Признаки ипотечного кризиса

Российские эксперты по-разному оценивают возможное влияние американского ипотечного кризиса на внутренний рынок. Одни считают, что ситуация в стране развивается по такому же сценарию, как в США, что в конечном итоге должно привести к необратимым для рынка недвижимости последствиям. Другие ничего подобного не видят…

Примечательно, что украинские банки в данном конкретном случае чувствуют себя увереннее и российских, и американских: у нас до сих пор существует гораздо более сложная система получения ипотечного кредита, и потому нет «бума невозвратов». К тому же украинский рынок жилья, в отличие от американского и даже российского, не испытывает «профицита предложений». Специалисты напротив оценивают его как дефицитный…

Беспокойство российских аналитиков вызвано тем, что растет количество ипотечных кредитов, которые предоставляются без первоначального взноса, заемщикам с низкими доходами или без подтверждения доходов. Кроме того, падает уровень маржи в ипотеке: прибыль банка составляет всего 0,5 процентных пункта по сравнению, например, с потребкредитом, где доход превышает 40 пунктов. По данным Центробанка России, на 1 апреля 2007 года ипотечных кредитов было выдано на сумму 289,2 млрд. руб. А к 2010 году объем выданных средств достигнет 5 трлн. руб.

В центральных и экономически развитых российских регионах при помощи банковского ипотечного кредитования и последующего рефинансирования сейчас совершается до половины всех сделок купли-продажи жилья. По мнению специалистов, цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам отстают в своем росте от повышения доходов населения. В связи с чем доля вызывающих тревогу ипотечных кредитов превышает 50%.

Одной из причин этого является либерализация подхода к выдаче ипотечных кредитов. Хотя формальные требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога в России намного жестче, чем в США, банки дают ипотечные кредиты чуть ли не каждому, кто к ним обратился. Не проверяя тщательно заявленные им «теневые источники доходов» и формально подходя к оценке залога. Поэтому все больше россиян вынуждены признавать свое поражение в борьбе за крышу над головой. Однако продажа залогов не всегда оказывается выгодной для банков. Фактически в России запущен механизм ипотечной пирамиды, в которой банки несут даже большие риски, чем их должники.

Что же касается украинского рынка ипотеки, то, несмотря на его бешеный рост (в 2006 году в 1,5 раза – до 24 млрд. грн.), этот вид кредитования у нас развит слабо. Больше всего ипотечных кредитов берут в Киеве, но с их помощью покупается меньше половины квартир, в то время как в России – около 80%, а в США – все 90%. К тому же банковские работники перестраховываются и одалживают не всем: процент тех, кого отсекли на начальном этапе, у нас в разы выше, чем в России. К тому же банкротство отдельных заемщиков не повлияет на общее состояние рынка, поскольку квартир в стране реально не хватает для всех желающих. Кстати, последний фактор очень важен.

Фактором, влияющим на стоимость недвижимости в Украине, помимо спекуляции, является недостаток комфортабельного современного жилья. Из-за чего ветхое и устаревшее жилье, которое, по идее, должно было стоить намного дешевле, выставляется на продажу (и продается!) по явно завышенным ценам. Причем, если в Киеве строительство идет достаточно бодрыми темпами (хотя и недостаточными для полного удовлетворения спроса), то в регионах рынок не насыщен. И дефицит держит цены на высоком уровне, что выгодно банкам.

В то же время в США выбор квартир и коттеджей – огромен. И строительные компании, совместно с ипотечными структурами, были заинтересованы «втюхать» их первому заинтересовавшемуся покупателю. В итоге банкротами оказались владельцы престижной дорогой недвижимости: представители среднего класса, переоценившие свои возможности или потерявшие работу.

К тому же ипотечная система в Украине примитивна как ломбард: ипотечный кредит в обмен на залог. На Западе (и частично в России) она включает целый набор инструментов инвестирования, в первую очередь – ценных бумаг, системы перекредитования и т. д. Причем, каждый «этап игры» может быть как прибыльным, так и рисковым. В то время как в Украине самым большим риском является законодательство, которое при определенных обстоятельствах может помешать банку выкинуть должника из неоплаченной ипотечной квартиры.