Усложнение украинскими банками процедур выдачи ссуд для приобретения недвижимости вынудило наших граждан, стремящихся во что бы то ни стало обзавестись собственной квартирой, внимательней присмотреться к небанковским структурам давно существующим на рынке и кредитующим покупку недвижимости. Помимо банков, ипотечные жилищные кредиты у нас могут выдавать кредитные союзы (КС).
Согласно действующему законодательству кредитные союзы представляет собой неприбыльные организации, которые объединяют не менее пятидесяти человек, проживающих в одном регионе или работающих в одной сфере. Основной задачей кредитного союза является кредитование его участников. Стать членом такой организации несложно: надо лишь внести небольшой вступительный (разовый) взнос (обычно до 30 грн.) и затем ежемесячно платить обязательные (тоже чисто символические) взносы.
Однако ипотечные кредиты, которые выдают КС, намного дороже, чем банковские: если банки кредитуют под 22-25% годовых в гривнях, то в КС можно занять под 30-35%. Причем по закону кредитные союзы имеют право выдавать ссуды только в национальной валюте.
Максимальные сроки кредитования и объемы ссуд в данном случае также не очень привлекательны. Скажем, крупные КС могут выдать в одни руки до 500 тыс. грн. максимум на пять лет.
Объясняется это тем, что финансовые возможности кредитных союзов намного скромнее, чем у банковских учреждений. По статистике отечественные банки привлекли на депозиты от населения десятки миллиардов гривен, тогда как совокупный объем привлеченных средств в КС составляет лишь около 1,5 млрд. грн. Впрочем, по мнению экспертов, здесь нет ничего удивительного: кредитным союзам сложно привлекать ресурсы для кредитования, поскольку для них главным источником средств являются добровольные паевые взносы участников.
Что касается кредитной политики, то, по словам экспертов, у банков и КС она, в принципе, схожа. А если есть заметные отличия, то они, скорее, в пользу кредитных союзов, которые открыто декларируют свои кредитные ставки и не практикуют взимание с клиентов скрытых комиссионных. Кроме того, на сегодняшний день серьезным преимуществом кредитных союзов, работающих на рынке ипотечного кредитования, является оперативность принятия решений (обычно не дольше трех дней). По этой причине КС нередко выручают граждан, которым банки отказали в кредите за несколько дней до предполагаемой покупки квартиры…
Но в целом кредитные союзы, специализирующиеся на ипотечном кредитовании, сейчас делают ставку на сотрудничество с банками. К примеру, привлекают клиентов возможностью дальнейшего перекредитования под более низкий процент в банке-партнере. Причем, как говорят в Национальной ассоциации кредитных союзов Украины, ввиду высоких цен на жилье в Киеве кредитным союзам очень сложно конкурировать с банками за столичных заемщиков, потому они предпочитают работать в регионах, особенно в глубинке, где востребованы кредиты на сравнительно небольшие суммы.
Правда, как уверяют в Национальной ассоциации кредитных союзов Украины, у кредитных союзов есть неплохие шансы стать серьезными самостоятельными игроками на ипотечном рынке, и по мере роста данного рынка будет увеличиваться доля ссуд на покупку недвижимости в кредитных портфелях КС. Но для этого кредитные союзы должны сначала твердо встать на ноги и поднакопить ресурсов, что возможно лишь при условии, когда КС станут действительно массовыми организациями с широкой региональной сетью. Как, например, в США, где каждый третий житель страны состоит в кредитном союзе. При этом, скорее всего, количество КС у нас сократится, зато те, что останутся, будут финансово более мощными. А пока, по официальным данным, в Украине действует около 750 кредитных союзов, объединяющих полтора миллиона человек.
Мизерные шансы
Впрочем, по данным Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг (Госфинуслуг), осуществляющей надзор за деятельностью кредитных союзов, около двадцати процентов КС работают по различным «серым» схемам. Один из вариантов таких схем — создание под вывеской кредитного союза организации по администрированию покупок в группах, которая обещает дешевые кредиты (под 5-8% годовых в гривнях) тем, кто уплатил определенную сумму в виде паевых взносов.
В общем виде схема покупок в группах выглядит следующим образом. Формируется объединение будущих заемщиков в целях получения дешевых кредитов. Каждый участник данного объединения подписывает договор с администратором группы. Как правило, это некая компания (ООО) с минимальным уставным капиталом, которая предоставляет посреднические услуги населению по приобретению товаров (недвижимости) в группе. По такому договору роль администратора сводится к контролю над поступающими в группу денежными потоками и распределению кредитов между участниками группы.
Затем потенциальный заемщик исправно вносит платежи, получает порядковый номер и ждет, когда придет его черед получить вожделенный кредит. Распределением прав на получение ссуды между участниками группы занимается специальная комиссия, состоящая из сотрудников компании-администратора. Происходит эта процедура обычно раз в месяц или квартал. Если на всех желающих денег не хватает (а так оно чаще всего и бывает), победителей определяют при помощи жребия. При этом чем больше платежей внес участник группы, тем выше его шансы оказаться победителем.
Но, как правило, процесс получения ссуды затягивается на неопределенное время, ведь точные сроки ее получения договором с администратором не определены. И тогда участники подобных объединений нередко начинают жаловаться в контролирующие органы в связи с ущемлением их прав, что на практике приводит к ликвидации мнимых кредитных союзов. Однако несостоявшимся заемщикам от этого не легче…
Но все же гораздо чаще обещания выдать почти «шаровые» займы раздают структуры, которые и не скрывают, что являются администраторами покупок в группах. Как отмечают в Госфинуслуг, с юридической точки зрения их посредническая деятельность вполне легальна и не подпадает под определение «финансовые услуги» или «кредитование», предусмотренные законом «О финансовых услугах». А поскольку данные организации не имеют статуса финансовых учреждений, то, следовательно, они неподотчетны Госфинуслуг.
Помимо низкой платы за пользование кредитом, которая формально называется «административными затратами», участникам покупок в группах предлагают чрезвычайно привлекательные сроки кредитования до 10-15 лет. При этом первоначальный взнос несравним с тем, что требуют банки — каких-то 3-6% от суммы займа. Правда, размер кредита весьма невелик — как правило, до 250 тыс. грн., но кое-где обещают и 1 млн. грн. на 30 лет с правом досрочного погашения. И, что немаловажно, никаких дополнительных затрат в виде страховок или дополнительных комиссий. Также не нужно подтверждать свою платежеспособность. Паспорт, справка о присвоении идентификационного номера, прописка — вот все, что нужно для заключения договора с администратором группы.
Однако есть здесь некоторые нюансы. Начнем с того, что первоначальный взнос на деле порой составляет 15% и более от суммы займа.
Кроме того, проценты по кредиту обычно начисляются не на остаток задолженности, а на всю сумму кредита. То есть независимо от того, насколько погашен кредит, заемщик должен платить проценты с полной суммы займа, что, естественно, значительно увеличивает переплату.
И, наконец, сроки получения ссуды. Как правило, администраторы покупок в группах обещают неофитам выдать кредит чуть ли не через месяц. Но, как уже говорилось выше, в договоре, который участники заключают с администратором, об этом ничего не сказано. Коль очередность получения займа зависит от слепого жребия, какие уж тут сроки?
Тем не менее, представители фирм-администраторов упирают на то, что кредиты таки выдаются и количество клиентов у них постоянно растет. Однако никто не говорит, сколько этих самых клиентов уже потеряли всякую надежду получить кредит. А выйти из группы без потерь просто невозможно: внесенные платежи и взносы в этом случае не возвращаются.
«Мы не гонимся за сверхприбылями. Мы заинтересованы в том, чтобы Вы остались довольны качеством работы и профессионализмом нашего персонала. И в этом наши с Вами интересы совпадают. Мы хотим, чтобы Вы приходили к нам снова и рекомендовали нас Вашим близким и друзьям» — декларирует на своем сайте известная компания-администратор покупок в группах. Но, как утверждают эксперты, права участников группы абсолютно не защищены. У людей есть обязанность вносить платежи по кредиту, но у администратора нет никаких обязанностей по предоставлению ему этого кредита в определенные сроки и в полном объеме. К тому же в договоре с администратором указывается, что если денежный фонд группы исчерпан, она может закрыться в любое время (и, соответственно, оставить заемщика без кредита и без денег). Нужно ли говорить, чем рискует заемщик, согласившийся на такие условия? Так, может, в данном случае стоит руководствоваться здравым смыслом и не верить слепо красивым обещаниям? Тем более, что, по словам экспертов, целый ряд организаций по администрированию покупок в группах имеют явные признаки пресловутых финансовых пирамид…
По некоторым данным, объем привлеченных администраторами средств составляет нынче 2-2,5 млрд. грн., а количество участников групп достигает 220-250 тыс. человек. Однако число клиентов, реально получивших ссуды, при этом не превышает 3-3,5 тыс. человек. Таким образом, кредиты получили примерно полтора процента очередников. Заемщиков, получивших ссуды на приобретение жилья, среди этих счастливцев чрезвычайно мало.
Комментарий эксперта:
Екатерина ОТЧЕНАШ (директор департамента надзора за финансовыми компаниями Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины):
— Администраторы покупок в группах строят свою деятельность таким образом, что не нарушают действующего законодательства. А поскольку структуры, работающие по этой схеме, формально не являются финансовыми учреждениями, мы не имеем возможности их контролировать.
Надо сказать, что еще несколько лет назад Госфинуслуг был разработан законопроект, предусматривавший право комиссии контролировать и лицензировать администраторов покупок в группах. Однако парламент его не рассматривал. Кроме того, необходимо принять закон о доверительном управлении финансовыми активами. Если после этого данные структуры смогут работать в правовом поле, пусть работают…
Вообще же подобные схемы функционируют в странах, где слабо развит кредитный рынок (Латинская Америка, Индия). Как только кредиты становятся доступным массовым продуктом, администраторы покупок в группах сворачивают свою деятельность.
Авторы – Ксения Мругалова, Лера Васина
Источник – http://100realty.com.ua