Год назад, когда на весьма перегретом рынке киевской недвижимости только стали проявляться первые признаки будущей стагнации, и затем обвала, мало кто из застройщиков мог подумать, что уже в начале 2009 года от прежде сверхрентабельного бизнеса останутся «рожки да ножки». Предприимчивые дельцы, выстроившие практически идеальную схему заработка на нужде каждого украинца, который в силу тех или иных причин не успел получить жилье от государства еще при СССР, предполагали, что смогут еще долго кормиться за счет нагнетаемого ими же на рынке недвижимости ажиотажа.
Трест, выстроенный на банальной раскрутке населения на деньги (при помощи той же разрекламированной, но кабальной ипотеки), должен был когда-нибудь лопнуть. И он лопнул, оставив тех, кто надеялся и впредь зарабатывать на этом рынке сверхприбыли, не у дел.
Чтобы заработать на продаже жилья, причем, заработать солидные деньги, дельцам, получившим доступ к ресурсам первичного рынка недвижимости, было необходимо создать замкнутую систему, попав в которую клиент-покупатель не мог бы, как говорится, «сорваться с крючка». Схематично эту систему можно представить следующим образом: компания-застройщик – банк (ипотечное учреждение) – страховая компания. Если раньше у каждого из звеньев приведенной цепи были свои владельцы, то к 2001 – 2005 годам (именно в эти годы наблюдался планомерный рост цен на первичную недвижимость, пик которого пришелся на 2006-2007 годы) в Украине, и в Киеве в частности, оформились целые тресты, управление которыми осуществляли люди, либо вращающиеся в высоких властных кругах, либо имеющие там очень хорошие связи. Можно даже сказать, что к описываемому периоду практически весь этот бизнес попал под контроль небольшого количества людей, обладающих главным ресурсом – властью. Властью распределять активы (в первую очередь – землю), влиять на ценообразование (искусственно подогревая спрос) и обеспечивать предложение (предоставив приоритет «своим» строительным компаниям).
Как же получилось так, что квартиры на первичном и вторичном рынке жилья столицы Украины, еще недавно стоившие больших, но не огромных денег, за довольно короткий срок подорожали во много раз?
До создания упомянутых выше трестов высокая стоимость киевской недвижимости объяснялась дороговизной земельных участков, отводящихся под строительство жилья. Однако, помимо непосредственной цены участка застройщик, намеревавшийся построить жилой дом и продать квартиры в нем, должен был выложить немалые деньги за землеотвод (естественно, нелегально). Эти затраты строительная компания еще на начальном этапе строительства закладывала в цену квадратного метра. Свою лепту в удорожание недвижимости в столице внесли и поставщики строительных материалов, которые постепенно поднимали (зачастую немотивированно) цены. В итоге, стоимость жилья увеличивалась пропорционально перечисленным выше (и другим) затратам строительных фирм. Но эти обстоятельства лишь создали благоприятную среду для спекулятивного роста цен, который начался с той поры, когда в основе трестов встали люди, имевшие, как уже отмечалось выше, властные ресурсы, необходимые для создания замкнутой системы «застройщик – банк – страховая компания». Заложником же этой системы стал рядовой покупатель.
Не секрет, что у многих строительных компаний, работающих не только в Киеве и его окрестностях, но и возводивших жилье в других регионах Украины, банков, выдававших ипотечные кредиты для населения, и страховых компаний, страховавших это жилье, был общий хозяин. В его интересы входило не только строительство как можно большего количества квадратных метров (цель, в принципе, благородная), но и их реализация по как можно более высокой, нежели себестоимость, цене.
Оптимально это можно было сделать:
а) предложив покупателю приобрести квартиру у «своей» компании-застройщика по достаточно высокой стоимости,
б) направив потенциального клиента в «свой» банк, где ему предложат чуть более выгодный на первый взгляд ипотечный кредит,
в) застраховав жилье в «своей» же страховой компании, которая в случае чего, могла бы полностью встать на сторону не заемщика, а кредитора.
Справедливости ради надо отметить, что разогрев рынка недвижимости в столице, да и вообще в Украине, спровоцировала, в том числе, и относительная доступность ипотечного кредитования, а также – общий рост доходов населения. Человек, получавший зарплату, часть которой он мог потратить на выплату ежемесячного долга за ипотеку, да так, что и на относительно небедное существование оставалось, уже мог позволить себе всерьез задумываться о приобретении собственного жилья. И банки, уже вошедшие в тресты, с удовольствием предоставляли таким желающим кредиты, одновременно занимая немалые средства за рубежом. Примечательно, что в отличие от цивилизованных стран, в Украине ставки по ипотечным кредитам не уменьшались пропорционально выданным займам. Напротив – они росли.
Стало быть, владельцы «жилищных» трестов наживались троекратно: во-первых, предлагая населению квартиры по заведомо завышенным ценам, во-вторых, предоставляя на это жилье грабительские кредиты в «своих» банках, и, наконец, вынуждая заемщика страховать приобретенную недвижимость по повышенным ставкам во входящих в тресты страховых компаниях. Жажда наживы приводила к поистине абсурдным темпам роста цен на жилье в столице – квартира, купленная, положим, за 100 тысяч долларов в новостройке в 2006 году, уже в 2007-м стоила 300-400 тысяч гривен, а то и больше. Аппетиты владельцев трестов стали уж совсем неприличными именно в 2007 году, когда за трехкомнатную квартиру улучшенной планировки в «первичке», положим, на Оболонских Липках, покупатель должен был выложить сумму, за которою вполне можно было приобрести целый дом в Чехии или виллу на побережье Испании.
Впрочем, отметим, что цены на недвижимость растут во всем мире. Однако, если в США и Европе они поднимаются ежегодно на 3-5 процентов, то в Украине рост в отдельные годы составлял 100, 200, а то и 300 процентов!
Большой вклад в дикие прыжки цен на недвижимость сделали бизнесмены-спекулянты, которые благодаря знакомствам на высоком уровне скупали квартиры в новостройках целыми стояками едва ли не по себестоимости, а через полгода-год продавали эти же квартиры в четыре раза дороже. И клали себе в карман миллионы!
Интересно, что Антимонопольный комитет при этом несколько лет сохранял гробовое молчание, никак не мешая группке ушлых товарищей наживаться на киевлянах, устанавливая на квадратный метр жилья непомерные цены.
Конец безумному разгулу спекуляции с ценами на жилье положил разразившийся осенью 2008 года мировой экономический кризис. Входящие в тресты, спекулирующие на рынке недвижимости, компании-застройщики резко ощутили спад частной инвестиционной активности, а банкам-кредиторам перекрыли кислород их иностранные партнеры, которые отказали в предоставлении валютных займов. Ипотека, посредством которой продавалась значительная часть киевского жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости, оказалась замороженной, что, естественно, негативно сказалось на темпах продаж. Так, в комментарии изданию «Деловая столица» директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко заявил, что «если на протяжении последних двух лет в Киеве в эксплуатацию вводилось примерно по 1,4 млн кв. м, то в нынешнем будет сдано не более 600 тыс. кв. м».
В общем же, по данным экспертов рынка столичной недвижимости, количество сделок в 2009 году упало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 90 (!) процентов. Солидный спад активности на рынке жилья привел к тому, что цены на квадратные метры, стабильно возраставшие по 3-5% в месяц на протяжении последних нескольких лет, сейчас двинулись вниз. Пока что от обвала рынок недвижимости сдерживают банки, в залоге у которых – сотни тысяч квадратных метров жилья, которое предположительно может быть возвращено им заемщиками (из-за неспособности выплачивать подорожавшие кредиты) уже в самое ближайшее время. Конечно, банки (особенно, входящие в упоминавшиеся не раз в этом материал тресты) будут стараться как можно дольше не выставлять на продажу залоговое жилье.
Но искусственно сдерживать падение рынка, придерживая залоговые квартиры, тресты бесконечно не смогут – иначе рискуют потерять даже те деньги, что были первоначально вложены в строительство. Даже нынешнее падение (с начала года стоимость жилья на первичном рынке в Киеве снизилась на 10-15%, вторичном – 25%) показывает, насколько были накручены цены компаниями-застройщиками. Но и это не предел. В комментарии «ДС» руководитель отдела маркетинга и PR компании «Київ Житло-Інвест» Владимир Германов отметил, что нынешнем году найти реальных покупателей застройщикам будет очень непросто, поэтому цена жилья на первичном рынке может снизиться еще на 40-50% к концу 2009 года.
При этом те, кто привык наживаться на украинцах, получая сумасшедшие прибыли, с приходом кризиса немедленно начал жаловаться на жизнь, увольнять строителей и замораживать стройки. Даже те, где большинство квартир в недостроях уже выкуплены киевлянами! Которые теперь могут и не дождаться своих квартир, ведь у толстосумов, видите ли, кризис. А толстосумам, безусловно, легче плакать крокодильими слезами на пресс-конференциях и просить у государства денег вместо того, чтобы продать нажитые за пятилетку на сверхприбылях яхты, суперкары, загородные особняки и вытащить из офшоров накопленные миллионы и закончить-таки начатые стройки. Хотя бы ради тех киевлян, которые вложили последние деньги в строительство своих квартир, заплатив за них в разы больше, чем они должны стоить на самом деле! Эксперты уже говорят, что в Киеве может появиться несколько десятков новых «Элита-центров», руководители которых бросят стройки на полдороги и смоются с собранными деньгами в теплые края.
Зарубежный бизнес в «новой экономической реальности», как деликатно называют кризис за границей, уже понимает, что в сложные времена нужно делиться. Делиться тем, что было заработано на простых людях в хорошие времена. В США топ-менеджеры массово отказываются от огромных бонусов, в Европе руководители компаний снижают себе зарплаты. Лишь у нас спекулянты и богачи умеют лишь просить помощи у государства, чтобы ни в коем случае не потерять нажитого, а по возможности, еще и не сокращать темпы наживы.
Автор – Дмитрий Денщиков
Источник – «ForUm»