В Украине стремительно дешевеет жилье в новостройках, быстрее даже чем дорожало, и это еще не предел — обвал цен будет продолжаться, пророчат специалисты. Застройщикам не хватает средств, и они согласны отдавать квартиры почти за полцены. Риелторы старательно это скрывают, дескать, не все так плохо, это потому что спроса почти нет. Однако радоваться простому украинцу пока рано, ведь, несмотря на неожиданное удешевление, квартиры не становятся доступнее.
По всей стране картина примерно одинаковая — строительство остановлено, а то, что уже построено, готовы отдать за бесценок. Самые большие скидки на жилье, конечно, в больших городах — Киеве, Харькове, Донецке, Днепропетровске, Одессе, Львове, квартиры в новостройках подешевели на 20-30%, некоторые застройщики продают жилье даже за полцены. В других регионах падение цены составило приблизительно процентов 10. Представители компаний-застройщиц сетуют, что уже стоит вопрос не о том, как деньги заработать, а о том, как сохранить собственные активы и в принципе строительные компании как таковые. Вторичный рынок пока не обвалился, собственники торгуются, но отдавать за бесценок квадратные метры не хотят, больше 10% не скидывают. Они пока выжидают, вместе с покупателями. «Спрос есть на уровне ознакомления с рынком, до реальных операций договора купли-продажи дело не доходит», — отмечают риелторы.
Этого ждали не один год, про резкое удешевление жилья мечтали тысячи людей. И вот это произошло, но, тем не менее, квартиры как были роскошью, так и остались. Вместе с ценами на недвижимость упали и доходы граждан. Экономический и финансовый кризисы, сделали свое — кредиты не выдаются, валюта подорожала, а гривна сдала свои позиции, тысячи людей, если не попали под сокращения, так в ожидании этого.
Получается замкнутый круг — то цены на недвижимость были заоблачные, теперь ипотечные кредиты недосягаемые. Кредитные условия на данном этапе напоминают больше условия кабальные — очень большие проценты, оплатив которые выйдет сумма, равная двум квартирам. К тому же, чтобы позаимствовать деньги в банке нужно иметь немаленькую сумму скрытых средств, так, про запас. Первый взнос составляет треть стоимости жилья, переплатить придется тоже процентов на 30, кредитные ставки подскочили почти вдвое. И даже на таких условиях ипотечные кредиты дают единицы банков. Из-за этого рынок недвижимости заморозился.
Глухой угол — жилье дешевеет, а покупать не кому. При таких условиях, рынок недвижимости под угрозой исчезновения. «Вряд ли будет начинаться новое строительство, дай Бог, чтобы до конца 2009 года завершить те дома, которые уже были начаты до кризиса», — утверждают эксперты строительной отрасли. Власть только обдумывает, как уберечь и сохранить строительную сферу. Правительство хочет сбить цены, ограничив тем самым прибыль застройщиков и уменьшив себестоимость квадратного метра, а кредитование возобновить принудительно. Для этого нужно предоставить средства для рефинансирование банков, с условием, что, для примера 70 или 80 % с этих средств, предоставленных Национальным банком будут использоваться для выдачи ипотечных кредитов. Банкиры говорят, что они готовы, однако и подчеркивают — таким образом, из глухого угла не выбраться: «С таким же лозунгом может прийти и следующая отрасль экономики, поэтому путь направления заемных средств на поддержание какой либо отрасли является тупиковым в принципе».
Если деньги и дадут, это только даст возможность привести в нормальное состояние недостоек, говорят застройщики, мол, лечим насморк при воспалении легких. Нужно менять схему и не строить средствами населения, тогда цены не будут так лезть вверх. «Стройка всегда находится в риске недополучения денег, а этот риск автоматически оценивается в деньгах и перекладывается на себестоимость. У застройщика есть проект, под этот проект он должен пойти в банк и получить на весь период строительства гарантированные кредитные ресурсы под 3-5%», — говорят специалисты строительной отрасли.
По другую сторону баррикад стоят люди, которые взяли долгосрочные кредиты еще до наступления кризиса. Тысячи украинцев, в надежде на лучшее взяли ипотечные кредиты, причем львиная доля граждан взяли столько, что на жизнь оставались только копейки. Что будет завтра, не думал никто. Ситуация в стране такова, что многим заемщикам кредит отдавать нечем. Но паниковать не стоит, успокаивают специалисты, долги можно реструктуризировать. Главное сейчас быть спокойными и не поддаваться истерии, это касается всех — и заемщиков, и банков, и государства. Именно продуманная государственная кредитная политика — вот спасение, или точнее, предотвращение ипотечного хаоса.
Волна массового невозвращения кредитов может накрыть Украину уже в январе, прогнозируют эксперты. Люди взяли в долг у банков 80 миллиардов гривен, а это 10% ВВП. На сегодня ежемесячные платежи значительно подорожали. Не на руку должникам высокая инфляция, и сокращения на предприятиях, и скачки доллара. Не возвращения денег уже начались. Банки же строят линию обороны — создают управления рисками, сокращают затраты, увеличивают процентные ставки. Забирать жилье у должников будут только в крайних случаях, это никому не выгодно. «Ведь проблема не в том, чтобы забрать эту недвижимость, а проблема — кому ее продать. А какому другому клиенту мы можем ее продать, если депозиты заморожены, а кредиты не выдаются. То есть, это коллапс определенный», — отмечают представители банков. Свой вклад в кредитную лихорадку сделали и спекулянты, которые выкупали жилье целыми этажами. Ждали суперприбыли, а стали банкротами. Но те заемщики, которые взяли кредит на последние деньги тоже не в лучшем положении. У них ежемесячный платеж съедает две трети ежемесячного дохода, если не более. Хуже обстоят дела, если семья купила жилье недостроенное, а проживает в съемном. Таким заемщикам помимо ежемесячного кредитного платежа, приходится платить и за съемную квартиру.
Однако паниковать рано. Банки вынуждены идти на компромиссы, заемщикам дают отсрочки и могут уменьшить ежемесячные платежи. Наиболее защищенные — это семьи с детьми. Требования банков и ЖЭКов не прописывать детей в кредитной квартире незаконно, поэтому их стоит зарегистрировать. «Нельзя лишить ребенка места проживания. Даже если будет продаваться кредитная квартира, то должно быть предоставлено альтернативное жилье, которое по условиям не хуже предыдущего», — утверждают специалисты по защите прав человека.
К счастью, до американского кризиса Украине пока далеко, ипотечный рынок у нас только зарождается. Пока невозвращенные кредиты в банках составляют около 1%, однако если цифра возрастет до 30%, Украину ждет крах. Предотвратить его можно, если ситуацию возьмет под контроль государство. «Мы никуда не отвертимся, от национализации или капитализации части банковской системы Украины. Государство должно четко определить, кого оно должно спасать на этом рынке — застройщиков или конечных потребителей», — высказываются банковские специалисты.
Спасаться нужно всем миром — государство может через собственные ипотечные учреждения перекредитировать несостоятельных заемщиков, навести порядок на рынке новостроек, уничтожить теневые схемы на строительном рынке. Банки должны передать кредиты с долгами коллекторам и уменьшить ипотеку. А украинцам нужно хорошо усвоить сегодняшний урок — рассчитывать свои финансовые средства и возможности, и на последние деньги кредит не брать.
Источник – http://agent.ua