Квартиры на первичном рынке покупают редко, строительные работы на многих площадках прекратились. Пытаясь продать квартиры, застройщики уступают более 20% начальной цены, предлагают программы рассрочки, расчеты по курсу НБУ. Однако завлечь покупателей застройщикам крайне непросто. По словам ведущего специалиста отдела по работе с инвесторами компании «Макрокап Девелопмент Украина» Натальи Городецкой, 2008 год оказался «самым необычным и самым сложным за недолгую историю украинского рынка недвижимости».
Застройщики до последнего отрицали влияние мирового кризиса на украинскую строительную отрасль и прогнозировали в будущем только повышение цен.
«2008 год оказался разделен на два почти равных периода: первую половину, обозначенную ростом рынка недвижимости, и вторую, когда исчезли иллюзии по поводу того, что кризис обойдет Украину стороной», − заметила г-жа Городецкая. Сокращение спроса и прекращение кредитования загнали строительную отрасль в тупик.
Как напомнил Олег Никифиров, управляющий маркетинговой компании Research Development Company (Одесса), строительство жилья финансировалось до недавних пор за счет трех источников: банковских кредитов, продажи строящихся квартир частным инвесторам и через так называемое проектное финансирование, когда строительство определенного объекта финансировал один крупный инвестор. Основными источниками являлись первые два, поэтому когда они иссякли, строительная активность ощутимо сократилась, а над многими стройкомпаниями завис дамоклов меч банкротства.
Длительные заморозки
Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ, отметил, что одним из решающих факторов при совершении сделок на первичном рынке является доверие к застройщику. И как раз доверия катастрофически не хватает. «Поэтому сегодня, в условиях кризиса доверия, на первичном рынке жилье продают единицы», − объясняет он.
Дмитрий Васильев, директор по корпоративным коммуникациям компании «XXI Век», считает, что ситуация действительно критическая. «У нас нет точных данных обо всех замороженных стройках, но по состоянию на конец 2008 года − это около 75−80% всего объема строительства. И уже к середине 2009 года это может быть 95% и больше», − опасается г-н Васильев. По его словам, даже с уже построенными объектами совершаются единичные сделки.
Денис Шмигаль, генеральный директор девелоперской компании «Росан-Инвест» (Львов), уверяет, что в регионах строительные работы остановлены лишь на 30−40% объектов. Хотя точные цифры назвать тяжело, не все компании открыто говорят о том, что они приостановили строительную деятельность.
«По нашим наблюдениям, во Львове, как и в Киеве, строительство заморожено примерно на 80% объектов», − отметил г-н Шмигаль, но уточнил, что строительство объектов, которые построены более чем на 70%, потихоньку продолжается. «Застройщики пытаются достроить дома», − обнадежил он.
В Одессе ситуация также критическая. По словам г-на Никифорова, управляющего одесской компании Research Development Company, примерно на 90% одесских строительных площадок работы остановлены − полностью либо частично. «И даже на тех объектах, где до Нового года что-то делалось, сегодня строительство замерло», − констатировал он.
По мнению г-на Никифорова, сейчас перспективы есть только у тех строек, финансированием которых занимаются отдельные крупные инвесторы. «По Одессе, насколько мне известно, проектное финансирование занимало не более 10% общего объема строящегося жилья», − сказал Олег Никифоров (всего же в Одессе на различных стадиях готовности находятся более 180 жилых комплексов).
Распродажа
Как же это влияет на цены? Дмитрий Васильев отмечает, что строящееся жилье сильно подешевело. Но о каких-то конкретных показателях снижения цен пока говорить сложно. «Практически невозможно назвать экономически обоснованную стоимость – нет четких индикаторов, по которым ее можно определить. Реальных сделок на рынке практически нет, по аналогичным предложениям можно увидеть разброс цены на уровне более 25%, и продавцы, и покупатели находятся под влиянием эмоций», − подчеркнул он.
Анатолий Шахновский, генеральный директор ИДК «Каскад», заметил, что «первичка» эконом-класса уже приближается к стоимости «вторички» − заметно снижение цен до 30%. «Но сейчас многие выжидают: мол, лучше придержать жилье, чем продать его дешево. На готовые квартиры или с 80% степенью готовности застройщики снижают цены примерно на 15%. А заманить покупателя на объект с 50% готовности сейчас не так и просто, доверие людей подорвано», − рассказал он.
Г-н Говорун (ТММ) подчеркнул, что отследить цену в последние месяцы 2008 года очень сложно. «Во-первых, наблюдались некоторые предновогодние акции, которые декларировали снижение цены до 10%. Во-вторых, многие компании применяют индивидуальные скидки (также называемые гибкой системой скидок), при этом отследить статистику по объему и величине этих скидок практически невозможно. И третий фактор – это курсовая разница. С учетом скачка курса доллара при совершении сделок по прайсовой стоимости в декабре скидка могла доходить до 30%, тогда как при снижении курса до 7,5 грн за доллар США этот же объем скидок уже не действовал», − рассказал он.
В «Макрокап Девелопмент Украина» отмечают, что за 2008 год цены на первичную недвижимость Харькова откатились на полтора года назад, то есть на уровень цен средины 2007 года. Жилье эконом-класса за год подешевело на 12,8% до $858 за 1 м², «бизнес-категории» − на 12,4% до $1460 за 1 м². Только элитные квартиры выросли в цене на 2,3% − до $2480 за «квадрат».
Во Львове, по оценкам девелоперской компании «Росан-Инвест», меньше всего пострадали строители элитного жилья. По словам г-на Шмигаля, за 2008 год в этом сегменте жилья цены снизились примерно на 5−15%, в среднем до $2323 за 1 м². Больше всего упали цены на жилье эконом-класса − на 50%, до $1104 за 1 м².
Занятная ситуация с ценами на новые квартиры сложилась и в Одессе. По словам Олега Никифорова, говорить как о таковом падении цен на строящееся жилье не приходится. «Если рассматривать цены, то у тех компаний, которые зафиксировали свои цены в гривнях, условно говоря, квартиры подешевели. Однако это, скорее всего, из-за курсовой разницы. Например, летом 2008 года 5000 грн за 1 м² равнялось примерно $1000, сейчас же это примерно $650 (по курсу НБУ)», − отметил он. Г-н Никифоров также подчеркнул, что случаев, когда компания продавала метры, например, за $1500, а сейчас за $1000, практически не встречается.
В Днепропетровске, по словам Маргариты Урицкой, президента группы компаний «Магистр», многие застройщики снизили цены на 20%. А некоторые девелоперы пересчитали в гривни по своему курсу. Сейчас в городе многие стройки простаивают, хотя есть несколько застройщиков, которые потихоньку возобновляет строительство.
И рассрочку предлагают, и готовы принимать в качестве оплаты замороженные средства на депозитах, если, конечно, у покупателя депозит находится в банке-партнере застройщика. Однако, по мнению г-на Никифорова, с сентября 2008 года никакая ценовая политика не способствует улучшению продаж жилья на первичном рынке.
«Никакие скидки не могут привлечь покупателей по той простой причине, что риски выросли до заоблачных высот». «Сейчас большая часть строящихся домов в Одессе находятся на стадии готовности меньше 50%. И даже скидками не удается привлечь покупателей, ведь люди понимают, что купить квартиру в таком доме − по сути то же самое, что вложить деньги в никуда», − напоминает он.
Наталья Городецкая также отметила, что скидки и другие меры по привлечению покупателей пока не увеличивают количества сделок. Г-н Васильев полагает, что пока у покупателей нет уверенности в том, что тот или иной дом будет достроен, пока не стабилизируется экономическая ситуация и у людей не появится уверенность в завтрашнем дне, вряд ли стоит ожидать большой активности в покупках.
Впрочем, не все эксперты настроены так скептически. Например, по мнению г-на Говоруна, сейчас самые лучшие условия для приобретения жилья именно на первичном рынке. «Поясню: покупатель может получить подобные условия лишь сейчас – серьезные скидки, выгодные условия рассрочки и прочее. И не стоит забывать, что со стабилизацией мирового финансового рынка крупным застройщикам станут доступны кредитные ресурсы, и предложение существенных скидок покупателям станет экономически не столь выгодным», − заверяет представитель компании ТММ.
Законодательные инициативы
Пока не принесли результатов и законодательные антикризисные меры. Обещанные строителям деньги пока до них не дошли. Хотя застройщики и считают, что принятие на законодательном уровне антикризисных мер есть положительный шаг, но осознают при этом, что сам по себе он не приведет к значительным изменениям на рынке.
Напомним, Верховная Рада приняла Закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и на строительство жилья». Также 18 декабря 2008 года во втором чтении был принят Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно усовершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья)», которым Рада усовершенствовала механизмы финансирования строительства жилья.
Дмитрий Васильев считает, что теперь нужны реальные действия по реализации всего запланированного. «Только через некоторые время после того, как будут осуществлены эти действия, можно будет говорить о том, эффективно все или нет», − заявил он. Алексей Говорун отметил, что законодательные меры способствуют возникновению доверия между участниками рынка.
«Да и сам факт того, что правительство обращает внимание на строительную отрасль со всем множеством ее кооперативных связей с другими секторами как на локомотив экономики – это уже большой плюс. С другой стороны, пока в этих инициативах нет реализуемых механизмов воплощения этих заявлений, и лишь от руководства страны, от всех ветвей власти зависит, насколько быстро могут быть реализованы эти заявления», − подчеркнул он.
Что будет в нынешнем году
Все опрошенные эксперты уверяют: дальнейшее зависит от того, насколько быстро страна выйдет из кризиса, застройщики, в свою очередь, найдут деньги на продолжение строительных работ. По мнению г-на Говоруна, текущий год, скорее всего, структурирует рынок: станет понятна ситуация с кредитованием как физических лиц, так и компаний, и станет видно, будут ли предложены действенные механизмы реализации инициатив правительства.
А г-н Шахновский предполагает, что все, кто может, заморозят продажи, потому что продавать в убыток нет смысла. «Но те, кто обременен кредитами, уже идут на скидки до 30%, и весной 2009 года ожидается, что снижение цен может достичь уровня себестоимости строительства, причем практически у всех игроков рынка», – предположил он. При этом, по мнению эксперта, если и эти шаги не помогут компаниям вылезти из долговых ям, то летом можно будет ожидать даже продаж ниже себестоимости.
Денис Шмигаль настроен более пессимистично. По его словам, в ближайшие несколько месяцев следует ожидать полной заморозки рынка. «Оттепель» настанет, по оптимистическим прогнозам, в конце 2009 года, а по пессимистическим – в конце 2010 года.
Итого: В стране заморожено около 80% строек. Оптимисты рассчитывают, что рынок оживет только к концу 2009 года, а пессимисты прогнозируют, что кризис на рынке недвижимости затянется до конца 2010 года.