент;

– копии свидетельств о регистрации предыдущих выпусков ценных бумаг;

– копию документа, подтверждающего государственную регистрацию эмитента, удостоверенную его печатью.

При закрытой продаже облигаций эмитент подает также меморандум о выпуске облигаций, чего он не подает при регистрации выпуска облигаций, предлагаемых для открытой продажи. А при открытой продаже эмитент подает в ГКЦБФР также информацию о выпуске облигаций и отчет одного из уполномоченных рейтинговых агентств или отчет одного из международных рейтинговых агентств, в частности: Fitch Ratings (США), Moody’s Investors Service (США), Standard and Poor’s (США), относительно уровня кредитного рейтинга данного выпуска облигаций;

2. Выкуп торговцем ценными бумагами облигаций при их первичном размещении.

На данном этапе торговец ценными бумагами осуществляет выкуп облигаций эмитента. Таким образом, застройщик получает средства для финансирования строительства;

3. Заключение инвестиционных договоров между застройщиком и инвестором.

Эмитент облигаций – застройщик на данном этапе заключает с инвестором – физическим или юридическим лицом инвестиционный договор (договор об инвестировании строительства), по которому расчет за объект инвестирования будет осуществляться облигациями эмитента, приобретенными у третьего лица – торговца ценными бумагами.

В данном договоре определяется объект инвестирования – жилое или нежилое помещение и т.д.;

4. Заключение договоров купли-продажи облигаций между торговцем ценными бумагами и инвестором.

Инвестор для исполнения обязательств по инвестиционному договору покупает у торговца ценными бумагами облигации застройщика на основании договора купли-продажи облигаций;

5. Погашение облигаций.

Срок обращения и погашения облигаций, выпускаемых предприятиями для инвестирования в жилищное строительство, должен совпадать или превышать срок ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию.

При предъявлении застройщику инвестором к погашению определенного количества облигаций, соответствующих проектной площади объекта инвестирования, застройщик обязуется передать инвестору именно данный конкретный объект инвестирования. На основании инвестиционного договора (договора об инвестировании строительства) в дальнейшем после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию осуществляется регистрация права собственности на объект инвестирования.

После ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию между застройщиком и инвестором подписываются:
– акт погашения облигаций;
– акт приема-передачи квартиры.

Надо сказать, что поскольку продажа облигаций, выпущенных предприятием, является размещением собственных ценных бумаг, то такая операция, согласно решению ГКЦБФР “Об определении операций, не относящихся к торговле ценными бумагами как виду профессиональной деятельности” N 321 от 29 октября 2002 года, не требует получения лицензии на осуществление деятельности по выпуску и обращению ценных бумаг. Таким образом, застройщик – эмитент облигаций вправе осуществлять самостоятельное размещение – продажу облигаций. Однако в данном случае речь идет только о первичной продаже облигаций.

Система инвестирования через выпуск облигаций при самостоятельном размещении облигаций эмитентом предполагает следующие этапы:

1) выпуск беспроцентных (целевых) облигаций;
2) заключение инвестиционных договоров и продажа облигаций.

В данном случае эмитент и инвестор заключают договор, содержащий элементы двух договоров. То есть имеется в виду, что застройщик и инвестор заключают смешанный договор с элементами инвестиционного договора (договора об инвестировании строительства) и договора купли-продажи облигаций.

В таком договоре определяется объект инвестирования. Также по данному договору застройщик продает инвестору облигации, а инвестор обязуется произвести оплату за них. Оплата за облигации производится в гривнах. В договоре указывается, что при предъявлении эмитенту облигаций, количество которых соответствует проектной площади объекта инвестирования, эмитент обязуется передать инвестору конкретный объект инвестирования;