Еще в прошлом году власть инициировала строительство домов, в которых себестоимость квартир будет не более 600 у.е. за 1 м.кв. Учитывая, что средняя стоимость 1 м.кв. в столице колеблется где-то около 3600 у.е., программа «Доступное жилье» должна стать «спасательным кругом» в решении квартирного вопроса для населения с низким и средним уровнем дохода. Темпы ее реализации, однако, оптимизма пока не внушают.
Удар по цене
Инициатива строить малобюджетные высотки принадлежит Президенту Украины Виктору Ющенко. Он своим Указом № 1077/2007 «О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем» подробно описал, с помощью каких механизмов и за счет чего можно построить недорогую недвижимость.
Главные факторы, за счет которых удастся удешевить жилплощадь: отсутствие затрат на землеотвод, использование недорогих материалов и помощь государства в виде погашения части стоимости жилья. Виктор Ющенко предлагает органам местного самоуправления выделить площадки под застройку бесплатно, а также прописать в нормативно-правовых актах льготы для импорта стройматериалов, необходимых для возведения «доступных» домов. Ряд областных администраций уже выразил готовность участвовать в программе и отводить земли бесплатно. Но часть относится к данной программе скептически, утверждая, что идея хорошая, но план ее реализации не выдерживает никакой критики.
Валентин Ишматов, директор ООО «Евробуд» утверждает, что сегодня рентабельность работы генподрядчика на строительстве любого объекта находится на уровне 8%. Вырученные средства идут на развитие компании, закупку оборудования, совершенствование механизмов и так далее. «Мы готовы участвовать в программе «Доступное жилье», но все же вот этот минимальный процент рентабельности должен быть сохранен», – говорит он.
Он также говорит, что сегодня стремительно растет стоимость строительных материалов: если раньше доля стройматериалов в общей стоимости проекта составляла от 40 до 50%, то сегодня этот показатель равняется 65-70%. Эту проблему Виктор Ющенко предполагает решить с помощью снижения или же ликвидации пошлин на импорт стройматериалов. Это прописано в пункте 5 подпункте з) президентского Указа. Участники строительного рынка считают такой способ достаточно эффективным. Но некоторые эксперты считают, что данная норма станет хорошей почвой для всевозможных махинаций. Например, льготного импорта стройматериалов для коммерческих проектов строительных компаний под видом их использования для возведения доступных домов.
Один из путей снизить затраты на строительство, которые предусмотрены программой «Доступное жилье» является строительство типовых домов по одному и тому же проекту. Как поясняют застройщики, затраты на создание проекта составляют около 5% от конечной стоимости здания. Если же возводить все дома по одним и тем же чертежам, эти 5% удастся сэкономить.
От щедрот государевых
Со своей стороны государство обещает компенсировать людям затраты на покупку квартиры в размере 30% от ее стоимости. Остальную часть средств владелец доступного жилья должен будет внести самостоятельно либо с помощью собственных сбережений, либо с использованием заемных средств. Так, программа предполагает, что человек может взять ипотечный кредит на 20 лет под 15% годовых. Президент Украины предполагает, что Нацбанк возьмет обеспечение данных условий на себя и на конкурсной основе привлечет для выдачи кредитов коммерческие банки. Менеджер по работе с физическими лицами кредитного общества «Кредит аутсорсинг» Михаил Юрченко говорит, что кредит на 20 лет под 15% годовых с первоначальным взносом 30% – это условия, которые любой коммерческий банк может предложить уже сейчас. «Абсолютно нормальная ставка и срок. Например, Universal Bank предлагает 13,95 % годовых, максимальный срок кредитования – 30 лет. Морской транспортный банк – 12, 90% годовых и тоже максимальный срок 30 лет. Есть и много других подобных предложений», – говорит Михаил Юрченко.
Если предположить, что указанные 600 у.е. за 1 кв. м. по программе «Доступное жилье» станут реальностью (хотя застройщики утверждают, что даже при решении вопросов с землеотводом и стройматериалами, эта цифра будет примерно на 300-400 у.е. больше), средняя стоимость квартиры площадью 40 кв.м. будет – 24 тыс. у.е. При условии первого взноса в размере 30% и кредитовании на 30 лет средний ежемесячный платеж по кредиту будет составлять 1400 грн.
При этом, человек сможет приобрести квартиру по программе «Доступное жилье» только при условии, что за свой счет самостоятельно квартиру приобрести он не может, а также если он не участвует в программе социального жилья или молодежного кредитования.
Журавль в небе
Сегодня в очереди на жилье состоит около полумиллиона граждан. В среднем, в год строится всего чуть более 80 тыс. квартир, а для обеспечения людей, стоящих в очереди – не более 20 тысяч квартир, рассказывает специалист центра поддержки семьи и молодежи «Луч» Ирина Кравченко.
Служба социально-экономического развития Секретариата Президента Украины заявила о том, что в 2008 году программа «Доступное жилье» не реализуется по причине отсутствия средств в государственном бюджете. В бюджет текущего года Президент рекомендовал заложить субсидии на строительство и приобретение квартир. И хотя Виктор Ющенко продолжает настаивать на выделении из бюджета разовой суммы в размере 500 млн. грн, вероятность того, что программа будет запущена, невелика. В бюджет 2009 года средства на строительство квартир заложены вышеназванным Указом. Президент предусмотрел расходы размере 0,5% от ВВП страны на строительство доступных квартир. А это около 4 млрд. грн.
В официальном заявлении, распространенном службой социально-экономического развития Секретариата Президента Украины говорится, что в 2008 году необходимо запустить пилотные проекты, и на них отработать схемы строительства доступного жилья. Уже в соответствии с этими схемами государство будет оказывать единоразовую денежную помощь гражданам для первоочередного взноса.
Пока же доступное жилье строится весьма вяло. Первый дом в рамках данной президентской инициативы планируют сдать в конце сентября этого года в Полтаве. Общая площадь 10-этажного дома составляет 5012 кв.м., в доме 100 квартир. Произведя несложные расчеты, можно увидеть, насколько малы «доступные» квартиры. А ведь известно, что норма площади на каждого человека – 21 м.кв. и 10 кв.м. на семью. Отделка квартир оставляет желать лучшего, да и прокладка всех инженерных сетей в доме делается максимально экономно, без применения новых технологий.
Все будущие жильцы дома в Полтаве уже определены – это люди, которые находились в очереди на квартиры на протяжении многих лет, а также ветераны, инвалиды и другие категории населения, которым положены льготы. Стоимость квартир – чуть менее 600 у.е. за 1 кв.м., и менее 500 у.е. для тех, кто стоит в очереди в горисполкоме.
По данным директора агентства недвижимости «Планета» Юлии Зайвелевой, реальная стоимость самых недорогих квартир в Полтаве сегодня около 1 тыс.у.е. за 1 кв.м.
Эксперты рынка недвижимости сомневаются, что программа «Доступное жилье» широко развернется по всей Украине. Например, Юлия Зайвелева считает, что проект, финансирование которого привязано к государственному бюджету, не динамичен, с ним всегда возникает множество сложностей. «Я не понимаю, зачем строительным компаниям заниматься доступным жильем, ведь там совершенно низкая рентабельность. Им выгоднее купить участок у города, построить более просторные и комфортные квартиры, и продавать дороже, получая гораздо большую прибыль», – считает Юлия Зайвелева. В подтверждение слов эксперта говорит и отказ нескольких областей Украины от участия в программе «Доступное жилье» по причине отсутствия строительных компаний, готовых строить бюджетные проекты.
Эксперты считают, что доступное жилье пришлось бы по карману среднему классу. Квартиру по президентской программе могли бы позволить себе люди с доходом немного выше среднего, но их-то как раз и не допустят к дешевым квадратным метрам! В первую очередь квартиры строят для льготников, малообеспеченных, неполных семей и так далее… Для этих слоев населения платежи в размере 1400 грн. могут стать непосильными. Ведь средний ежемесячный доход семьи, которая стоит в очереди на квартиру, едва достигает 400 у.е. При таком доходе, чтобы выплачивать кредит за это «доступное» жилье, семье придется 1400 грн. ежемесячно отдавать банку, а жить всего на 600 грн. А если семья состоит из трех человек?
Даже если государство найдет средства и запустит программу по обеспечению граждан доступными квартирами, Юлия Зайвелева утверждает, что действовать она будет недолго. «Если запуск и будет, то продлится недолго, а потом и вовсе «сойдет на нет». Ведь мы уже сто раз это проходили – было же и молодежное кредитование и другие государственные программы, которые потом обросли коорупционными схемами, не решили ровно никаких проблем и в итоге просто прекратили свое действие», – говорит она.
Источник – “РБК-Украина-Недвижимость“