В июне рынок первичной недвижимости начали будоражить слухи о том, что застройщики начали меньше строить. Дескать, за первый квартал текущего года объемы строительства снизились на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И якобы виноваты в этом строители, которые приостанавливают возведение домов и “придерживают” квартиры, дабы таким образом “взвинтить” в будущем цену на новые “квадратики”.
![\](/images/content/building.gif "\")
В июне рынок первичной недвижимости начали будоражить слухи о том, что застройщики начали меньше строить. Дескать, за первый квартал текущего года объемы строительства снизились на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И якобы виноваты в этом строители, которые приостанавливают возведение домов и “придерживают” квартиры, дабы таким образом “взвинтить” в будущем цену на новые “квадратики”.“Деньги” решили разобраться, что же на самом деле происходит на рынке первичной недвижимости и, отвечая на вопрос читателя, опросили экспертов рынка недвижимости. Те, как один, говорили о сокращении объемов строительства из-за нерыночных условий развития строительного бизнеса. Застройщики же утверждали, что о сокращении объемов строительства сообщили в профильном министерстве.
Однако чуть позже Минэкономики обнародовало совершенно другие данные. В частности, по его сведениям за январь-апрель текущего года объемы строительства увеличились на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а объемы жилищного строительства за первый квартал 2007 года увеличились на 22,2% по сравнению с первым кварталом 2006 года. В отчете Минэкономики было сказано, что увеличение объемов строительства в основном наблюдалось в тех сферах, которые имеют коммерческую направленность и для которых источником инвестиций являются средства частных инвесторов (подробнее — на сайте министерства, www.me.gov.ua).
Почему вышла такая неразбериха с увеличением/понижением — строители говорить отказываются. В конфиденциальной беседе с “Деньгами” представитель одной из девелоперских компаний предположил, что, возможно, застройщики используют недостоверные данные и охотно их комментируют, выступая, таким образом, против городских властей.
Еще одна вероятная причина отсутствия точной информации у застройщиков — недостатки менеджмента самих компаний. “Строительные компании часто не видят общую ситуацию на рынке, и если у кого-то, например, объемы строительства снизились, то, возможно, они считают, что произошло общее снижение”, — заявил эксперт, пожелавший остаться неназванным.
Впрочем, Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, утверждает, что таким образом строительные компании хотят удержать цены на новые квадратные метры и не допустить их снижения.
Сами строители убеждают, что приостанавливать строительство без объективных на то причин им не выгодно. По словам Дениса Костржевского, президента строительной компании “Міськжитлобуд”, приостановка строительства приводит к росту себестоимости строительства жилья, поскольку возобновление процесса требует дополнительных средств, а сроки строительства затягиваются. Но уважаемый строитель не отрицает, что компании, в случае остановки строительства, переложат “груз” дополнительных расходов на плечи конечного потребителя. То есть приостановка строительных работ так или иначе влечет за собой подорожание недвижимости.
Вариант же “придерживания” квартир без остановки строительства эксперты рынка недвижимости считают более приемлемым для строительных компаний, поскольку они никаких дополнительных расходов не несут, но имеют возможность повышать стоимость жилья. По словам финансового директора “Агентства развития городских территорий “АРМИТ” Александра Атласа, практика “придерживания” квартир на рынке, действительно, существует. Как известно, любой дефицит ведет к удорожанию продукта. Хотя, по его убеждению, ничего незаконного застройщики не делают. Дескать, они просто пытаются продать наиболее ликвидные объекты как можно позже, поскольку темпы роста стоимости ликвидных объектов выше. “Строители пытаются получить наибольшую прибыль, что, с моей точки зрения, является абсолютно нормальным и естественным”, — заявил г-н Атлас.
Директор строительно-инвестиционной компании “Киев Жилье-Инвест” Наталия Хорева считает, “придерживание” малогабаритных квартир на первичном рынке приводит к тому, что покупатели или откладывают покупку до расширения круга предложений, или же покупают жилье на вторичном рынке.
Ценная столица
В конце июня “в околостроительных” кругах много говорилось о том, что по результатам проверок, из 113 строительных площадок киевские власти остановили работы на 111. “Деньги” обратились к застройщикам с просьбой прокомментировать ситуацию, однако те лишь устало отмахнулись. “Реально никто так работы не останавливает, все делалось только ради того, чтобы получить (со строителей) больше денег, — пояснил один из строителей. — Такие вопросы решаются не на площадках, а в кабинетах. Заносишь в нужный кабинет небольшой чемоданчик — и все нормально, можно строить дальше”.
В целом, особых колебаний в июне на “первичном” рынке не было. По данным опрошенных строительных компаний, цены на объекты не пересматривались. В июне по Киеву первичка в среднем выросла в цене примерно на 1%. Однако говорить о возможной стагнации на первичном рынке эксперты отказываются, в который раз повторяя одно и то же: в городе огромный неудовлетворенный спрос. Дескать, покуда есть спрос, говорить о стабилизации цен не приходится. Тем не менее, наличие относительно недорогого жилья у “Киевгорстроя” и ККУП “Жилье-Инвест” свидетельствует об обратном.
Как напомнила в разговоре с “Деньгами” г-жа Хорева, у крупных строительных компаний одно- и двухкомнатные квартиры отсутствовали в прайсах с конца прошлого года. В мае же, наоборот, предложение таких квартир увеличилось. Напомним: “Деньги” уже писали, что в мае у “Киевгорстроя” появились в продаже одно- и двухкомнатные квартиры (подробнее см. “Деньги”, №23 от 14 июня 2007 года, доступно на www.dengi-ua.com). И сегодня в предложениях “Киевгорстроя” тоже фигурируют одно- и двухкомнатные квартиры. Сроки сдачи объектов — конец текущего года и второе полугодие 2008 года. Есть дефицитные “двушки” и “единички” еще у одной компании, строящей недорогое жилье, — ККУП “Жилье-Инвест”. Стоимость “квадратов” квартир от этих застройщиков варьируется от $1508 до $1663.
Регионы
За июнь ситуация на региональных рынках первичной недвижимости практически не изменилась. Правда, в Одессе, по данным одесских риелторов, в некоторых районах города среднестатистическая цена 1 м2 в новостройке уменьшилась примерно на 1,5% по сравнению с маем. Рекордным оказалось падение цен на новое жилье в Приморском районе. По разным данным, квартиры подешевели почти на 5,5%. По мнению риелторов, снижение, вероятно, произошло за счет начала продаж жилья в объектах, строительство которых только начато. Ведь пока дом не выше котлована, жилье на 20–35% дешевле, чем в уже почти готовом объекте. Поэтому появление в продаже новых домов повлияло на общую ценовую статистику.
Без перемен и на днепропетровском рынке первичной недвижимости. В частности, по данным www.realnest.com.ua, неизменными остались цены на квартиры в домах, планируемые сроки сдачи которых — 2007 и 2008 годы. Средняя цена предложения по новостройкам Днепропетровска составляет $1300 за 1 м2.
В Харькове июнь повторил майские тенденции — на рынке недвижимости наблюдается затишье. И на сегодня стоимость1 м2 нового жилья в первой столице Украины колеблется от $700 до $2500.
Прогнозы
Эксперты рынка недвижимости убеждены, что до осени глобальных изменений на рынке первичной недвижимости в столице и регионах ожидать не стоит. По мнению Наталии Хоревой темпы строительства в стольном граде сохранятся на том же уровне. Кроме того, предполагается увеличение количества возводимых объектов за счет завершения согласований по проектам. Практически у каждой компании на стадии согласования находится от одного до четырех проектов.
Директор компании “Макрокап Девелопмент Украина” Дмитрий Кутовой уверен, что и в Харькове значительных колебаний цен до конца лета не стоит ожидать. По его мнению, на протяжении лета цены на недвижимость будут стабильными.
Украина — за Россией
Россияне зарабатывают вдвое больше, чем украинцы. Жилье там тоже вдвое дороже, но цены уже идут строго вниз.
Средний месячный доход в Москве — около $800 (+29% за год).
Средний месячный доход в Киеве — около $400 (+27,3% за год).
Средняя цена квадратного метра в московской квартире — $4780. И уже довольно бодро снижается.
Средняя цена квадратного метра в киевской квартире — $2440. И снижается пока довольно-таки вяло. Но все еще впереди!
Владимир Шебеко,
директор по продажам ЗАО “Центрбудинвест”:
— Сегодня более десятка банков предлагают кредиты для покупки жилья на первичном рынке. Чем меньше базовая ставка, тем выше, как правило, разовые комиссии банка или чаще требуются ежемесячные комиссии. Наиболее часто ставка близка 13%, а разовая комиссия — 1–1,5%. Банки, которые выступают в тех или иных проектах как партнеры, могут предоставлять и более выгодные условия — по процентным ставкам и разовым комиссиям. Сроки кредитования могут достигать 20–30 лет, минимальный начальный взнос — опускаться до 10–20%. Некоторые банки под дополнительный залог недвижимости или депозитов готовы предоставлять кредиты и без первоначального взноса. То есть банки активно предлагают покупателям кредиты.
А вот коррекция, которая происходит сейчас на “вторичке”, не отражается на спросе на первичном рынке. Сейчас мы отмечаем влияние фактора сезонности — потому и спрос умеренный. Меньше стало и “пакетных” инвесторов, покупатель стал более избирателен и переборчив, но в целом спрос и интерес к покупкам на первичном рынке высоки. До конца года, я думаю, цены могут вырасти минимум на 20%.
Кроме того, что инвестор стал избирателен, он стал еще и юридически грамотен, а также более осторожен. Думаю, что скандал с жильцами, возражающими против работ на стройплощадке, — это серьезная проблема при реализации квартир на таком объекте, но если с документальной стороны все законно, то это не будет иметь существенных последствий для застройщика.