Ймовірно, «дном» падіння ринку нерухомості стане літо 2009 року та вартість 30–40 тисяч доларів за «одиничку» в Києві. На початку минулого тижня з’явилася сенсаційна інформація: у столиці починають дорожчати квартири! Мовляв, «гостинки», які раніше продавали за 35 тисяч, за невеликий проміжок часу підскочили у ціні до 40—45, а продавці навіть повертають завдаток у подвійному розмірі — і при цьому залишаються у виграші. Експерти, проте, не поділяють думки, що вартість житла знову поповзла догори.
За їхнім твердженням, деяке зростання попиту є «точковим» і пояснюється кількома причинами. Перша: у людей з’явились так звані «депозитні» гроші. Тобто, клієнти банків, які зуміли забрати свої кошти зі строкових рахунків, нині не ризикують знову нести їх до фінустанов. І ще одна причина: дехто сподівався, що нерухомість подешевшає обвально. Нинішній темпи не виправдовують таких сподівань, і люди, котрі мають збереження, не ризикують чекати, побоюючись — «аби не рвонуло».
Наразі — тільки донизу!
Киянин Олег Г. — власник «зайвої» «одинички» на Оболоні. Квартиру він купив до подорожчання, спеціально, аби здавати її в оренду. «Уявляєш, ще минулого літа мені давали за неї 145 тисяч доларів! — шкодує він за втраченою оборудкою. — Нині така сама в сусідньому будинку коштує 65 тисяч».
За підрахунками компанії «Конкорд Девелопмент», нерухомість із квітня минулого року (пік цін) подешевшала на 27%. Проте це ще зовсім не межа. У травні, за оцінками аналітиків компанії, варто очікувати падіння до 33, у червні — 41, липні — 49 відсотків. Пік подешевшання, як вважають експерти, буде у вересні 2009 року і становитиме 63%. Далі — стабілізація приблизно на такому рівні.
«До якої саме точки знецінюватиметься нерухомість, нині стверджувати важко, — розповідає «УМ» генеральний директор компанії «Конкорд Девелопмент» (далі компанії) Валерій Кирилко. — Але вона, мабуть, не опуститься нижче, ніж коштувала в 2003—2004 роках. Тоді, пригадуємо, середню однокімнатну квартиру в Києві можна було придбати за 30—40 тисяч доларів. «Дно» падіння ми очікуємо влітку нинішнього року. Після цього, найімовірніше, розпочнеться застій ринку, коли ціни не будуть ні падати, ні зростати. Невеличке зростання можливе у жовтні–листопаді 2009 року».
Утім експерти зазначають: прогноз має шанси збутися тільки у тому випадку, якщо на ринку не змінюватимуться правила гри. За твердженням пана Кирилка, відновлення іпотечного та проектного кредитування (якщо за умови банківської кризи це здійсниться) може суттєво «підігріти» ціни. Звичайно, якщо таке кредитування буде достатньо масовим. Тобто окремі ініціативи уряду про виділення коштів на соціальні проекти впливу на динаміку цін не матимуть.
Прогнозоване подорожчання квадратних метрів можна очікувати не раніше середини наступного року. «На ринок нерухомості потрапить частина коштів, витрачених на передвиборчу кампанію», — вважає Валерій Кирилко. Аналітики переконані: в Україні може не виявитися достатньої кількості фінансових інструментів, аби поглинути «агітаційні» мільйони. Нерухомість у такій ситуації завжди відіграє роль «останнього бастіону».
Інші експерти налаштовані ще радикальніше. Мовляв, український ринок нерухомості вже переживав подібну ситуацію у 1999—2002 роках. Щоправда, наслідки — через його порівняно невеликий обсяг — були не такими значними, як нині. «Якщо врахувати досвід першого падіння ринку нерухомості, то можна зробити висновок, що справжнє падіння ринку почнеться, я наголошую, саме почнеться, наприкінці 2010 року», — каже «УМ» директор компанії «Білд енд Лів Девелопмент» Віктор Роспутий.
«Дешевше» не означає «доступніше»
Утім зменшення вартості квартир зовсім не означає, що вони стали доступнішими. Йдеться, звичайно, про громадян, які отримують зарплату в національній валюті. Наведемо приклад: якщо влітку 2008 року квартира коштувала 100 тис. доларів, то, за існуючим тоді курсом, це становило близько 500 тисяч гривень. Нині вартість такої житлоплощі впала до 60 тисяч доларів. За міжбанківським курсом, на який орієнтуються практично всі підприємницькі суб’єкти, це приблизно 480 тисяч гривень. Тож у гривнях катастрофічного подешевшення вартості житлової нерухомості поки що не видно. Не варто при цьому забувати, що доходи переважної більшості українців суттєво зменшилися.
Існує й інша причина, яка нині тримає ринок на мертвій точці. «Ті, хто має змогу купити житло, не поспішають це робити, а просто вичікують подальшого зниження цін, — говорить голова ради Українського товариства оцінювачів Володимир Шалаєв, — до того ж і пропозицій на ринку не так багато, особливо на вторинному». Потенційні покупці чекають також на заставні квартири. Як зазначено в усіх кредитних угодах, банк має право реалізувати житло позичальника, якщо той не вчасно розраховується за отриманий кредит. Наразі цей процес гальмує відсутність законодавства, що дозволяє виселяти боржників із їхнього житла (у переддень виборів експерти дуже скептично оцінюють можливість появи таких документів), а також здоровий глузд самих банкірів. Власники фінустанов чудово розуміють, до яких наслідків можуть призвести їхні спроби розхитувати човен, на якому вони сидять. Чим більше квартир водночас потрапить на ринок, тим дешевшими вони стануть. Америка пройшла цей урок ще торік.
Ще один фактор, який «тримає» ціни на нижній позначці, — відсутність кредитування, особливо малого та середнього бізнесу. «Без масового кредитування населення істотного попиту на житло не буде, — говорить «УМ» аналітик Української національної іпотечної асоціації Олександр Мойсеєнко, — і йдеться не лише про іпотеку. Більшість потенційних покупців нерухомості через подорожчання банківських кредитів не можуть розвивати свій бізнес, а отже, заробляти гроші на придбання нерухомості».
Як пояснили «УМ» аналітики компанії «Білд енд Лів Девелопмент», поки що на ціноутворення на житло, як на первинному так і на вторинному ринку, фактор платоспроможності покупців не впливає через те, що покупці і продавці вичікують кращих часів. «Тільки коли люди з тих чи інших причин будуть змушені виставляти на продаж свої квартири, то ціни на них формуватимуться відповідно до платоспроможності населення, — говорить Віктор Роспутий, — тому більший попит матиме житло ненове».
Пам’ятка інвестору: кризу переживуть не всі забудовники!
Перспективи первинного ринку нерухомості нині доволі туманні. «Аби попит на нове житло залишався, необхідно знизити його собівартість до 250—350 доларів за метр квадратний, — говорить Володимир Шалаєв, — поки що собівартість такого будівництва коливається на рівні 600—700 доларів». Утім будівельники, аби не втрачати потенційних клієнтів, старанно демонструють оптимізм. Керівник відділу маркетингу та продажу будівельної компанії «Пілар» Сергій Азаров розповів «УМ», що компанія має намір довести до кінця всі розпочаті об’єкти, але реалізація тих проектів, які ще на папері, відкладена на невизначений термін. «З ринку пішли іноземні інвестори — наші основні клієнти, — пояснив Сергій Азаров. — Якщо раніше ми не встигали відповідати на телефонні дзвінки, то тепер телефон мовчить».
Фінансування проектів зазвичай складається із двох складових — власних коштів компанії, кредитних, а також коштів, які виплачує покупець у процесі будівництва. Саме кошти майбутніх власників квартир дозволяють виплатити банківські кредити після завершення будівництва. Але під час фінансової кризи більшість із покупців частково або повністю втратили свої джерела фінансування, не можуть отримати банківський кредит, і їм усе важче виконувати умови договору «купівлі–продажу» перед забудовниками. Це вже призвело до зупинки будівництва багатьох житлових об’єктів по всій Україні.
Не варто забувати про те, що раніше постачальники будівельних матеріалів продавали свою продукцію на виплат. Нині ж вони змушені перейти на стовідсоткову передоплату. «Кредит довіри вичерпано, — сказала «УМ» архітектор компанії «Ді енд Ейч Груп» Аліса Карпа. — Більшість постачальників зіштовхнулась із зростанням рівня заборгованості за будматеріали. До того ж ніхто не знає, яка ситуація буде з курсом валют».
Тим, хто розмірковує — варто чи не варто нині нести свої гроші будівельникам, слід пам’ятати застереження експертів: кризу переживуть не всі! —«Через півтора–два роки на ринку житла залишаться лише найбільші будівельні компанії, які мають землю, — говорить Віктор Роспутий, — усі інші просто не матимуть можливості займатися новими проектами». Річ у тім, що криза в будівництві призвела до зниження попиту на землю під будівництво. У цьому році ділянки під житлові комплекси будуть простоювати, а активного продажу земельних ділянок ніхто не прогнозує. На думку генерального директора івано–франківського агентства нерухомості «Тонус» Володимира Сльоза, в період економічної кризи продавати землю невигідно: «Земля — надійний актив. І в довгостроковій перспективі не може знецінитися. Тому зростання пропозицій ми не очікуємо. До того ж потенційні покупці будуть «грати» на значне зниження цін. Активний продаж земельних ділянок можливий, якщо компанія потрапила в дуже складне становище. Але такі ситуації бувають і поза кризою».
Краще за всіх почуваються компанії, у яких були і є валютні активи. Як пояснюють експерти, найкраще на ринку почуваються будівельні компанії, які намагаються вкладати власні кошти без залучення кредитів і не очікують швидких прибутків. «Той, хто намагається будувати сьогодні, лише виграє, — вважає експерт Сергій Азаров, — тому що собівартість квадратного метра знижується через подешевшання робочої сили та будматеріалів». Але зиск від таких оборудок можливий не раніше, ніж через п’ять–шість років.
«Ще одна складність будівельного ринку в тому, що він не консолідований, — говорить Володимир Шалаєв, — компанії дотримуються різних стратегій, хоча розуміють, що коливання цін нікому не вигідне — це може знищити ринок. А приваблювати інвесторів на нестабільний ринок неможливо». На думку Володимира Шалаєва, єдиний позитивний момент, який має криза ринку нерухомості, — це його очищення. Тобто з ринку підуть випадкові гравці, які в часи бурхливого розвитку житлового будівництва в Україні намагалися заробити «по–швидкому» на спорудженні не зовсім якісного житла. «На ринку залишаться лише ті, чий бізнес забезпечений реальними активами, тобто найнадійніші компанії», — стверджує Володимир Шалаєв.
А ЯК У РЕГІОНАХ?
Біля моря — цілком доступно! Як і скрізь в Україні, ціни на житло в Одесі невпинно знижуються — на початку грудня орієнтовна середня вартість житла на вторинному ринку становила $1790 за один кв. м, поступово знижуючись у середньому на два–три відсотки в тиждень.
На терміновий продаж «з кризовою знижкою» наважуються тільки люди, яким негайно потрібні гроші для того, щоб зберегти свій бізнес, або ті, хто не може проплатити кредит. Із жовтня по квітень відбувалося падіння цін, перш за все, на житло середнього класу — на 30—40 %. А ось на елітне житло, розташоване в прибережній зоні Одеси і центральної частини міста, зафіксовано падіння цін всього на 10—15 %. У цьому сегменті найбільше подешевшали квартири елітного класу, хоча ситуація неоднозначна. «Ціна на квартиру залежить від того, для чого вона купувалася — для житла або перепродажу, — вважає експерт одеського ринку нерухомості — засновник ТОВ «Перша ріелтерська компанія» Дмитро Грабіна. — У нас багатоквартирні будинки перетворилися на свого роду інвестиційні фонди. Швидше за все, це викликано тим, що в країні немає ринку цінних паперів.
Деякі будівельники висотних будинків роблять знижки з надією продати хоч невелику кількість квартир. «Та все ж поки прагнуть не знижувати глобально ціни. Але сьогодні є вже приклади, коли навіть у зданих будинках є нерозкуплені квартири», — відзначає директор філії АН «Reality Академія» Сергій Усов.
У порівнянні з елітними «висотками» на будинки в котеджних селищах ціна знизилася значно менше. «Адже переважно об’єкти в котеджних селищах купують для себе, для життя, а не для подальшого продажу, щоб заробити», — каже пан Грабін.
Що стосується шикарних приватних будинків із краєвидом на море в районі Великого Фонтану, то тут сьогодні в цій частині міста житло можна придбати за три мільйони доларів, а будинок в комплексі «Совіньон» — за 1 млн. 300 тисяч «зелених».
Поки фахівці не приходять до спільного знаменника в прогнозах розвитку ситуації на одеському ринку нерухомості. Одні вважають, що ціни ще якийсь час коливатимуться, але через два–три роки вартість житла знову злетить вгору, оскільки за цей період зросте дефіцит на житлоплощу (адже будівництво нових будинків припинене). Інші дотримуються думки, що ціни особливо знижуватися не будуть, але і різкого підйому теж не передбачається.
Спроби ріелтерських агентств переорієнтовуватися з продажів на оренду не увінчалися успіхом: ціни оренди теж падають. Наприклад, вартість однокімнатної квартири — близько 1000 гривень, 2–кімнатної — 1400 гривень.
Судячи з оголошень у газетах і на сайтах нерухомості, пропозиція оренди у квітні в півтора раза перевищує попит.
Найвигідніші ціни міста, щодо яких торг доречний: однокімнатна (31 кв.м) — 10 тисяч доларів, двокімнатна (45 кв.м.) — 32 тис. доларів, трикімнатна (63 кв.м.) — 50 тисяч.
На Прикарпатті вторинний ринок наздогнав первинний
Упродовж кількох останніх років Івано–Франківськ стабільно посідав друге після Києва місце в Україні за темпами житлового будівництва. Ще влітку минулого року, до початку фінансово–економічної кризи, вартість метра житла на первинному ринку в середньому становила близько 1200 американських доларів, однокімнатні квартири на вторинному ринку коштували від 25 тисяч (готельного типу) до 50 тисяч доларів (підвищеної комфортності).
«Якщо рахувати в доларах, — повідомив «УМ» голова Асоціації ріелтерів Івано–Франківщини Сергій Майзель, — то ціни на житло знизилися. Нині один квадратний метр і на первинному, і на вторинному ринках Івано–Франківська в середньому коштує близько п’яти тисяч гривень, хоча ціни і далі «плавають», залежно від поведінки продавців».
Як повідомив голова правління Асоціації працівників будівельної галузі Івано–Франківська Ярослав Бартків, з початку весни спостерігається пожвавлення і на будмайданчиках міста, хоча робітники зайняті переважно закінченням будинків із високим ступенем готовності. Нині із 224 офіційно зареєстрованих на Прикарпатті будівельних компаній працює трохи більше тридцяти.
Дніпропетровськ: цінам «наказали» зростати
Ріелтори заявляють про рекорд на ринку житла у Дніпропетровську, яким відзначився минулий 2008–й рік: ціни впали від 40 до 60 відсотків, а окремі квартири подешевшали вдвічі. То ж інвестор, який планує вкладати кошти у нерухомість, може оперувати порівняно невеликими сумами: 20—50 тисяч доларів. Ще рік тому подібного шансу у нього не було.
Важлива особливість індустріального регіону: тут явно превалює попит на житло вторинне, оскільки первинне будівництво фактично заморозили. Хоча й до кризи будували не надто активно. Приміром, у 2007 році в обласному центрі було здано чотири тисячі квадратних метрів житла. Для порівняння: у період масової забудови в 70–х роках щорічно здавали не менше 50 тисяч житлових площ. Але тоді все одно скаржилися на дефіцит житла. Тепер же й поготів.
Ця обставина, а також факт, що місцеве населення отримує заробітки здебільшого в гривні (в національній валюті вартість житла практично не змінилася), дає змогу ріелторам прогнозувати стабілізацію на ринку та навіть… зростання цін на нерухомість. За їхніми словами, невелике подорожчання очікується вже найближчим часом, а піком падіння у Дніпропетровську став лютий 2009 року. У підтвердження наводиться такий аргумент: у січні було знято з продажу відразу 80 відсотків раніше запропонованих для цього квартир.
Утім ріелтори у своїх зазвичай не враховують перспективи падіння ринку та зменшення реальних доходів населення, які здатні суттєво коригувати їхні передбачення.
Автори – Юрій ПАТИКІВСЬКИЙ, Михайло АКСАНЮК, Сергій ДОВГАЛЬ, Тетяна ОПАНАСЕНКО, Іван КРАЙНІЙ
Джерело – http://www.umoloda.kiev.ua